Роль недвижимости в оценке предприятия

 

     Так как предприятие занимается оказанием  услуг, то в себестоимость продукции  включаются расходы на заработную плату, на аренду офисного помещения, на расходы, связанные с рекламой, и на канцелярию, транспорт, связь.

     И именно поэтому я не имею возможности  рассчитать другие показатели себестоимости  как в обычных предприятиях, выпускающих  товары.

     Из  проведенного анализа следует вывод, что уровень затрат на рубль товарной продукции в 2007 году наибольший по сравнению  с 2008 и 2009 годами и составляет 6760,03; в 2008 году этот показатель ниже на 1664,07; в 2009 году – ниже на 2063,49.

     Оценив  финансово-хозяйственную деятельность ООО «АН «Центральное» можно  сказать о том, что в целом  это состояние можно считать  удовлетворительным, так же следует  отметить, что доходы абсолютно равны  расходам, т.е прибыль равна нулю, если бы эта организация занималась производством товаров, то можно  было бы судить о неправильной стратегии  и тактике фирмы, а так же о  невыполнении должным образом своей  работы финансового отдела и менеджеров производства и реализации. Но так  как эта организация занимается оказанием услуг, то в принципе такой  ситуации и следовало ожидать, т.к. в принципе нет сильной потребности  в приращении капитала, хотя можно  было прибыль расходовать на приобретение ОПФ, расширение компании и более  массовой рекламы. 
 
 
 

2. Детерминированный факторный анализ стоимости недвижимости.

   Одним из важнейших методологических вопросов экономического

анализа является определение величины влияния  отдельных факторов на

прирост результативных показателей. В детерминированном  анализе для

этого используются следующие способы: цепной подстановки, абсолютных разниц, относительных разниц, индексный, пропорционального деления

и интегральный метод.

     Первые  четыре способа основываются на методе элиминирования.

Элиминировать – это значит устранить, отклонить, исключить воздействие

всех  факторов на величину результативного  показателя, кроме одного.

Этот  метод исходит из того, что все  факторы изменяются независимо друг

от друга: сначала изменяется один, а все  другие остаются без изменения,

потом изменяются два, затем три и т.д., при неизменности остальных. Это

позволяет определить влияние каждого фактора  на величину исследуемого

показателя  в отдельности.

     Для проведения данного анализа я  собираюсь взять стоимость недвижимости г. Ленинск-Кузнецкий за 2008-2009 гг. Объект недвижимости – квартира, находящаяся  в центре, этаж средний, совмещенный  санузел, телефон, железная дверь, новый  стеклопакет, общая площадь 45 м^2 Стоимость оценивалась доходным подходом по рыночной стоимости, данный подход наиболее приемлем для продажи данного вида недвижимости.

     Таблица 10.

 

     С=ЧОД/Кк 

     Способ  цепной подстановки.

     Способ  цепной подставки используется для  расчета влияния факторов

во всех типах детерминированных факторных  моделей: аддитивных, мультипликативных, кратных и смешанных (комбинированных). Этот способ

позволяет определить влияние отдельных факторов на изменение величины

результативного показателя путем постепенной замены базисной величины

каждого факторного показателя в объеме результативного  показателя на

фактическую в отчетном периоде. С этой целью  определяют ряд условных

величин результативного показателя, которые  учитывают изменение одно-

го, затем  двух, трех и т.д. факторов, допуская, что остальные не меняются.

Сравнение величины результативного показателя до и после изменения

уровня  того или другого фактора позволяет  элиминироваться от влияния

всех  факторов, кроме одного, и определить воздействие последнего на при-

рост  результативного показателя.

     Сб=ЧОДб/Ккб=32400/0,0190588=1700002

     Сусл1=ЧОДтек/ Ккб=39360/0,0190588=2065187,7

     Сусл2=ЧОДтек/Кктек=39360/0,0221124=1780000

     ∆Счод= Сусл1 - Сб =2065187,7-1700002=365185,7

     ∆СКк= Сусл2 - Сусл1=1780000 - 2065187,7= - 285187,7

     ∆Собщ= С б – Стек = ∆Счод + ∆СКк = 365185,7 - 285187,7= 79998 

     Интегральный  способ.

