Исследование гостиниц Владивостока

    Несмотря  на то что расходы на строительство  и оснащение велики, они востребованы». О специфике отеля и маркетинговой  стратегии MaMaison Pokrovka Suite Hotel под управлением ORCO Property Group рассказывает директор по продажам Юлия Лупанова: «MaMaison Hotels & Apartments – гостиничный бренд инвестиционной, девелоперской и управляющей компании, работающей в Центральной и Восточной Европе, которая специализируется на управлении респектабельными резиденциями и бутик-отелями. Обычно они расположены в центральных районах городов, предлагают качественный сервис, широкий ассортимент дополнительных услуг.

    В наших отелях и резиденциях есть апартаменты, студии и люксы с  одной или двумя спальнями, с  оборудованными кухнями, они подходят как для длительного размещения и семейного отдыха, так и для коротких деловых поездок с максимальным комфортом». Сегодня в цепочке девять отелей и четыре резиденции. Среди них, например, Pachtuv Palace в центре старой Праги. Он восстановлен по оригинальным эскизам, воспроизведены практически все архитектурные и декоративные детали и украшения: фрески, скульптура, лепнина. Riverside в деловом центре Праги построен в стиле модерн. Le Regina находится в столице Польши недалеко от знаменитого Варшавского замка. Andrassy Hotel – в центре Будапешта в непосредственной близости от основных достопримечательностей города.

    Все эти отели входят в престижную ассоциацию Small Luxury Hotels of the World. Перед  строительством или покупкой отеля ORCO Property Group проводит всесторонние маркетинговые исследования: оцениваются местонахождение, возможности позиционирования на рынке, потенциальные клиенты, составляются прогнозы по загрузке и срокам окупаемости. «Pokrovka Suite Hotel – первый проект, с которым наша компания выходит на российский рынок, - продолжает Юлия Лупанова. - Это новое здание, построенное в исторической части города с учетом самых последних технических и технологических достижений.

      В номерном фонде только люксы,  средняя площадь которых больше  даже по сравнению с другими бутик-отелями аналогичного класса. Поскольку сегмент апарт-отелей и резиденций в Москве практически не развит, есть смысл делать особый акцент на привлечении long-stay-бизнеса, который обеспечит гарантированные доходы, более быстрый возврат инвестиций. Тогда мы сможем занять пока еще свободную нишу и укрепить свои позиции. Pokrovka Suite Hotel – прекрасная альтернатива сервисным апартаментам».

    Будет ли успешным Pokrovka Suite Hotel, покажет время, но востребованность действующих апарт-отелей Москвы уже давно очевидна. «Апарт-отель – это наиболее демократичная форма гостиницы, которая ничего не навязывает и не заставляет клиента пользоваться чем-либо, - отмечает генеральный директор ГК «Орехово» Геннадий Устинов. - Гость может самостоятельно организовать то питание, которое ему нужно – детское, лечебное, семейное.

    В обычной гостинице предоставляется, как правило, универсальное, оно  не всем подходит. На Западе контингент постояльцев апарт-отелей давно  уже сложился, а в России он меняется в зависимости от политической и экономической ситуации. Мы выстраиваем маркетинговую политику в соответствии с требованиями времени. У нас 460 номеров - это полноценные квартиры, оснащенные всем необходимым для длительного проживания. Благодаря правильному подходу и увеличению количества долгосрочных контрактов средняя загрузка в текущем году выше, чем в прошлом». «Доходность апарт-отелей напрямую зависит от стратегии менеджмента – продолжает Геннадий Устинов. - У нас на 3,5 гостя приходится один работник, экономически это очень выгодно.

      В другом отеле такой же  категории обычно соотношение  иное - один работник на двух  гостей. В целом у формата апарт-отелей, на мой взгляд, большое будущее.  Он очень демократичен и имеет  ряд очевидных преимуществ. Надеюсь,  в ближайшее время девелоперы смогут оценить эти преимущества. Пришла пора создавать российскую сеть апарт-отелей».

    2.2 Проблемы развития апарт-отелей в России

    Главными  недостатками столичных и российских апарт-отелей считаются: неудобное расположение (большинство зданий находится на окраинах), несоответствие международным стандартам уровня сервиса, невысокий уровень комфорта.

