Организация и развитие банковского кредитования

Р

    Ѕр = -----------------------------------------------------------------------            (3.3)

      (t + 1) х годовая % ставка по кредиту в рублях

1 + --------------------------------------------------------------

2 х 12 х 100

P= 24 000 *0,5 * 120 = 1 440 000 руб.

Таким образом, данная величина не превышает размер предоставляемого кредита. И кредитным инспектором Ангарского отделения Сбербанка РФ   было принято положительное решение о выдаче кредита данному заемщику.

Чтобы воспользоваться государственной ипотечной программой, необходимо иметь своих собственных средств в виде, например, накоплений, в размере не менее 300 000 рублей (30% от стоимости квартиры), а остальные  
700 000 рублей (70% от стоимости квартиры) оформляются в кредит Ангарским Сбербанком [22, с. 3].

В этом параграфе мы рассмотрели условия и порядок предоставления кредита. Для того чтобы заемщик получил кредит ему необходимо предоставить кредитному инспектору следующие документы: заявление – анкету, копии паспорта, справку о доходах. Затем, пакет этих документов рассматривают и составляют письменное заключение служба безопасности и юридическая служба. На основании всех этих документов кредитный комитет принимает решение о предоставлении (отказе в выдаче) кредита. При принятии положительного решения руководитель банка подписывает заявление заемщика. После чего, кредитный инспектор заключает договор с заемщиком. Так же мы рассмотрели, как динамично развивается ипотечное кредитование в Сбербанке. В настоящее время Сбербанк занимает первое место среди других банков по выданным ипотечным кредитам.

3.2 Использование зарубежного опыта  ипотечного кредитования

Наиболее перспективным направлением развитием кредитования физических лиц на современном этапе представляется ипотечное кредитование.

В развитых странах ипотечное кредитование уже 25–30 лет как стало классикой, не требующей выдающихся жертв ни от кредитора, ни от заемщика. Кредит выдается на условии внесения 20–50% стоимости жилья, его размер определяется исходя из текущего дохода заемщика, и, как правило, ежемесячные выплаты не должны составлять более 30% этого дохода. В случае невозврата кредита недвижимость реализуется с торгов, кредитор возвращает свои потери, а остаток получает заемщик. Количество невозвращенных ипотечных кредитов относительно невелико — 0,01–3 % в зависимости от страны.

В целом по своему юридическому содержанию ипотека — обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. В мировой практике рыночных отношений выделяются два способа обеспечения долговых обязательств. Согласно первому, кредитор производит отчуждение вещных прав залогодателя на объект, служащий предметом залога, и одновременно передает тот же объект заемщику в аренду с правом выкупа. Вторым, более эффективным, но и более сложным является коммерческий залог недвижимости (ипотека). Основное отличие ипотеки от первого варианта в том, что объект остается в собственности у залогодателя, а в пользу кредитора отчуждается лишь производное залоговое право.

Первый вариант достаточно прост и поэтому надежно действует сегодня в России. Банков, реально предоставляющих ипотечные кредиты с заключением с заемщиком кредитного договора и обеспечивающего его договора об ипотеке, сегодня не много.

Но сложившуюся в России ситуацию с ипотекой всеми силами стараются исправить. Причем сначала (1996–1997 гг.) были попытки построить ее по континентальной (немецкой) модели с использованием сберегательной системы: заемщик сначала открывает накопительный счет в банке и в течение определенного периода времени регулярно вносит оговоренную сумму, доказывая свою кредитоспособность, после чего банк в соответствии с определенными критериями выдает такому заемщику ипотечный кредит, частично из его же накопленных средств и полученного с них дохода. Однако континентальная система ипотеки для России, видимо, не совсем подошла, скорее всего из-за отсутствия доверия: с одной стороны, банки несут на себе все риски, с другой стороны, никто из физических лиц не в состоянии доказать, что стабилен и ликвиден даже в ближайшей перспективе.

В последнее время осуществляются попытки организации ипотечного кредитования по американскому (двухуровнему) пути: сначала банк выдает кредит (первый уровень), а потом продает его национальному или местному агентству, которое привлекает под этот кредит деньги (второй уровень). И активное участие в этом принимают органы власти (утвержденная в 1998 г. московским правительством концепция ипотечного кредитования в столице) в лице, например, мэра Москвы Ю. Лужкова, который в 1998 г. подписал с представителем Гарвардской школы Грехем Элисон соглашение о совместной разработке ипотечной системы в России по аналогии с американской системой. В результате было создано МИА (Московское ипотечное агентство), 51% акций которого принадлежит правительству Москвы, а остальное — международным финансовым учреждениям.

