Содержание 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

 

    В данной выпускной квалификационной  работе пойдёт речь об одном из видов гражданско-правовых договоров, а именно, договору аренды (имущественного найма) предприятия.

    Договор аренды один из древнейших договорных институтов и известен ещё со времен римского права. Выбрана данная тема квалификационной дипломной работы не случайно.

    Экономическая реформа в нашей стране - сложный  и длительный процесс, связанный  с преобразованием форм собственности  и хозяйствования. Основная цель реформы - формирование рыночных отношений, ликвидация командно-административной системы.

    Гражданский Кодекс СССР, действующий с   1964 г. не содержал в себе какие-либо нормы, в которых бы говорилось о договоре аренды предприятия. Само предприятие, в свою очередь, в нем не было рассмотрено как объект сделок.

    Заслугой современного законодательства является то, что в нём предусмотрен целый комплекс особых правил, которые в полной мере учитывают особенности правоотношений, которые связаны с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.

    Актуальность  исследования объясняется в первую очередь тем, что переход к рыночной экономике предполагает создание многоукладной экономики на базе различных форм собственности как новой организационно-правовой основы хозяйствования, развитие частной собственности и предпринимательства, преобразование значительного числа государственных предприятий в акционерные общества, передачу их в аренду, продажу трудовым коллективам или в частную собственность.

      Также актуально исследование тем, что в настоящее время происходит такое явление как мировой финансовый кризис, он, в свою очередь, создает преграду предпринимателям на осуществление ими предпринимательской деятельности, поскольку спрос на многие виды товаров и услуг падает, а начать свое дело с нуля в таких условиях довольно проблематично. Тогда предприниматель и открывает для себя аренду уже действующего и находящегося на плаву предприятия, которая поможет ему за наименьшую плату заниматься делом, которое для него интересно.

    Анализ норм об аренде показывает, что сущность аренды заключается в основанном на договоре о возмездном владении и пользовании землей, иными природными ресурсами, предприятиями (организациями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом с целью самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

      Цель данного исследования: рассмотреть теоретические аспекты договора аренды предприятия, его содержание; анализ особенностей регулирования договора аренды предприятия, а также выявить проблемы непосредственно в этой сфере и определить возможные пути их разрешения.

    Из  анализа современной юридической  литературы следует, что  договор  аренды предприятия и проблемы, связанные  с ним были предметом исследования известных Российских ученых, таких как М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Л. П. Дашков, Н. С. Карцева, М. Г. Пронина, Л. Н. Сопникова, Д. Н. Сафиуллин, Н. Ю. Шлюндт,  А. М. Хоткевич и другие.

    Указанная выше цель теперь определяет непосредственные задачи исследования:

    - анализ понятия договора аренды и, в частности, аренды предприятия;

    - исследование общих положений  об аренде предприятия, а также ее существенных условий;

    - анализ содержания договора аренды предприятий

    Объектом  данной работы служат общественные отношения, которые возникают в сфере договора аренды (имущественного найма) предприятий.

    Предметом исследования нормы права, регулирующие составление и действие  договора аренды предприятий.

Глава 1. Институт аренды в зарубежном и российском законодательстве

1.1. История развития правового регулирования арендных отношений

 

    Договор аренды относится к числу классических договорных институтов. Впервые был  применен в Римском праве.  Римское  право рассматривает  наем вещей  в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) – он очень широк по охвату отношений, которые регулирует.

    Римское право признаёт три различающихся  между собой вида найма: наем вещей (locatio-conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio-conductio operis). Одинаковы эти три различных вида найма лишь в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя – уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

    Различие  между наймом (locatio-conductio) и договором купли-продажи (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом ¹.

    Главным  прототипом договора аренды  существующего  в настоящее время явился существовавший в римском праве договор найма  вещей. По этому виду договора (лат. название locatio-conductio rerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

    В наем могли передаваться наравне  с недвижимыми и движимые вещи, точнее, те из них, которые были не потребляемыми, поскольку в противном случае наниматель не имел бы возможность исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которую он получал по договору.

