Постоянно растущий спрос на отели системы B&B (bed and breakfast) стал причиной появления десятков гостиничных сетей B&B. Одно из последних новшеств в мировой туриндустрии – агротуризм – также успел обзавестись собственными сельскими гостиничными сетями. Среди стран, в которых подобные сети отелей получили широкое развитие – Италия, Великобритания, Франция, Испания и Португалия.

    При этом сети в разных странах могут  отличаться ,как по размерам, так  и по принципу организации своей  работы. К примеру, отельный бизнес в Италии на протяжении веков считался семейным делом, поэтом сети итальянских отелей характеризуются небольшими размерами и встречаются гораздо реже, чем в других странах Западной Европы.

    В России к настоящему времени сформировалось несколько крупных сетей отелей. Среди них выделяют сет Heliopark, которая владеет несколькими отелями в Подмосковье, а также сеть отелей Азимут, гостиницы которой можно встретить в Петербурге, Владивостоке, Самаре и других российских городах.

    Апарт-отели (или апартамент отели) – одна из новейших тенденций в мировом гостиничном бизнесе. Как следует из названия, апарт-отели создаются по принципу апартаментов.

    Изначально  заказывать апарт-отели стало возможно на традиционных пляжных курортах. Спрос на них формировали семейные пары с детьми, для которых обычные отели являлись недостаточно гибкими в части обстановки номеров. Вскоре был сформулирован слоган, который емко описывает функции апарт-отеля: «лучше жить, нежели останавливаться». Подразумевается, что сервис в обычных отелях и возможность личной свободы и комфорта  удовлетворяли потребности клиентов не в полной мере.

    Апарт-отели  выгодно отличаются от обычных гостиниц тем, что предлагают не стандартный  набор вариантов для проживания, а полностью подходящие для жизни  квартиры.

      Таким образом, проживание в апартамент-отеле оказывается примерно тем же самым, что и в квартире. И вот здесь на первый план выступают два преимущества, которые отличают апарт-отель от аренды обычной квартиры и делают его ближе к гостинице:

1. В апарт-отелях используется традиционная для обычных отелей схема бронирования номеров. Клиент может заказать апартаменты просто позвонив на ресепшн.
2. При бронировании номера от постояльца не требуется заключать официальный контракт и степень его ответственности оговаривается в базовых правилах апарт-отеля. К тому же, в апарт-отелях постоялец может получить расчет в любое удобное для него время.

    Апарт-отели  в качестве варианта для проживания подойдут тем, кто вынужден проводить  вдали от дома долгое время.

    Номера  апарт-отелей оборудованы всем тем, что обычно необходимо для жизни в обычной квартире, начиная с оснащенной техникой кухни и заканчивая DVD и тренажером в гостиной [11, с. 4].

    Аналогом  номера в апартамент отеле может  служить номер сьют в обычной  гостинице, однако с определенными  оговорками, которые касаются в первую очередь размера номера и его стоимости. При большем комфорте, цены в апарт-отелях зачастую ниже, чем в обычных отелях.

    Апарт-отели  предпочтительнее в качестве длительного  места проживания: от месяца вплоть до нескольких лет.

    Среди известных мировых брендов, которые  предлагают сегодня услуги апарт-отелей: французская сеть MaMaison, брэнд Staybridge Suites от гостиничной коропрации InterContinental Hotels Group, сеть апарт-отелей Adagio от Accor. Предложение  апарт-отелей имеют в свои портфелях большинство гостиничных корпорация, от Hyatt до Hilton.

    В США и Канаде апарт-отели стали  неотъемлемой частью гостиничного рынка. Тоже можно сказать и о странах  Западной Европы. Популярен подобный вид отелей в Англии, Франции, Бенилюксе.

    В России апарт-отели в настоящее  время представлены, в Москве и Петербурге. Один из самых известных апарт-отелей Москвы - MaMaison Pokrovkа 5* по адресу улица Покровка 40 , в Петербурге – отель Кронверк 3* по адресу улица Блохина 9.

    На  Западе апартаментами принято называть меблированные гостиничные номера большей, чем обычно, площади и максимально приближенные к квартирным стандартам — то есть сочетающие в себе домашний комфорт и доступ к гостиничному сервису. Как правило, за рубежом апарт-отели размещаются на верхних этажах гостиничных и многофункциональных комплексов, расположенных в престижных районах. «Например, этот формат очень развит в Лондоне, особенно в районе Найт Бридж. Как правило, это гостиничные номера увеличенной площади — от 100 до 150 метров, с небольшой кухней. Причем достаточно дорогие: если обычный номер можно снять за 200 фунтов, то апартаменты предлагаются за 400–450 фунтов в сутки при условии бронирования на неделю.

