Имущество передается посредством составления  и подписания передаточного акта. Если сторона уклоняется от подписания акта, это рассматривается как отказ от исполнения договора, а отказ исполнения влечет соответствующие последствия.  Возвращается имущество также посредством составления передаточного акта, последствия уклонения подписания такие же, как и в случае передачи имущества.

    Арендатор получает право пользования частью земельного участка, на котором расположен объект аренды.

    Арендатор не может производить никаких  преобразований, которые могут затронуть  несущие конструкции, а также  перепланировку объекта аренды без  согласия собственника  

    Договор финансовой аренды 

    По  договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность выбранное арендатором  имущество и предоставить ему  это имущество за плату во временное  владение и пользование для предпринимательских  целей. Лизинговая деятельность - вид инвестиционной деятельности.

    Лизинговые  отношения касаются трех лиц. К ним  относятся продавец, арендодатель и  арендатор. Они связаны между  собой договором купли-продажи  и договором лизинга. Договор  лизинга предусматривает, что лизингодатель  сам выбирает продавца и приобретаемое имущество.

    Договор купли-продажи содержит в себе пункт, в котором сказано, что имущество  покупается с целью сдачи его  в аренду.

    Если  по вине арендодателя произошла просрочка  в передаче имущества, арендатор может потребовать расторжение договора.

    Договор лизинга может предусматривать  переход имущества в собственность  арендатора после окончания срока  аренды.

    Если  продавец имущества ненадлежащим образом  исполняет договор купли-продажи, арендатор может быть наделен правами и обязанностями покупателя.

    Расторжение договора, правда, происходит с согласия арендодателя.

    По  данной главе необходимо подвести итог. Установлено, что договор аренды является не только одним из самых древних, но также одним из самых распространенных. В аренду можно сейчас сдавать почти всё, начиная с видеокассет (по договору проката) и кончая предприятиями (по договору аренды предприятия). Действительно, не каждый в состоянии приобрести определенную вещь, не каждый может взять её в кредит, и мало кто может начать свое дело. Большое влияние на платежеспособность граждан оказывает и мировой финансовый кризис, из-за которого люди стали более экономными. Договор аренды, в свою очередь, выгоден тем, что не заставляет приобретать что-либо в постоянное пользование. Он позволяет арендатору получить возможность временно пользоваться и распоряжаться вещью за символическую, по сравнению с ее рыночной стоимостью, платой. Так же аренда выгодна и для арендодателя, поскольку сдавая в аренду вещь, он сможет заработать деньги за счет вносимой арендатором арендной платы. Особенно это актуально, когда вещь временно не востребована, но при этом не хочется оставлять ее без дела. Из этого следует, что институт аренды в силу своей выгодности для обеих сторон арендных отношений в скором времени в некоторых отраслях может выйти на лидирующую позицию.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Общие сведения о договоре аренды предприятия

2.1 Природа  предприятия как объекта гражданских прав

    Термин "предприятие" в современном  русском языке имеет несколько значений. Во-первых, это какие-либо действия, предпринимаемые лицом для достижения определенной цели. Цель эта - получить ожидаемый результат. Во-вторых, предприятием признают основанную одним или несколькими лицами организацию совместного труда. Это пояснение термина "предприятие" происходит из общепринятых названий заводов, фабрик, иных коммерческих структур, которые задействованы в производственной сфере. В смысл и содержание категории "предприятие" вложено предпринимательское начало. В этом смысле предприятие определяется как довольно широкое и неопределенное понятие, в состав которого входят не только правовые, но и экономические, технологические, социальные элементы.

    Следовательно, в настоящее время правовое значение понятия "предприятие" остается несколько обобщающим, и законодатель применяет его для обозначения существенно различающихся юридических категорий. К первой категории можно отнести коммерческие организации вообще. В некоторых правовых актах предприятия ставят в одной плоскости с юридическими лицами различных организационно-правовых форм, создаваемыми для получения прибыли. В данном случае термин "предприятие" употребляется как общее название коммерческих организаций, например совместных предприятий, малых предприятий и т.д.

    Ко второй категории мы можем отнести отдельные категории юридических лиц, которые являются субъектами права, организационно-правовые формы коммерческих организаций, предусмотренные ГК РФ: государственные и муниципальные предприятия. В данном случае термин "предприятие" отражает и содержание (коммерческая организация, создаваемая для получения прибыли), и форму (включение в официальное наименование организации ее сущностного принципа).

    В-третьих, предприятие рассматривается законодательством  в качестве объекта гражданских прав, то есть имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности.