     Элиминирование  как способ детерминированного факторного анализа

имеет существенный недостаток. При его  использовании исходят из того, что  факторы изменяются независимо друг от друга. На самом же деле они изменяются совместно, взаимосвязано и от этого  взаимодействия получается дополнительный прирост результативного показателя, который при  факторов, как правило  к последнему. В связи с этим величина влияния факторов на изменение  результативного показателя меняется в зависимости от места, на которое  поставлен тот или иной фактор в детерминированной модели.

     Чтобы избавиться от этого недостатка, в  детерминированном факторном анализе  используется интегральный метод, который  применяется для измерения влияния  факторов в мультипликативных, кратных  и смешанных моделях типа Y = А / (Σ Xi). Последняя представляет собой сочетание кратной и аддитивной моделей. Использование этого способа позволяет получать более точные результаты расчета влияния факторов по сравнению со способами цепной подстановки, абсолютных и относительных разниц и избежать неоднозначной оценки влияния факторов, потому что в данном случае результаты не зависят от местоположения факторов в модели, а дополнительный прирост результативного показателя, который образовался

от взаимодействия факторов, раскладывается между ними пропорционально изолированному их воздействию на результативный показатель. 
 

     ∆Счод=∆ЧОД/∆Кк * ln[Кктек/ Ккб] [15, с. 34]

     ∆Счод=∆6930/0,0030536 * ln[0,0221124/0,0190588]=2269452,45 * ln1,16022=337263,33

     ∆ СКк=∆Собщ - ∆Счод [15, с. 34]

     ∆ СКк = 79998 - 337263,33= - 257265,33

     Проведя детерминированный факторный анализ можно сделать вывод, что на стоимость  недвижимости из перечисленных факторов наибольшее влияние оказывает коэффициент  капитализации, причем чем он ниже, тем недвижимость дороже. Коэффициент  капитализации в свою очередь  зависит от годового денежного потока и величины собственного капитала и  чем больше величина собственного капитала, тем меньше коэффициент капитализации  и соответственно стоимость недвижимости больше. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Проблемы  реализации услуг  и пути их решения.

     Из  проведенного анализа деятельности агентства недвижимости «Центральное»  вытекает то, что деятельность в  принципе имеет проблемы, но они  в большинстве случаев являются внешними факторами. 
            Проанализировав налоговую декларацию за три года видим, что 2007 год был наиболее прибыльным. Какие же факторы на это повлияли? В первую очередь нужно учесть, что 2008 год это начало кризиса, в этот период резко упали цены на недвижимость в среднем в 1,5 раза, стоимость аренды примерно в 2 раза, что естественным образом влияет на величину прибыли риэлторского предприятия. Так же снизилась общая покупательная способность населения, одной из главных причин этого – «боязнь» кредитных организаций выдавать кредиты. В свою очередь «продавцы» недвижимости не желают продавать имущество по низкой цене, что ведет и к снижению предложения на рынке недвижимости. Итог этого – «застой» рынка.

     Доход 2008 года больше дохода 2009 года на 198010 рублей, это следствие нестабильности рынка 2008 года, в начале года рынок был  стабильным и интенсивным, а после  краха ипотечных компаний в США (а кризис стал следствием этого  события) цены начали резко падать. Если анализировать средние цены на недвижимость, то следует отметить, что рынок недвижимости стабилизируется  и цены постепенно начинают подниматься.

     Так же следует учесть что такого рода организации являются всего лишь посредниками между покупателями и  продавцами, арендодателями и арендаторами, поэтому они не могут влиять на увеличение или снижение предложения  недвижимости. Единственное на что  такие организации могут влиять это на увеличение заинтересованности в их посредничестве. Для этого  необходимо:

1. качественная и быстрая работа сотрудников агентства;
2. умеренные цены на услуги;
3. хорошая деловая репутация;
4. широкая реклама в СМИ.

     Так же я предлагаю чтобы фирма брала на себя решение вопросов связанных с регистрацией, оформлением имущества, и другими юридическими услугами при необходимости и по желанию клиента.

     Управление  недвижимостью это сложный и  динамичный процесс. Для того, чтобы  эффективно управлять недвижимостью  и получать от нее максимальный доход  необходимо быть мобильным (быстро перестраиваться  совместно с изменениями рынка недвижимости), просчитывать возможные изменения в среднесрочной перспективе, анализировать все возможные варианты и выбирать наиболее эффективный и т.д.