Особенности правового регулирования договора аренды предприятия

    По  мнению В.В. Витрянского, подобное выделение технологических имущественных комплексов способствовало бы упрощению имущественного оборота объектов недвижимости, входящих в его состав²⁸.

    Однако  подобные действия, на наш взгляд, ничуть не упрощают систему регистрации  прав на предприятие и сделок с  ним. К тому же проблемы регистрации характерны не только для технологических, но и для иных имущественных комплексов. Вероятно, необходимо менять всю систему регистрации прав на предприятие, что позволило бы упростить данную процедуру путем установления единых правил регистрации всех предприятий как имущественных комплексов. Но для этого нет нужды вводить в гражданское законодательство новое понятие "технологический имущественный комплекс", иначе в скором будущем появятся предложения выделять торговые предприятия, предприятия в сфере обслуживания и т.д. в качестве самостоятельных объектов прав.

    Технологические комплексы - это всего лишь разновидность  предприятий, занятых в производственной сфере, представляющих собой не только имущественный комплекс "на ходу", но "технологически единое целое, замкнутый производственный цикл".

    С учетом вышеизложенного предприятие  как объект права следует охарактеризовать как единый функционирующий имущественный  комплекс, в состав которого входят движимые и недвижимые вещи, принадлежащие его владельцу на праве собственности, и приносящий прибыль в результате его эксплуатации. 
 
 

2.2. Понятие  и существенные условия договора аренды предприятия

      В соответствии с гражданским  законодательством (ст. 656) по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

    Полученные  арендодателем права на возможность осуществления соответствующей деятельности передаче арендатору не подлежат, если иное не установлено законодательством. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

    Арендодатель  обязан до передачи арендатору предприятия  письменно уведомить кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия о передаче этого предприятия в аренду.

    В случае если кредитор, получивший уведомление о передаче предприятия в аренду письменно не сообщил о согласии на перевод долга, у него есть возможность в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать досрочно исполнить или прекратить обязательство с возмещением причиненных этим убытков.

    Если  кредитор не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, то он вправе предъявить иск об удовлетворении требований досрочно исполнить или прекратить обязательство в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

    В последствии, после передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по долгам предприятия, перенесенным на арендатора без согласия кредитора

    В соответствии с ч.1 ст.658 ГК РФ договор  аренды предприятия заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами.

    Договор аренды предприятия подлежит государственной  регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    Передача  предприятия арендатору происходит посредством передаточного акта.

    Арендодатель  сам и за свой счет подготавливает предприятие к передаче, сам составляет и представляет на подписание передаточный акт, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

    Арендатор может без согласия арендодателя распоряжаться материальными ценностями, которые входят в состав предприятия. Он вправе их продавать, обменивать, отдавать в субаренду или временное пользование. Также арендатор вправе внести изменения в состав арендованного имущественного комплекса, провести любые изменения, увеличивающие его стоимость. Но всё это только в случае если иное не предусмотрено в договоре аренды предприятия.  Указанный порядок не применим в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

    За  арендатором предприятия закрепляется обязанность в течение всего  срока аренды поддерживать предприятие  и входящее в его состав имущество в исправном состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт

    Арендатор предприятия вправе требовать возмещение ему стоимости неотделимых улучшений  арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие  улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия²⁹.

    Арендодатель  в свою очередь может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость  арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

    Правила Гражданского Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не существенно нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

    При прекращении договора аренды предприятия  арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных 656, 657 и 659 Гражданского Кодекса РФ. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

    Рассмотрим применение вышеизложенных теоретических законодательных положений на практике.

    Индивидуальный  предприниматель взял в аренду предприятие  как имущественный комплекс. В  соответствии со статьей 658 ГК РФ договор  аренды предприятия подлежит обязательной государственной регистрации в органах юстиции. До вступления в действие Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 30 июля 1997 г,³⁰. какой конкретно орган (отдел, комитет администрации города) должен зарегистрировать договор аренды предприятия? Обязательна ли регистрация до вступления в действие вышеуказанного закона? Распространяется ли распоряжение Правительства РФ No. 96-РЗ от 22 декабря 1993 г. (раздел 111, п. 15) на договор аренды, купли-продажи, мены?

