Роль недвижимости в оценке предприятия

2 этап

     Сбор  и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или  недавно проданных аналогах объекта  оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

     Корректировка цен продаж выбранных аналогов в  соответствии с отличиями от объекта  оценки.

4 этап

     Установление  стоимости объекта оценки путем  согласования скорректированных цен  объектов-аналогов.

     Сопоставимые  объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
• независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: 
  ·  находятся в родственных отношениях;

·  являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

·  имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; 
·  сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

·  занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

• инвестиционной мотивации, которая определяется: 
  ·  аналогичными мотивами инвесторов;

·  аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

     ·  степенью износа здания.

     Основные  критерии выбора объектов-аналогов:

2. Права собственности на недвижимость.

      Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так  как полное право собственности  определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем  финансированием.

     2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

      3.  Условия продажи и время продажи.

      4.  Местоположение.

      5.  Физические характеристики.

     Для определения итоговой стоимости  оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок  производится на основе логического  анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение  поправочных коэффициентов (см. рис.4).

     Процентные  поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий. 

     

     Рис.4. Виды корректировок 
 

     Стоимостные поправки:

     а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

     б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

     Последовательность  внесения поправок:

1.  Поправка на условия финансирования.

2.  Поправка на особые условия продаж.

3.  Поправка на время продажи.

4.  Поправка на местоположение.

5.  Поправка на физические характеристики.

     Преимущества  сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3.  Статически обоснован.

4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 
5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

     Недостатки  сравнительного подхода:

1.  Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 
3.  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4.  Зависимость от активности рынка.

5.  Зависимость от стабильности рынка.

6.  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Метод парных продаж

     Один  из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в  сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи  двух объектов недвижимости, которые  почти идентичны, за исключением  одной характеристики, которую эксперт-оценщик  должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической  цене сопоставимого объекта.

Метод валового рентного мультипликатора

     Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

     Для применения данного метода необходимо:

1)  оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2)  определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3)  умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

, где 

     Роль  ВРМ может выполнять общий  коэффициент капитализации (ОКК).

     ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

;

 , где

Затратный подход

     Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

     Информация, необходимая для применения затратного подхода:

• уровень заработной платы; 
• величина накладных расходов;
• затраты на оборудование;
• нормы прибыли строителей в данном регионе;
• рыночные цены на строительные материалы.

     Преимущества  затратного подхода:

3. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
4. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

• обоснование необходимости обновления действующего объекта;
• оценка зданий специального назначения;
• при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
• анализ эффективности использования земли;
• решение задач страхования объекта;
• решение задач налогообложения;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

     Недостатки  затратного подхода:

1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6.  Отдельная оценка земельного участка от строений.

7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

     Этапы затратного подхода (см. рис. 5):

-  Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

-  Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

-  Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

·  физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

·  функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

·  внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

-  Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

-  Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.[32, с. 35-47]

Метод сравнительной  единицы 

      Этот  метод предполагает расчет стоимости  строительства сравнительной единицы  аналогичного здания. Стоимость сравнительной  единицы аналога должна быть скорректирована  на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права  собственности и т.д.)

     Если  в качестве сравнительной   единицы выбран 1 м², то формула расчета будет иметь следующий вид:

С_о=С_м²*S_о*К_п*К_н*К_м*К_в*К_пз*К_ндс , где