Роль недвижимости в оценке предприятия

     Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается  самостоятельно, имеет собственную  законодательную и нормативную базу (рис. 1).

Рис. 1.Основные типы недвижимости

     Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 2). [11,с. 95]

Рис. 2. Особенности недвижимости как товара 

     К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или  их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые  помещения различаются по функциональному  назначению на офисные, торговые, складские  и производственные.

     Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой  сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду  с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка  недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных  категорий недвижимости, управления ими.

     По  характеру использования

• Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.
• Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.
• Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.
• Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.
• Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

     По  целям владения

• Для ведения бизнеса; 
• Для проживания владельца;
• В качестве инвестиций; 
• В качестве товарных запасов и НЗП;
• Для освоения и развития; 
• Для потребления истощимых ресурсов.

     По  степени специализации

• специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
• неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

     По  степени готовности к эксплуатации

• введенные в эксплуатацию; 
• требующие реконструкции или капитального ремонта;
• незавершенное строительство.

     По  воспроизводимости  в натуральной  форме

• не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; 
• воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

   Недвижимость  имеет потенциальную способность  приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:

1. будущие периодические потоки денежных средств;

     2) увеличение стоимости недвижимости  за счет изменения рыночных  цен, приобретения новых и развития  старых объектов;

     3) доход от перепродажи объекта  в конце периода владения. 
 
 
 
 
 
 

2. Принципы  оценки объектов недвижимости

     Принципы  оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в четыре группы:

• принципы, основанные на представлениях пользователя;
• принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);
• принципы, связанные с рыночной средой;
• принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

   Все принципы оценки недвижимости связаны  между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать  все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную  и точную оценку стоимости объекта  недвижимости.  

                                  Принципы оценки недвижимости.                        Табл. 2.

 

     В оценочной деятельности существуют особенности применения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки земельных участков. Выбор оптимального использования земельного участка зависит: 
1) от потенциала местоположения участка – оценка удобств (неудобств), негативных факторов, сопутствующих данному варианту;

2)  возможности рынка принять данный вариант использования – оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке – инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты;

3) правовой обоснованности застройки – экспертиза с точки зрения законодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов застройки, ограничений местной администрации и требований местного населения; 
·4) технологической обоснованности застройки – оценка возможности осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ;

5) финансовой обоснованности застройки – подразумевает оценку эффективности инвестиционного проекта;

6) физических, грунтовых и ландшафтных характеристик. [31, с.107-113.] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Факторы, влияющие на стоимость  недвижимости

     Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

     1. Спрос - количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос - на рынке жилья.

     2. Полезность - способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья - комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

     3. Дефицитность - ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения - расти.

     4. Возможность отчуждаемости объектов  - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром. [31, с124-129]

     Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие  покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. 
 
 

4. Подходы к оценке недвижимости

     Известно  несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных  объектов. Выбор того или иного  метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции  и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода  к оценке недвижимости (рис.3):

• сравнительный;
• доходный;
• затратный.

Рис. 3. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой

Сравнительный (рыночный) подход

     Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

     Условия применения сравнительного подхода:

1.  Объект не должен быть уникальным.

2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

     Сравнительный подход базируется на принципах:

• замещения;
• сбалансированности;
• спроса и предложения.

     Этапы сравнительного (рыночного) подхода:

1 этап

     Изучение  рынка – проводится анализ состояния  и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит  оцениваемый объект; выявляются объекты  недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.