Особенности правового регулирования договора аренды предприятия

    Так, на одном из совещаний, состоявшихся в Высшем Арбитражном Суде, рассматривался вопрос о подведомственности арбитражному суду споров о понуждении арендодателя возобновить договор аренды с арендатором, добросовестно выполняющим свои обязательства по договору. По итогам совещания было дано следующее разъяснение:

    В соответствии с «Основами законодательства об аренде» по истечении срока договора арендатор имеет право на возобновление договора.

    В п. 3 ст. 86 Основ 1991 года предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом  исполнявший свои обязанности, по истечении  срока действия договора аренды имеет  при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

    Также гражданским кодексом закреплено за арендатором, надлежащим образом исполнявшим  свои обязанности, преимущественное право  на заключение договора аренды на новый  срок (ст. 621 ГК РФ). Однако арендатор  может воспользоваться своим  правом лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем подписывает договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и плюс к этому возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.²⁰

    В ситуациях, когда по окончании срока  договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

    В случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения  арендатор обязан возвратить сданное  ему в аренду имущество в том  состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, предусмотренном договором (ст. 622 ГК РФ). Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей.

    Судьба  произведенных арендатором улучшений  арендованного имущества определяется Гражданским кодексом в зависимости  от их характера (ст. 623 ГК РФ). Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендатору. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.

    Особого рассмотрения заслуживает вопрос о  выкупе арендованного имущества. Гражданский кодекс устанавливает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством²¹.

    Примером  выкупа имущества в силу закона могут  служить имеющие широкое распространение  факты приобретения образованными  в ходе приватизации коммерческими  организациями в собственность  арендуемых ими помещений. Начиная  с 1992 года во всех программах приватизации содержались нормы, допускавшие продажу таким юридическим лицам находящихся в государственной или муниципальной собственности нежилых помещений.

    Так, в соответствии с п. 5.11 Государственной  программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год²² товариществам, созданным трудовыми коллективами структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предприятий, было предоставлено преимущественное право на заключение долгосрочного договора аренды занимаемых указанными структурными подразделениями нежилых помещений, зданий, строений и на выкуп последних в собственность через год после выкупа арендованного имущества.

    Государственной программой приватизации государственных  и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 года №2284, установлено, что товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества и выкупившее арендованное имущество, имеют исключительное право приобретения в собственность или по их усмотрению право аренды сроком не менее 15 лет зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми они фактически владели и пользовались. В настоящее время названные правила выкупа арендованных нежилых помещений действуют в редакции Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 года №1535²³. Правом на приобретение арендованных нежилых помещений, зданий, сооружений наделены: физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий или в результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранее сданного в аренду, - акционерные общества открытого типа, образованные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, при условии продажи в установленном порядке не менее 75 процентов их акций; граждане и их объединения, осуществляющие предпринимательскую деятельность, если договор аренды был ими заключен по итогам конкурса или аукциона; предприятия (юридические лица), не более 25 процентов уставного капитала которых находится в государственной или муниципальной собственности, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда; товарищества и акционерные общества, созданные на основе аренды государственного имущества, выкупившие его и фактически использующие объекты нежилого фонда в процессе своей деятельности.

    Во  всех приведенных случаях обязательным условием для реализации права на выкуп является наличие договора аренды соответствующих нежилых  помещений, зданий и сооружений. 

1.3. Классификация договоров аренды

 

    Современное Российское законодательство предусматривает  следующие виды договора аренды:

    1.Договор  проката;

    2.Договор  аренды транспортных средств;

    3.Договор  аренды зданий и сооружений;

    4.Договор финансовой аренды (лизинг);

    5.Договор аренды предприятий.

    Необходимо  сначала кратко проанализировать и  рассказать основные нюансы каждого  из них, чтобы потом плавно перейти  к подробному рассмотрению актуального  для данной дипломной работы договора аренды предприятия. 