    Помещения в апарт-отелях отличаются от традиционных гостиниц форматом номеров и небогатым набором дополнительных услуг.

    Во  многих российских и московских апарт-отелях на кухне есть холодильник, микроволновка и мойка. Но приготовить там пищу невозможно — только разогреть.

    Впрочем, несмотря на скудный сервис, апарт-отели «по-русски» пользуются повышенным спросом: в начале года «Волга» была загружена на 90%, «Кузьминки» — на 75%.

    В основном эти гостиницы рассчитаны на непритязательных клиентов из России или ближнего зарубежья.

    Иностранцы  предпочитают останавливаться в  сервисных квартирах. Однако, несмотря на внушительные объемы московского  рынка аренды квартир (по некоторым оценкам, общее число сдаваемых квартир достигает 80–100 тыс.), в этом его сегменте налицо явный дефицит. Например, если человек хочет воспользоваться услугами уборки и смены постельного белья, иметь возможность обедать и ужинать в ресторане, то выбор таких сервисных квартир органичен.

    Классический  апарт-отель — это отель, площадь  номеров в котором, как правило, больше, чем в обычных гостиницах, так как предполагается еще и  пространство для кухни. Они рассчитаны на людей, пребывающих в городе или регионе длительное время, поэтому должны быть дешевле гостиничных номеров, но при этом не сильно превышать стоимость аренды квартир. В то же время они удобнее обычных квартир, поскольку имеют дополнительный сервис и уровень безопасности.

    Потенциальный спрос на апарт-отели в России и Москве внушителен. Всегда найдутся люди, которым при длительном пребывании в Москве или другом городе гораздо выгоднее платить за апартаменты, чем за гостиничный номер.

    Апарт-отели  востребованы людьми, которые приезжают в чужой город не на один день и привозят семьи, детей.

    Потенциальными  клиентами качественных апарт-отелей могут стать как состоятельные  иностранцы, приезжающие в Россию на работу, так и семьи отечественных  крупных бизнесменов, высокопоставленных чиновников, сенаторов и депутатов.

    На  срок полномочий им будет выгоднее снимать номер в апарт-отеле, чем  арендовать элитные квартиры. Апартаменты  сдаются в аренду на жесткой договорной основе, а также имеется возможность  использования дополнительных сервисов.

    Такие проекты, как апарт-отели трудно просчитывать. Во-первых, для их реализации нужны длинные деньги. Во-вторых, это квартиры можно построить и продать, апарт-отелями же надо будет управлять, а это дополнительные хлопоты. В-третьих, трудно спрогнозировать загрузку таких объектов. Из-за отсутствия достаточного предложения можно выводить только умозрительные оценки.

    Важным  преимуществом апарт-отелей эксперты считают долгосрочность контрактов на проживание. Главное — найти хорошего арендатора. В этом случае не придется заниматься поиском клиентов каждый день и будет сглаживаться влияние сезонного фактора.

    Что же касается доходности строительства  апарт-отелей, то она как минимум  сопоставима с гостиничными проектами. Доходность апарт-отелей в среднем такая же, как и у гостиниц. Более того, есть мнение, что апарт-отели, если “убрать из них все лишнее” — например, обязательную уборку, питание, — могут оказаться доходнее гостиниц. Правда, это рискованный шаг. Он позволит сэкономить на персонале, но может отрицательно отразиться на загрузке, поскольку клиенты хотят, чтобы “дома было, как в гостинице”.

    Сочетание высокого уровня сервиса, продуманного комплекса дополнительных услуг и гибкой ценовой политики с удобным расположением могут значительно ускорить возврат «неформатных» вложений.

    Таким образом, зарубежные и российские апарт-отели  различаются, в первую очередь, благоустроенностью и качеством обслуживания. Можно сказать, что российские аппарт-отели - это достаточно вольная адаптация европейского прототипа.  

    2.3 Анализ рынка гостиниц в г. Владивостоке

    Претендуя на то, чтобы называться европейским  культурно-экономическим центром России на Дальнем Востоке, Владивосток часто демонстрирует свое несоответствие этому статусу. Одна из сфер несоответствия - гостиничная инфраструктура.   Всего в городе, насчитывающем 550 тыс. жителей, официально числятся 39 гостиниц (не считая санаториев и баз отдыха) с общим номерным фондом 4400 номеров.   Из этого числа гостиниц по уровню сервиса лишь одну можно отнести к категории "4 звезды" - отель "Хендэ" и "Версаль". На трехзвездочную категорию претендуют всего лишь несколько отелей: "Гавань", "Акфес-Сейо". Уровню сервиса "2 звезды" соответствуют "Приморье" и "Владивосток".   

