Обязательство арендодателя по передаче арендатору сданного в аренду предприятия считается исполненным с момента фактической передачи арендатору имущества, входящего в состав предприятия, и удостоверения данного факта путем подписания передаточного акта обеими сторонами договора аренды.

    Надлежащее  исполнение обязательств по договору аренды предприятия на стороне арендатора предполагает, прежде всего, пользование арендованным предприятием в соответствии с его назначением, предусмотренным договором. Отличительной особенностью договора аренды предприятия по сравнению с другими видами аренды имущества является наделение арендатора значительно более широким кругом правомочий по распоряжению имуществом, входящим в состав арендованного предприятия. Данное обстоятельство объясняется спецификой объекта аренды: арендатор получает во владение и пользование действующее предприятие («предприятие на ходу»), эксплуатация которого невозможна без реализации части имущества, входящего в состав предприятия, и приобретения нового имущества.

    При анализе содержащихся в ГК положений, регулирующих порядок использования арендатором имущества сданного ему в аренду предприятия (ст. 660 ГК), обращает на себя внимание диспозитивная норма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении этого имущества. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует согласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей в субаренду или передача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальных ценностей другому лицу. В определенном смысле ограничением названных правомочий арендатора является запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды. Кроме того, отмеченные правомочия арендатора не распространяются на землю и другие природные ресурсы.

    В ГК (§ 5 гл. 34) не предусмотрены какие-либо специальные последствия нарушения  арендатором установленных законом или договором ограничений в распоряжении имуществом, входящим в состав арендованного предприятия, либо особые способы защиты в такой ситуации прав арендодателя как собственника указанного имущества. Поэтому в данном случае подлежат применению общие положения ГК об ответственности должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (прежде всего ст. 393 ГК о возмещении убытков), а также о способах защиты субъективных гражданских прав (ст. 12 ГК). В частности, в случае отчуждения имущества из состава арендованного предприятия, которое повлекло уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом, по иску арендодателя соответствующая сделка может быть признана недействительной, а отчужденное имущество будет возвращено в состав арендованного предприятия.

    Кроме того, если нарушение арендатором  условий договора носит существенный характер, арендодатель не лишен права  потребовать расторжения договора в судебном порядке (ст. 619, п. 2 ст. 450 ГК).

    Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества арендованного предприятия путем изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции, технического перевооружения и т.п., то арендатор волен их совершать без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК).

    Наделение арендаторов широкими правами по использованию имущества взятого  в аренду предприятия, вплоть до отчуждения указанного имущества при условии, что это не влечет уменьшения стоимости  предприятия, обусловлено, как отмечает Г.С. Шапкина, «необходимостью создать им возможность для самостоятельного ведения производственно-хозяйственной, предпринимательской деятельности, достаточной свободы маневрирования ресурсами, дальнейшего развития производства» ⁴².

    Предоставление  арендатору немалых возможностей по распоряжению имуществом, которое входит в состав арендованного предприятия, сочетается с возложением на него практически всех обязанностей по содержанию предприятия и несению расходов по его эксплуатации. Это тоже отличительная черта договора аренды предприятия как отдельного вида договора аренды имущества. При аренде иных видов имущества указанные обязанности обычно распределяются между обеими сторонами договора. В частности, осуществление капитального ремонта сданного в аренду имущества, в том числе и при аренде зданий и сооружений, по общему правилу возлагается на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ). В процессе исполнения договора аренды предприятия поддержание в течение всего срока действия договора этого предприятия в надлежащем техническом состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта является обязанностью арендатора. Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661 ГК РФ).

    В процессе эксплуатации имущества арендованного  предприятия арендатором могут  быть произведены неотделимые улучшения  этого имущества (разрешение арендодателя на это не требуется). Стоимость таких  улучшений должна быть возмещена  арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором. Для этого он должен доказать, что эти «улучшения» по своей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества либо что они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности (ст. 662 ГК РФ). И в данном случае законодатель счел возможным сформулировать применительно к договору аренды предприятия специальное правило, которое исключает действие одного из общих положений об аренде, предусматривающих, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, арендатору не возмещается (п. 3 ст. 623 ГК РФ). И здесь воля законодателя направлена на то, чтобы стимулировать деятельность арендатора по улучшению производственной базы и повышению эффективности работы арендованного предприятия.

    Учитывая  специфику договора аренды предприятия  и его особое социально-экономическое значение, законодатель существенным образом ограничил права сторон по изменению или расторжению договора и применению к нему норм о последствиях недействительности сделки.