Схема взаимодействия такова: банк оценивает кредитоспособность потенциального заемщика на основе разработанных совместно с МИА стандартов и критериев и с помощью независимого эксперта оценивает жилье, затем заключает кредитный договор и оформляет закладную. Заемщик вносит авансовый платеж, а банк оплачивает всю стоимость жилья. Одновременно участвующая в схеме страховая компания страхует сделку. Ипотечное агентство выкупает у банка долговое обязательство путем переуступки прав требования. МИА формирует закладные в пулы по степени надежности заемщиков и на этой основе выпускает облигационные займы, обеспеченные гарантиями правительства Москвы. Средства от их продажи служат основным источником привлечения ресурсов для ипотечного кредитования.

Таким образом, положительным моментом данной схемы мы видим решение проблемы ипотечного кредитования для банков — его долгосрочный характер. Да, это крайне важно, поскольку, в принципе, механизм предоставления и получения ипотечного кредита детально прописан в Указе Президента «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», выпущенном еще в 1996 г., но, тем не менее, должного развития не получил и до сегодняшнего момента. И возможно, эту проблему решит в ближайшее время развитие МИА, если же нет, то, я думаю, она найдет решение путем организации вторичного рынка ипотечного кредитования с целью создать условия для рыночного распределения риска долгосрочных кредитов между банками, поскольку полностью учесть риск в процентной ставке — значит сделать кредит недоступным для заемщика.

С другой стороны, нельзя замыкаться на одной только ипотеке. В рыночных условиях должны функционировать только наиболее эффективные механизмы, и эти нововведения, возможно, заставят банки более серьезно подойти к разработке действенного механизма ипотечного кредитования.

Но это уже дело ближайшего будущего, подводя же итог анализа современного состояния ипотеки, отметим, что сегодня в России ипотека в своем классическом варианте получила крайне малое развитие. Ее внешнее подобие не отвечает ни экономическому, ни юридическому содержанию истинной ипотеки. Не определяет она и отличительные особенности механизма кредитования в целом, тогда как в зарубежной практике данный вид кредита получил столь широкое распространение, что в некоторых источниках выделяется как самостоятельная форма кредита.

К настоящему времени, основываясь на зарубежном опыте, для отечественных коммерческих банков можно предложить ряд соответствующих схем кредитования [7, с. 33].

Первая — модель депозитного института, а применительно к российским условиям — сберегательного банка. Имеется в виду следующее: сберегательные банки аккумулируют средства на цели ипотечного кредитования — главным образом через вклады и контрактные сбережения, они же предоставляют ипотечные кредиты и обслуживают их: собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут счета, работают с должниками и т.д. Сберегательные банки сами выступают в роли инвесторов, то есть формируют из выданных кредитов кредитный портфель.

Возможная форма мобилизации ресурсов ипотечного кредитования в соответствии с рассматриваемой моделью — система контрактных «стройсбережений». Подобная форма получила широкое распространение в ряде западноевропейских стран, в том числе во Франции и Германии. Специфика данной схемы — замкнутость: в качестве источников предоставления кредитов на жилье используются только те средства, которые накоплены участниками схемы контрактных сбережений. Банки, применяющие ее (в России — только отделения Сбербанков РФ), обретают возможность предоставлять кредиты на лучших условиях, нежели рыночные, ибо уровень выплачиваемых по сбережениям населения процентов у них также ниже рыночного. Модель   дополняется  (в  целях 

стимулирования сбережений) различными дотациями для вкладчиков (реже для банков).

На базе изучения зарубежного опыта и особенностей российской действительности ИАБ (Ипотечный акционерный банк) в качестве первого этапа подготовки к введению ипотечного кредитования ввел в практику семейные накопительные счета для своих акционеров. Цель семейного счета — накопление денежных средств для получения ипотечного кредита на приобретение (строительство) объекта недвижимости. Клиент приобретает право на получение кредита при условии накопления на счете не менее 30% суммы, необходимой для покупки недвижимости. Кредит, собственно, выдается под залог приобретаемого объекта.

Принципиальное условие выдачи ипотечного кредита — проверка платежеспособности заемщика, который может тратить на платежи по кредиту лишь треть совокупного месячного дохода. Минимальный срок кредитования составляет 5 лет, максимальный — 20 лет. При этом возможна льготная процентная ставка с учетом ставки рефинансирования, реальных тенденций в экономике и возможностей заемщика.