    Следует заметить, что смешение понятий "предприятие" как бизнеса, участника гражданского оборота или объекта права  характерно и для зарубежных стран ²⁴. Как справедливо заметил Х. Брокс, в разных отраслях права термин "предприятие" применяется по-разному и в зависимости от целей имеет разное содержание. Определенный интерес в этой связи вызывает Торговый кодекс Италии 1882 г., который содержит своеобразный синтез понимания предприятия как деятельности и необходимого для ее осуществления материального компонента. Оперируя понятиями "impresa" (дело, бизнес, предпринимательская деятельность) и "azienda" (имущественный комплекс), Кодекс не делал между ними текстуального различия, объясняя это тем, что предпринимательское дело (impresa) - это комплексная реальность, находящаяся в движении: сущность и истинная природа ее проявляются именно в этой комплексности и в этом движении и, таким образом, в координируемом и продолжительном взаимодействии человеческих усилий (труда), направленных на вещи, и самих вещей (природы, капитала).

    И поэтому невозможно, казалось бы, разъединить  организованную деятельность (impresa) от результата таковой - имущественного комплекса (azienda). Ныне действующий Гражданский кодекс Италии 1942 г. проводит четкое различие в терминологии при употреблении понятий impresa и azienda. Согласно ст. 2555 ГК Италии предприятие как объект прав (azienda) представляет собой имущественный комплекс, используемый предпринимателем для осуществления предпринимательской деятельности (impresa). При этом ключевым в понятии предприятия как имущественного комплекса является организация вне зависимости от прав на вещи и иное имущество, составляющее его. Предприниматель же является субъектом прав и субъектом организационной деятельности, а предприятие как имущественный комплекс является объектом прав.

    Возвращаясь к российской доктрине, необходимо заметить, что в современной юридической  литературе можно встретить взгляд на предприятие как субъект гражданских прав и обязанностей. Таким образом, гражданское законодательство России пошло по пути разграничения понятий "предприятие" и "юридическое лицо", хотя и провело его недостаточно последовательно. С одной стороны, смешение данных понятий вполне закономерно, поскольку предприятие в качестве имущественного комплекса - это необходимая составляющая, экономическая база деятельности юридического лица, и, собственно, коммерческие юридические лица создаются с целью эксплуатации соответствующего имущественного комплекса, связь между юридическим лицом и предприятием в ряде случаев неразрывна. С другой стороны, отождествление объекта и субъекта гражданского оборота вряд ли допустимо. Как отмечал В.А. Дозорцев, "по своей сути предприятие - это не юридическая, а производственная (или производственно-технологическая) категория... Объектная суть предприятия, по ряду причин забытая на каком-то этапе, в настоящее время совершенно четко зафиксирована в ст. 132 ГК РФ, и признание предприятия видом субъекта права создает лишь путаницу".

    Таким образом, использование термина "предприятие" в целях обозначения юридического лица воспринимается в данном случае как несоответствие терминологии закона понятийному аппарату, использованному законодателем при конструировании норм ГК РФ.

    Понятие предприятия как объекта гражданских  прав впервые было закреплено в ст. 132 ГК РФ, в соответствии с которой  предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Понятно, что количество имущества, необходимое для организации и функционирования имущественного комплекса, определяется индивидуально для каждого предприятия. В связи с этим состав предприятий может быть различным: включать или не включать в себя элементы, предусмотренные п. 2 ст. 132 ГК РФ, а именно земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, предприятие является юридически сложной конструкцией, включающей в себя различные по своей правовой природе объекты гражданских прав, и представляет собой своеобразную "совокупность" не только зданий и сооружений, но и определенных прав и обязанностей, в том числе неимущественного характера. Как фактически, так и юридически оно представляет собой совокупность вещей, прав и обязанностей, которая в некоторых случаях может быть разделена на отдельные составные части. Однако при этом предприятие предусматривает собой не "случайный набор отдельных видов имущества, а определенную, находящуюся в системе совокупность имущества, которое используется по общему назначению". Таким образом, предприятие рассматривается как единое целое. Признавая предприятие единым целым, закон тем самым признает его неделимость, хотя по своей природе элементы, входящие в его состав, могут представлять собой самостоятельные объекты прав.