    Положения ГК РФ об изменении или расторжении договора, а также о последствиях недействительности сделок, предусматривающие возврат или взыскание в натуре переданного (полученного) по договору, могут применяться к договору аренды предприятия при условии, что такие последствия не нарушают существенно прав и охраняемых законом интересов кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК РФ).

    Возврат арендованного предприятия в  связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором  с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подписание на этот раз возложены на арендатора (ст. 664 ГК РФ).

    О прекращении договора аренды арендатор должен письменно уведомить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы, в свою очередь, вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе с арендодателем несет солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендодателя без согласия кредиторов арендатора.

    Обязательство арендатора по возврату предприятия арендодателю считается исполненным с момента подписания обеими сторонами соответствующего передаточного акта.

    Обязательного нотариального удостоверения договоров  аренды, в том числе с правом выкупа, не требуется.

    В договоре аренды должны быть четко определены следующие условия:

    1. Стороны договора: фамилия, имя,  отчество физических лиц, организационно-правовая  форма и полное наименование  юридических лиц. Не допускается  регистрация договоров, заключенных  от имени филиалов или структурных  подразделений, не имеющих прав юридического лица. Такие договоры признаются заключенными только после одобрения юридическим лицом, для которого приобретены права и обязанности

    2. Предмет договора 

    • предприятие как имущественный комплекс;

    • здание, сооружение, садовый дом, гараж;

    • жилой дом, часть жилого дома. квартира, часть квартиры - только для арендаторов - юридических лиц;

    • часть здания, нежилого помещение, часть помещения.

    Объекты незавершенного строительства и  самовольные постройки не могут  быть предметом договора аренды.

    3. Местоположение объекта недвижимого  имущества: адрес, расположение  на земельном участке, расположение  части объекта, в составе объекта;  назначение; площадь, в том числе  жилая; этажность и другие необходимые  параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

    Не  допускается произвольное определение  сторонами назначения и нумерации  арендуемых помещений. При аренде части  здания нумерация нежилых помещений  и комнат указывается в соответствии с экспликацией к поэтажному плану БТИ.

    4. Размер арендной платы (допускается  указание цены на единицу площади). Допустимо определение цены договора  в рублевом эквиваленте суммы  в иностранной валюте или условных  денежных единицах (“экю” и др.). Условия, указанные п.п. 1-4 являются  существенными, без которых договор не считается заключенным, и регистрации не подлежит

    5. Срок аренды.

    6. Право арендодателя на передаваемое  в аренду имущество и основания  его возникновения.

    7. Обременение имущества арестами, залогами, правами третьих лиц  или гарантии арендодателя об отсутствии таковых.

    8. Условия и порядок передачи  имущества арендодателем.

    9. Условия и порядок возврата  имущества арендатором.

    10. Обязательства сторон по государственной  регистрации договоры.

    11. При наличии условий о выкупе  арендованного имущества: условия и сроки выкупа, цену имущества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

   По  данным исследований, проводимых в  представленной дипломной работе можно  сделать следующие выводы относительно аренды в целом:

• Договор аренды один из самых древних и распространенных договоров;
• Аренда без сомнения является очень выгодной как для арендатора, так и для арендодателя, поскольку один получает за сравнительно небольшую плату в свое пользование определенное имущество, а второй получает за это имущество определенный доходы (арендная плата);
• Мировой финансовый кризис дает мощный толчок для развития института аренды, как в нашей стране, так и во всем мире в частности;

   Теперь  необходимо провести параллель между  общими положениями об аренде имущества  и договором аренды предприятия. Сравнивая договор аренды предприятия с общими положениями об аренде, мы увидим специфичные особенности. Законодательство под предприятием как объектом гражданских прав понимает имущественный комплекс, который используется для предпринимательской деятельности.

      В состав предприятия входят все предназначенные для его функционирования виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права (см. ст. 132).

    Т.е  можно сказать, что аренда предприятия  это получение внаем необходимого производственного комплекса, для  осуществления затем производственного  процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала. Но аренда предприятия не такое уж и простое дело, т.к. во-первых, вместе с переходом в руки нового владельца самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее в договоре, так же переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца. Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает не только права и обязанности, обязательства и возможные последствия от уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды, но также и форму, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорных отношений. Прекращение договора не всегда означает прекращение договорных обязательств, особенно в тех случаях, если речь заходит о неуплате или возмещении определенного процента имущества предприятия. Договорные отношения позволяют регламентировать как экономическую, так и предпринимательскую деятельность, позволяют относиться к совершению сделки законодательно, серьезно, зная, что за вашими правами стоят обязательства, невыполнение которых может рассматриваться в судебном порядке.