    Договор проката 

    В соответствии с гражданским законодательством договором проката считается договор, на основании которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

    Поскольку договор проката – это одна из разновидностей договора аренды, по отношениям, которые им регулируются,  применяются общие правила об аренде, если это не противоречит особым нормам, относящимся к прокату.

    Договор проката содержит следующие основные особенности, отличающие его от других договоров аренды:

    1. Арендодателем по данному виду  договора  только коммерческая  организация, которая занимается  предпринимательской деятельностью  по сдаче имущества в аренду;

    2. Предметом договора является только движимое имущество, использующееся для потребительских целей;

    3. Договор проката относится к  публичным договорам; 

    4. Заключение договора проката происходит на срок не более одного года и только в письменной форме;

    5. Арендатор не имеет преимущественных прав на продление и на его возобновление по истечении ранее заключенного договора;

    6. Арендатор в любое время может  расторгнуть договор, предварительно  не менее чем за 10 дней предупредив  арендодателя;

    7. При передаче имущества арендодатель обязан проверить его состояние и ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации;

    8. В обязанности арендодателя входит  исправление недостатков, обнаруженных  при передаче имущества и затрудняющих  его использование, на это ему  дается десять дней;

    9.Плата  за аренду осуществляется только  в виде денежных платежей в  твердой сумме; 

    10.Арендодатель  обязан проводить как капитальный, так и текущий ремонт имущества, сданного в прокат;

    11.Арендатор  не вправе сдавать имущество,  полученное по договору проката в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору проката третьим лицам, предоставлять указанное имущество в безвозмездное пользование, отдавать его в залог и т.д. 

    Договор аренды транспортных средств 

    По  договору аренды транспортного средства арендодатель обязуется предоставить арендатору транспортное средство во временное владение и пользование.

    Наше  законодательство предусматривает два вида договора аренды транспортных средств:

    1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации

    2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации

    Отличительные черты аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и эксплуатации:

• Арендодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт транспортного средства;
• На нем же лежит обязанность в обеспечении нормальной и безопасной эксплуатации транспортного средства в течение срока договора;
• Транспортное средство должно быть обеспечено экипажем, это также входит в обязанности арендодателя;
• Услуги членов экипажа оплачивает арендодатель, а расходы по коммерческой эксплуатации транспортного средства лежат на арендаторе;
• Страховать транспортное средство, а также оплачивать ущерб, связанный с эксплуатацией транспортного средства обязан арендодатель;
• Арендатор отвечает за вред, причиненный транспортному средству, только в случае, если вред наступил по его вине или по вине лиц, за действия которых он несет ответственность.

    Отличительные черты аренды транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации:

• На арендаторе лежит обязанность в проведении как капитального, так и текущего ремонта транспортного средства;
• Арендатором самостоятельно осуществляется управление, а также техническая эксплуатация транспортного средства;
• Обязанности по страхованию и ответственность за вред, причиненный транспортным средством, лежат на арендаторе.

    Особенности аренды транспортных средств:

    1. Договор составляется обязательно  в письменной форме;

    2. Здесь не применяются правила  о праве арендатора на заключение  нового договора и о продлении  арендных отношений на неопределенный  срок;

    3. Транспортное средство без согласия  арендодателя может быть отдано  арендатором в субаренду, также  есть возможность заключать с третьими лицами договоры перевозки;

    Особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными  уставами и их кодексами. 

    Аренда  зданий и сооружений 

    По  договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется предоставить арендатору здание или сооружение за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную договором арендную плату.

    Законом ограничивается аренда жилых зданий:

    1. Юридические лица могут брать в аренду жилые помещения только для проживания в них граждан;

    2. У граждан есть возможность  временно владеть и пользоваться  жилым помещением только после  заключения договора найма жилого  помещения.

    Для заключения договора аренды арендодатель обязан проинформировать арендатора о возможных правах третьих лиц на сдаваемое в аренду помещение

    Форма договора аренды здания или сооружение определяется как простая письменная, составляется единый документ, после  чего его подписывают стороны.

    Законодательством предусмотрена государственная регистрация, но это только в случае, если договор заключен на срок больше года.