    Действительно, п. 2 ст. 658 ГК РФ предусматривает необходимость государственной регистрации договора аренды предприятия. Более того, такой договор считается заключенным только с момента регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях и порядке, указанных в кодексе и в законе о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если кодекс специально не оговаривает иное, то имеется в виду соответствующий федеральный закон.

    Согласно  абзацу 2 ст. 6 ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от 26 января 1996 г. No. 15-ФЗ впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.

    Как видим, договор аренды предприятия  выделяется в отдельный вид аренды главным образом по признаку специфического объекта: особого имущества («предприятие на ходу»), передаваемого в аренду. Однако при безусловном определяющем значении данного критерия нельзя забывать и об объекте второго рода — действиях обязанной стороны, составляющих вместе с первым объектом (само предприятие, передаваемое в аренду) предмет обязательства, вытекающего из договора аренды предприятия. Действия арендодателя по договору аренды заключаются не только в передаче арендатору арендованного имущества, как это имеет место при всякой аренде, он должен также уступить арендатору права требования и перевести на последнего долги, связанные с деятельностью этого предприятия. Кроме того, на арендодателе лежит обязанность по подготовке предприятия к передаче его в аренду, исполнение которой предполагает совершение последним целого ряда действий, не характерных для других видов договора аренды: инвентаризация имущества предприятия, составление проекта передаточного акта и т.п. и, напротив, в части обеспечения условий для использования арендованного имущества по его назначению (включая проведение его капитального ремонта) круг действий, осуществление которых по общим правилам об аренде возлагается на арендодателя, сокращается за счет возложения обязанности по совершению указанных действий на арендатора ³¹. Поэтому применительно к договору аренды предприятия как отдельному виду аренды правильнее говорить не только о специфике объекта аренды, а в целом об особенностях его предмета, что и служит в данном случае критерием для выделения аренды предприятия в отельный вид договора аренды.

    Итак, договор аренды предприятия является отдельным видом договора аренды. Особенность правового регулирования договора аренды предприятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым указанным договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий сооружений, и лишь при отсутствии таковых – общие положения об аренде имущества (п.2 ст.650 ГК).

    Данный  прием законодательной техники, позволяющий избежать включения  в пар. 5 гл. 34 (аренда предприятия) норм, дублирующих правила, содержащиеся в пар. 4 гл. 34 ГК (аренда зданий сооружений), не превращает договор аренды предприятия в разновидность договора аренды зданий и сооружений, тем более что законодатель предельно четко выразил свою волю, назвав договор аренды предприятия среди отдельных видов договора аренды наряду с договором аренды зданий и сооружений (ст.625 ГК).

    Как отмечалось, квалифицирующим (видообразующим) признаком, позволяющим выделять договор  аренды предприятия в отдельный  вид договора аренды имущества, является специфика предмета договора, включающего  в себя, как и предмет всякого  договора, два рода объектов:

    во-первых, передаваемое в аренду предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности;

    во-вторых, действия арендодателя по передачи предприятия  во владение и пользование арендатора, а также действия последнего по его принятию, надлежащему пользованию арендным имуществом, внесению арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончанию срока аренды.

    Естественно, в отношении указанных объектов, составляющих предмет договора аренды предприятия, превалирующую роль играет объект первого рода (предприятие). Именно специфические особенности предприятия как имущественного комплекса предопределяют необходимость специальных правил, регламентирующих действия сторон, связанные с его арендой.

    Предприятие представляет собой довольно специфический  объект гражданских прав, что нашло  свое отражение в ГК РФ (ст.132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

    Несмотря  на то, что предприятие как имущественный комплекс признается законодательством недвижимостью, оно представляет собой совершенно особый объект гражданских прав.