    Согласно  абз. 2 п. 1 ст. 132 Гражданского кодекса  РФ предприятие в целом как  имущественный комплекс относится  к недвижимому имуществу. Несмотря на то, что ГК РФ определил, что предприятие как объект гражданских прав признается недвижимостью, среди юристов до сих пор идет спор о том, всегда ли предприятие подлежит отнесению к недвижимому имуществу и что служит основанием для этого. Законодатели многих стран, принимая решения об отнесении соответствующего имущества к недвижимости, особенно если речь идет о вещах, движимых по природе, или иных, не подпадающих под общее определение недвижимости, руководствуются соображением об особой ценности имущества, его высокой стоимости и необходимости фиксации прав на него в специальных государственных реестрах в целях защиты прав собственника имущества и остальных участников гражданского оборота. Поскольку отчуждение предприятия в целом имеет своей целью передачу бизнеса "на ходу", то есть шансов на дальнейшее извлечение прибыли с использованием передаваемого имущества и имущественных прав, в том числе достигнутой репутации, наработанной клиентурой, и деловых связей, предполагается, что стоимость такого объекта будет несоизмеримо высокой. Такую позицию занимает, в частности, О.М. Козырь²⁵. Однако подобный критерий нельзя признать универсальным, поскольку в этом случае законодателю необходимо будет определять размер "высокой стоимости" - ведь для каждого предприятия она своя. Отнесение предприятия к недвижимому имуществу объясняется необходимостью наличия в составе предприятия объектов недвижимости. Это значит, что в состав любого предприятия обязательно должны входить здания либо сооружения, то есть все то, что позволяет ограничить предприятие территориально. Посредством этой недвижимости становится возможным выделить движимое имущество, относящееся к предприятию. Отсутствие же ее не способно придать совокупности вещей статус предприятия. Причем следует заметить, что особое значение в этой связи имеет тот факт, что подобная недвижимость, объединяющая разное имущество в предприятие, должна принадлежать владельцу предприятия только на праве собственности, за исключением, пожалуй, земельных участков. Например, если предприниматель арендует здание, на территории которого открывает риелторскую контору, вряд ли следует говорить о том, что возникло новое предприятие. Ведь собственник такого "имущественного комплекса" не станет регистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимость в качестве нового объекта права хотя бы потому, что собственником помещения является не собственник предприятия, а арендодатель. Подобный собственник будет зарегистрирован только в качестве юридического лица, а как юридический объект "предприятие" не возникнет. Таким образом, государственной регистрации подлежит предприятие как объект права лишь при наличии в его составе объектов недвижимости. Следует заметить, что как таковой конструктивной связи конкретного объекта недвижимости с предприятием в целом может и не существовать (любое здание может самостоятельно функционировать как вещь сообразно своему назначению и при этом выступать самостоятельным объектом гражданских прав). В этом случае одна недвижимая вещь становится частью другой недвижимой вещи, связь между которыми имеет свои особенности. Но, будучи включенным в состав предприятия как имущественного комплекса, такой объект выступает, как составная часть предприятия в силу юридического закрепления и связан с предприятием общей целью. Наличие в составе предприятия объектов недвижимости, впрочем, не дает оснований считать предприятие в целом недвижимостью, как видит его сущность законодатель. Предприятие - это особый объект прав, который подлежит государственной регистрации в силу закона.

    Следующее, на что хотелось бы обратить внимание, то, что в настоящее время сформировались две позиции относительно того, как  влияет процесс функционирования на способность предприятия выступать  объектом гражданских правоотношений. Сторонники одной теории утверждают, что для признания предприятия объектом правоотношений безразлично - эксплуатируется ли предприятие или нет в определенный момент времени. Главное, чтобы совокупность имущества, образующая состав предприятия, была потенциально и реально предназначена, и на это указывает п. 2 ст. 132 ГК РФ, для целей осуществления на ее базе предпринимательской деятельности.

    Сторонники  противоположного подхода признания  только действующего предприятия в  качестве объекта гражданских прав утверждают, что именно деятельность предприятия - тот существенный признак, который позволяет отличить предприятие от иных имущественных комплексов. Так, А. Грибанов выразил мнение, что объектом прав служат не сами входящие в предприятие элементы, а деятельность, осуществляемая с помощью последних.

    В. В. Витрянский высказывает аналогичную мысль, что под предприятием следует понимать действующий имущественный комплекс ("на ходу"), факт использования в предпринимательской деятельности собственника соответствующего имущества, которое по своему характеру позволяет выделить из всех обязательств собственника те обязательства, которые связаны исключительно с деятельностью самого имущественного комплекса и поэтому входят в его состав²⁶. Таким образом, имущественный комплекс остается только имуществом, если он не задействован в экономическом обороте. Предприятием же может выступать лишь эксплуатируемый, работающий имущественный комплекс ("на ходу"), приносящий доход своему владельцу.

    В юридической литературе было высказано  мнение, что наряду с предприятием в законодательстве должно быть предусмотрено специальное регулирование такого объекта гражданских прав, как технологический имущественный комплекс²⁷.

    Целесообразность  подобного изменения законодательства объясняется авторами тем, что, к  примеру, построив завод на земельном участке, его владелец, по смыслу действующего законодательства, должен зарегистрировать каждую постройку (цеха, склады, гаражи), технологически образующую завод, а затем при продаже завода оформить отчуждение не только этого участка, но и каждую постройку на нем.

    Ф. Богатырев предлагает в этой связи признавать единственным объектом недвижимости земельный участок. В случае отчуждения предприятия его владелец должен будет произвести отчуждение только земельного участка, а все, что на земельном участке, последует за ним. При продаже одной из построек, входящих в состав завода, его владелец произведет отчуждение земельного участка под ней (предварительно зарегистрировав эту часть земли в качестве самостоятельного объекта недвижимости).