Роль недвижимости в оценке предприятия

     Основные  проблемы данного метода

     1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует  значительной реконструкции или  же находится в состоянии незавершенного  строительства, т.е. в ближайшем  будущем не представляется возможным  выход на уровень стабильных  доходов.

     2. В российских условиях основная  проблема, с которой сталкивается  оценщик, - «информационная непрозрачность»  рынка недвижимости, прежде всего  отсутствие информации по реальным  сделкам продажи и аренды объектов  недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации  по коэффициенту загрузки на  каждом сегменте рынка в различных  регионах. В результате расчет  ЧОД и ставки капитализации  становится очень сложной задачей.

Основные  этапы процедуры оценки методом  капитализации:

     1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

     2)   расчет ставки капитализации;

     3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

     Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

, где

     S - площадь, сдаваемая в аренду, м²;

     См - арендная ставка за 1 м².

     Действительный  валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

     Чистый  операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

     Операционные  расходы - это расходы, необходимые  для обеспечения нормального  функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного  валового дохода.

     Расчет  коэффициента капитализации.

Существует  несколько методов определения  коэффициента капитализации:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.

   Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

   Коэффициент капитализации состоит из двух частей: 
1)  ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; 
2)  нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка  дохода на капитал строится методом  кумулятивного построения: 
+  Безрисковая ставка дохода + 

   +  Премии за риск +

   +  Вложения в недвижимость + 

   +  Премии за низкую ликвидность недвижимости + 

   +  Премии за инвестиционный менеджмент.

   Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

   В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые  ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете  номинальной ставки в реальную и  наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

             ;        ; где

Rн –  номинальная ставка;

Rр –  реальная ставка;

Jинф  – индекс инфляции (годовой темп  инфляции).

     При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку  с помощью формулы Фишера с  учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой  ставки - индекса рублевой инфляции.

     Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:

                     ;  ; где

     Dr, Dv - рублевая или валютная доходная  ставка;

     Kurs – темп валютного курса, %.

     Расчет  различных составляющих премии за риск:

• надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;
• надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;
• надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

     Метод связанных инвестиций, или техника  инвестиционной группы.

     Если  объект недвижимости приобретается  с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации  должен удовлетворять требованиям  доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом  связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

     Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и  рассчитывается по следующей формуле:

; где

Rm –  ипотечная постоянная;

ДО –  ежегодные выплаты;

К –  сумма ипотечного кредита.

     Ипотечная постоянная определяется по таблице  шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или  же равна фактору взноса на единицу  амортизации.

     Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

                                                          ; где

Rc –  коэффициент капитализации собственного  капитала;

PTCF –  годовой денежный поток до  выплаты налогов;

Кс –  величина собственного капитала.

     Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

                                             , где

М –  коэффициент ипотечной задолженности.

     Если  прогнозируется изменение в стоимости  актива, то возникает необходимость  учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для  возврата первоначальных инвестиций часть  чистого операционного дохода откладывается  в фонд возмещения с процентной ставкой  У_р - ставкой процента для рекапитализации.

Существуют  три способа возмещения инвестированного капитала:

• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

     Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

                                                               ; где

n –  оставшийся срок экономической  жизни;

Ry –  ставка доходности инвестиций.

     Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

,где

SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

     Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

,где

У_б - безрисковая ставка процента.

     Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

     Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

     Метод дисконтированных денежных потоков

     Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет  оценить объект в случае получения  от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты  их поступления. Применяется метод  ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).