    Римское право признавало также и возможность  поднайма вещи. Эта возможность возникает в том случае, когда наниматель собственником вещи не являлся и сдавал эту вещь внаем третьему лицу.  В договоре найма предметом могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporales), к ним относились имущественные права, например узуфрукт.

      Так же Римским правом допускалась  возможность передачи вещи внаем   на неопределенный срок, т. е  без указания срока найма. В  этом случае была возможность  прекращения договора найма в  любое время по заявлению каждой  из сторон.

    Нельзя  не затронуть дореволюционное российское законодательство, в нем под имущественным наймом понимался договор,  в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, ст.1691) ².

    Д. И. Мейер говорил  о том, что  договор найма может иметь  другие названия: «например, называется он отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное содержание, арендой, прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо имущества, допустим, мельницы. Все эти названия имеют указание  на один и тот же договор имущественного найма, хотя и имеется несущественная разница в их применении, так что большей частью каждое имя дает договору, особый оттенок: так, арендой, кортомом называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом – наем мебели, платья, вообще имущества движимого».

    Российскому законодательству, как отмечал Г. Ф. Шершеневич, было «чуждо различие между  пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme), наймом скота (bail a cheptel), как это принято во французском праве» ³.

    По  российскому гражданскому законодательству субъектами договора найма являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой – наниматель (лицо, нанимающее имущество).

    Предметом найма в ту пору законодательством  признавалось нанимаемое имущество. Так, Д. И. Мейер писал: «Предмет найма  называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким  предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные».

    И законодательство, и доктрина того времени были основаны на положении, что в наем передаются только не потребляемые вещи. Например,

Г. Ф. Шершеневич отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа.

    Вещи, потребляемые, не способны составить  содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено  с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому лицу передающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности. Что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег».

1.2. Понятие  и существенные условия договора аренды

 

    Договор аренды является одним из самых распространенных договоров и описывает отношения  по переходу имущества на возмездной основе во временное пользование.

      ГК РФ дает следующее определение  договора аренды⁴: По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан уплачивать за это арендодателю арендную плату. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

    Кроме обязательств по передаче имущества  в собственность или в иное вещное право законодательство предусматривает также обязательства по передаче имущества в пользование. Они составляют отдельную группу правоотношений, их особенностью является срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного вещного права на предмет обязательства. В этом заключается их существенное отличие от обязательств, возникающих в связи с заключением договора купли-продажи и других договоров по отчуждению имущества

    Специфичным является предмет этих обязательств. К нему могут относиться индивидуально-определенные и не потребляемые вещи, которые подлежат по окончанию срока договора возврату их первоначальному владельцу. Эти обязательства и порождают договоры аренды.

    Главенствующее  значение для исполнения любого договора составляют правила, которые порождают существенные условия договора, ведь не обговорив эти правила, не будет соглашения между сторонами и, в свою очередь, договор не будет считаться заключенным. «Согласно общему правилу существенными являются: условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».⁵

    Если  говорить о договоре аренды, то к  его существенным условиям можно  отнести непосредственно сам  объект аренды. Договор аренды должен содержать в себе сведения, которые  максимально подробно говорят об имуществе, которое подлежит передаче арендатору. К таким сведениям относятся состав имущества, место его расположения и т.д. Если эти сведения в договоре не прописаны, то он считается не заключенным

    По  договору аренды арендодателем считается  собственник имущества или иное лицо, уполномоченное сдавать это имущество в аренду. «Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом».⁶

    Чуть  сложнее разрешается вопрос с  другими лицами, которые могут быть в роли арендодателя, ведь они наделяются этими полномочиями  законом или самим собственником. Законом наделены таким правом, например, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Но они могут сдавать в аренду недвижимое имущество только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК РФ⁷).

    Затронув  субъекты оперативного управления, можно  сказать, что казенное предприятие  может быть арендодателем государственного имущества (и движимого, и недвижимого) только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ), а учреждение не может ни при каких условиях сдать в аренду имущество, которое за ним закреплено, а также приобретенное им за счет средств, которые были выделены по смете. Но, оно вправе выступить арендодателем имущества, которое было приобретено им на средства, полученные в результате разрешенной учредительными документами предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК РФ).