В ГК РФ предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на перевод долга по обязательствам, связанным с передаваемым в аренду предприятием, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 657).

    Обязанностью  арендодателя по договору аренды предприятия  является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи арендатору этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения арендодателем обязанности по уведомлению кредиторов об аренде предприятия.

    Кредиторам, как получившим уведомление о  продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено  право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения арендодателем причиненных этим убытков. Разница между ними состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления об аренде предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

    Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые были переданы арендатору без согласия кредиторов на перевод этих долгов, арендодатель и арендатор после передачи Предприятия  последнему несут солидарную ответственность.

    Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК). С заявлением в регистрирующие органы о государственной регистрации договора аренды предприятия могут обратиться как арендодатель, так и арендатор (п. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.).

    Как и в случае с арендой зданий и сооружений, государственной регистрации  подлежит сам договор аренды предприятия, а не некое право аренды³⁸.

    Если  исходить из того, что государственной  регистрации подлежит не договор  аренды, а принадлежащее арендатору право аренды соответствующего предприятия, мы столкнемся с необходимостью применения к указанным правоотношениям  нормы, содержащейся в п. 2 ст. 22 Закона о государственной регистрации. Согласно данной норме зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в месте нахождения объекта. Учитывая, что в составе предприятия может находиться множество земельных участков, зданий, сооружений и иных объектов недвижимого имущества, выполнение данного правила может оказаться чрезвычайно обременительным для арендатора.

    С точки зрения технической государственная  регистрация договора аренды предприятия  как имущественного комплекса осуществляется соответствующим учреждением юстиции (регистрирующим органом) в месте регистрации арендодателя (собственника предприятия) как юридического лица. Проведение государственной регистрации договора аренды предприятия удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале договора (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним³⁹). Одновременно в III Единый государственный реестр вносится запись об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя на переданное в аренду предприятие договором аренды (п. 44 Правил), а арендатору выдается свидетельство о государственной регистрации аренды предприятия.

    По  окончании срока аренды предприятия  либо прекращении обязательств, вытекающих из договора, по иным основаниям запись в Едином государственном реестре об обременении права собственности либо иного вещного права арендодателя на предприятие погашается специальным штампом погашения регистрационной записи, в котором должны быть проставлены дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные его подписью (п. 62 Правил).

    

Перечень  документов, представляемых для регистрации  договора (права) аренды⁴⁰:

    1. Заявление о регистрации договора (права) аренды (от имени арендатора  и/или от имени арендодателя).

    2. Платежный документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию.

    3. Доверенность представителей юридических  лиц на совершение действий  по регистрации сделки, получение  экземпляров договора.

    Документы арендодателя

    4. Свидетельство АОЦРП о государственной регистрации права собственности, на передаваемое в аренду недвижимое имущество.

    5. Один из документов, подтверждающих  полномочия лица, заключившего договор  от имени юридического лица:

    • выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров).

    • приказ собственника о назначении директора (заключении контракта),

    • договор доверительного управления имуществом.

    6. В случае подписания договора  лицом, не являющимся руководителем юридического лица дополнительно:

    • доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица.

    Документы арендатора

    7. Для физического лица - документ, удостоверяющий личность.

    8. Для юридического лица - свидетельство о регистрации юридического лица, учредительные документы юридического лица со всеми изменениями, дополнениями

    9. Справка о Присвоении кодов  статистики юридическому лицу.

    10. Один из документов, подтверждающих  полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица (см. п. 5)

    11. В случае подписания договора  лицом, не являющимся руководителем  юридического лица, дополнительно  (см. п. 6)

    Документы на объект аренды

    12. При сдаче в аренду здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

    13. Для аренды предприятия: перечни  и описание зданий с приложением  технических паспортов сооружений, земельных участков, оборудования и других основных средств, запасов сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств, прав пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иных имущественных прав арендодателя, связанных с предприятием, прав на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и других исключительных прав, перечни уступленных прав требования и переведенных долгов.

    Документы, указанные ниже в п. 5 - 6, 8-13 представляются в подлиннике с приложением копий (нотариально засвидетельствованных или заверенных органом, выдавшим документ).

    Договор

    15. Подлежащие государственной регистрации  экземпляры договора аренды, сброшюрованные  и подписанные сторонами, со всеми действующими дополнениями, изменениями и согласованиями, и одна копия. Все последующие дополнения и изменения зарегистрированного договора также подлежат государственной регистрации. 
 
 
 

Глава 3. Содержание договора аренды предприятия

3.1. Права и обязанности арендодателя

 

ГК РФ (ст. 606-624; 656-664⁴¹) содержит в себе основные права и обязанности арендодателя.

В обязанности  арендодателя входит: 

1. Производить капитальный ремонт передаваемой вещи (если иное не предусмотрено в договоре);
2. Предупредить арендатора о правах третьих лиц.

К правам арендодателя относятся: 

1. Требование уплаты аренды;   
2. Требование от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором; 
3. Требование расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями до говора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату.

3.2. Права и обязанности арендатора

 

Обязанности арендатора:

1. Использовать имущество в соответствии с договором и назначением;
2. Своевременно вносить арендную плату;
3. Производить текущий ремонт;
4. Нести иные расходы по содержанию имущества;
5. Возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.

Права арендатора:

1. истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества;
2. Требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;
3. При обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

  а) требовать их устранения либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;

  б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

   в) требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество; 

4. Если арендодатель не произвел капитальный ремонт:

 а)  произвести его за счет арендодателя;

 б)  потребовать уменьшения арендной  платы или расторжения договора  и возмещения убытков.  

    Было  много случаев, когда вследствие не совсем четкого изложения условий  заключенных договоров бывает затруднительно установить их действительное содержание, цель, подлинный смысл или даже определить вид самого договора. Это вызывает споры между сторонами при исполнении таких договоров, в частности, установлении прав и обязанностей, а также возложении ответственности за их нарушение. В подобных случаях закон наделяет судебные органы правом толкования договора, которое является новым для ГК (ст. 431 ГК). При этом суд должен, прежде всего, принять во внимание буквальное содержание содержащихся в договоре слов и выражений, что устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора.  

3.3. Особенности исполнения договора аренды предприятия

 

    Исполнение  обязательств по договору аренды предприятия  требует от арендодателя совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, арендодатель за свой счет должен подготовить предприятие к передаче арендатору, составить и представить на подписание арендатору передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о сдаче предприятия в аренду, данные о составе и стоимости имущества предприятия.

    Подготовка  предприятия к передаче арендатору и составление проекта передаточного акта требуют от арендодателя проведения инвентаризации всех материальных ценностей, входящих в состав предприятия, а также составления баланса, отражающего активы (включая права требования к дебиторам) и пассивы (в том числе долги по обязательствам) данного предприятия. Проект передаточного акта должен составляться арендодателем на основе результатов инвентаризации предприятия и сведений, содержащихся в балансе. Кроме того, проект передаточного акта должен включать расшифровку кредиторской и дебиторской задолженности арендодателя, связанной с деятельностью предприятия. В частности, арендодатель обязан составить перечень всех кредиторов, указать размер задолженности либо объем неисполненных (неденежных) обязательств, а также внести в проект передаточного акта перечень должников арендодателя по обязательствам, связанным с предприятием, в отношении которых предполагается совершить уступку прав требований арендатору.