Рассматриваемые накопительные счета представляют для банков интерес, поскольку в ситуации отсутствия кредитных историй заемщиков семейный счет дает возможность познакомиться с клиентом, оценить уровень его доходов и дисциплину платежей. С другой стороны, счет выступает обеспечением кредита.

Согласно рассматриваемой концепции между клиентами и банком заключается сберегательный жилищный контракт, содержащий условия и порядок накопления денежных средств, используемых на цели приобретения или строительства жилья, и условия предоставления льготного ипотечного кредита. Минимальный срок контракта — 1 год, в случае его выполнения клиент получает право на ипотечный кредит по пониженной процентной ставке и на срок, зависящий от периода накопления денежных средств.

Вторая схема организации жилищного ипотечного кредитования называется моделью ипотечной компании. Здесь задействованы иные принципы: ипотечные компании вклады напрямую не привлекают, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Однако, выдав кредит, они продают его третьему лицу — инвестору. Продажа может осуществляться непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства снова пускают в оборот (новые кредиты), а прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание.

Логика развития данной модели предполагает наличие достаточно развитого вторичного рынка уже выданных ипотечных кредитов. Хотя в России такой рынок только начал формироваться, эта модель привлекает многие банки в связи с тем, что она решает проблему дефицита долгосрочных ресурсов. Однако ключевым моментом остается поиск инвестора. Отдельные банки решают его путем установления отношений с предприятием-инвестором, другие действуют через Федеральное агентство.

Решить проблему неразвитости вторичного рынка кредитов призвано было создание Федерального агентства по ипотечному кредитованию (аналог созданной в 1938 г. в США Fannie Mae — Федеральной ассоциации по ипотечному кредитованию). Основная функция Агентства — покупка ипотечных кредитов у банков. Для мобилизации средств на эти цели оно могло бы выпускать, как это делается за рубежом, ценные бумаги и размещать их среди инвесторов, прежде всего долгосрочных. Такие ценные бумаги были бы обеспечены приобретенными Агентством у банков залоговыми свидетельствами под ипотечные кредиты. При наличии правительственных гарантий эти бумаги послужили бы весьма привлекательными инструментами кредитования, тем более что средства, вложенные в них, оказались бы обеспечены реальной недвижимостью. Нельзя не упомянуть и о том, что процедура рефинансирования ипотечных кредитов должна соответствовать тем

требованиям и стандартам, которые применяют банки при их оформлении.

При наличии соответствующих условий в России возможно распространение обоих механизмов жилищного кредитования — разумеется, в тех или иных модификациях. Как показывает практика западных стран, в том числе США, один и тот же финансовый институт может держать часть выданных ссуд в своем кредитном портфеле, часть же — продавать инвесторам. Одновременно он получает кредиты или приобретает ценные бумаги, обеспеченные кредитами, у других субъектов ипотечного рынка. Таким образом, дело не в следовании какой-либо жесткой схеме, а в том, чтобы используемый механизм способствовал равномерному распределению рисков между участниками кредитования.

Намеченный выше особо рисковый характер ипотечного кредитования определяет необходимость учета всех кредитных рисков. Характерно, что в России банки, помимо риска потерь в результате не выплаченного заемщиком долга суммы, вырученной от продажи заложенной недвижимости, несут также и риск, связанный с реализацией залога. Поэтому современные банки более охотно предоставляют ипотечные кредиты своим сотрудникам. Интересна практика решения этой проблемы в США: кредит никогда не выдается под строительство; необходимо наличие предмета залога — готового конкретного жилья.

Решение указанной проблемы возможно также при помощи начавшей распространяться в России схемы «продажи жилья в рассрочку». Она предполагает заключение с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита помещения с правом его последующего выкупа. Эту схему первым начал применять Столичный банк сбережений вместе с риэлтерскими фирмами и Универсальной финансовой компанией, а также банк «Нефтяной», «Нефтяная недвижимость» и риэлтерская фирма «Красные ворота». Суть схемы заключается в том, что клиент обращается в риэлтерскую компанию с целью приобретения квартиры. При этом компания помогает найти необходимое ему жилье, либо клиент выбирает его самостоятельно. В обоих случаях риэлтер проверяет и гарантирует чистоту правового титула на жилье и берет на себя обязательство оказать содействие клиенту в получении кредита на его приобретение. За услуги фирма получает от 5 до 10% стоимости жилья в зависимости от срока и характера кредита.