      Владивосток долгое время был  закрытым городом, лишь с начала 90-х он стал доступен для  широкого потока как отечественных,  так и иностранных туристов. Этим отчасти можно объяснить неразвитость гостиничной инфраструктуры города. Самые крупные гостиницы были спроектированы и построены еще в советские времена и, конечно же, не соответствовали тогдашним, а тем более современным международным стандартам.   Одной из главных причин завышенных расценок на гостиничные услуги во Владивостоке является сезонность спроса. В период с июля по сентябрь наполняемость владивостокских гостиниц нередко превышает 120%, дело доходит до уплотнения номеров лишними кроватями. Зато в зимний период закрываются целые этажи: наполняемость номеров редко превышает 10-15%. В итоге среднегодовая наполняемость держится в районе 40%. Чтобы обеспечить рентабельность своему бизнесу при таком уровне среднегодовой наполняемости владельцы гостиниц вынуждены завышать средний уровень расценок на свои услуги. Особенно взлет цен наблюдается в пляжный сезон, когда во Владивосток стекаются массы туристов со всех частей страны и из соседнего зарубежья.   Выход здесь может быть предложен только один - строить гостиниц как можно больше - хороших и разных. Для этого нужны инвестиции. Но вкладывать в гостиницы зачастую... невыгодно.

    Большинство гостиниц Владивостока имеют небольшой  номерной фонд (до 100 номеров) и ориентированы  на деловых туристов. Отсутствуют, к примеру, такие категории гостиниц, как курортные, конгресс-центры, апарт-отели и т.д.   По уровню обслуживания рынок гостиничных услуг во Владивостоке представлен в основной своей массе гостиницами экономического класса. Этот сегмент, кстати, по свидетельству специалистов образовательного института Американской ассоциации отелей и мотелей, является растущим в мировой индустрии гостеприимства, т.к. большая часть людей путешествует, располагая ограниченными средствами. Что касается формы собственности, то почти все гостиницы города имеют независимый статус, т.е. не входят в гостиничные сети. Исключение составляют с недавнего времени отели "Амурский залив" и "Владивосток", купленные столичной сетью "Азимут".   Одна из особенностей владивостокского гостиничного рынка: ему не присуща специализация, ставшая тенденцией в мире.

    К примеру, нет специальных номеров  для бизнес-дам, мотелей, отелей для  студентов и т.п.

    Но  в настоящее время Владивосток является не только туристическим центром, расположенном на тихоокеанском побережье России, но и городом, в котором отмечается постоянный рост деловой активности. В связи с этим количество гостей города ежегодно увеличивается независимо от их цели приезда, будь то отдых или командировка во Владивосток. Соответственно, постоянно растущий поток приезжих приводит к развитию и расширению гостиничного рынка Владивостока. В любом случае, какой бы ни была цель визита, отели Владивостока всегда готовы дружелюбно встретить гостей города.

    Гостиницы Владивостока динамично развиваются, совершенствуются и расширяют спектр предоставляемых услуг. На 2012 год во Владивостоке запланировано довольно крупное и значимое деловое мероприятие - Форум экономического сотрудничества стран Азиатско-Тихоокеанского региона, поэтому к этому времени гостиничный рынок Владивостока пополнится несколькими новыми отелями.

    Как недорогие гостиницы Владивостока, так и отели Владивостока высшей категории предлагают своим постояльцам достаточно широкий комплекс услуг, обеспечивающий максимально комфортное проживание, насыщенный и разнообразный отдых, а также плодотворный труд. Каждый гость города может без труда выбрать для себя наиболее подходящую гостиницу Владивостока, которая будет соответствовать всем требованиям. Для кого-то особое значение имеет месторасположение гостиницы, для кого-то - наличие конференц-зала, для других самым главным фактором при выборе отеля является стоимость проживания. В любом случае для каждого гостя Владивостока найдется оптимальный вариант.