    В Москве же, понятие «апарт-отель» сильно размыто. Как правило, речь идет об отдельных сервисных квартирах либо о гостиничных номерах с домашней обстановкой, которые позиционируются как апартаменты. Путаницу в терминологию вносят и некоторые девелоперы, продающие под лейблом «апартаменты» обычные квартиры, в которых невозможно прописаться. К таким уловкам они вынуждены прибегать в основном из-за статуса земельного участка, на котором построен объект недвижимости. «Если застройщик не смог перепрофилировать участок под жилищное строительство, а строить офис на этом участке заведомо невыгодно, возникают апартаменты», — поясняет заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталья Ветлугина.

    Крупнейшие  игроки на рынке сервисных квартир  — ряд небольших риэлтерских  компаний (в том числе иностранных) и Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса (ГлавУпДК). В распоряжении этой структуры несколько сотен сервисных квартир в разных районах столицы. В среднем качественные сервисные квартиры сдаются по 350–400 долларов в сутки.

    В качестве апарт-отелей в Москве позиционируются не более десяти гостиниц. Самые известные: «Волга», «Орехово», «Международная», апарт-отель «Ирис», «Кузьминки» и ряд других.

    Стоимость номеров в них колеблется от 60 до 200 долларов. Отдельные апартаменты  имеются в гостиницах класса «четыре-пять звезд», их стоимость достигает 400–500 долларов.

    В целом же, совокупный объем российского рынка апарт-отелей составляет примерно 2,2 тыс. номеров. 
 
 
 

    2 Исследование рынка апарт-отелей в России и за рубежом

1. Анализ апарт-отелей в России и за рубежом

    Точного определения «апарт-отеля» на сегодняшний день не существует. Слово имеет французские корни (appartement – комната, квартира).

    В перечне средств размещения Положения  о государственной системе классификации  апарт-отель не упоминается, есть только формулировка понятия «апартамент» среди категорий номеров. «Апартамент» – номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв. метров, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), имеющий кухонное оборудование.

    Объекты размещения, в составе которых есть номера такой категории, можно классифицировать как апарт-отели. Главное их отличие от обычных гостиниц – ограниченный набор услуг. Обычно предоставляются стандартные виды сервиса: уборка, смена белья, охрана. Иногда в стоимость проживания включены посещение сауны и бассейна, пользование подземной парковкой и т. п. Апарт-отели, как правило, более демократичны с точки зрения цен на размещение.

    Апарт-отели можно разделить на две категории: объекты, работающие так же, как гостиницы (цена определяется за номер, плата взимается за сутки проживания) и сервисные апартаменты, представляющие собой единый комплекс, где все номера-квартиры сдаются в долгосрочную аренду от трех месяцев.

      В последнем случае ставка  рассчитывается на месяц, за  базу берется площадь апартамента, а услуги предлагаются за отдельную плату. Апарт-отели также классифицируют в зависимости от размера тарифов - выделяют гостиницы бюджетные, среднего и высокого классов. Следует заметить, что разброс в качестве отделки и уровне сервиса в апарт-отелях одной и той же ценовой категории весьма велик.

    Поэтому проблемы стандартизации сервиса весьма актуальны.

    В Москве гостиницы, имеющие номера квартирного  типа, существовали давно. Самые известные  из них – бюджетные «Южный», «Орехово», «Царицыно», «Кузьминки», а также вполне европейского уровня «Международная-2» и «Ирис Конгресс-Отель».

    По  данным заместителя директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марины Смирновой, общий фонд столичного рынка апарт-отелей составляет примерно 2,2 тыс. номеров.

    Стоимость проживания в них варьируется  от $60 до $250.

    Высокая среднегодовая загрузка, доходящая  порой до 90%, свидетельствует об их высокой популярности.

    К началу 2006 года интерес к данному  формату размещения заметно повысился, многие управляющие и девелоперские компании объявили о намерениях построить в ближайшее время отдельные апарт-отели или включить их в состав многофункциональных комплексов.

    Среди такого рода проектов - апартаменты  в реконструируемой гостинице «Москва», в строящейся башне «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» под управлением Hyatt и в комплексе «Кремлевский» на Красной площади. Фирма «БЭЛ-Девелопмент» планирует реализовать два проекта – в Малом Козихинском переулке совместно со студией «Тритэ» Никиты Михалкова площадью более 8 тыс. кв. метров и на улице Льва Толстого на 20 номеров. Еще один апарт-отель на 40 номеров построит в Хлебном переулке компания «Арстон».

    По  свидетельству экспертов рынка  недвижимости, апарт-отели позволяют  получать стабильный доход, снижая такие  стандартные риски для гостиниц, как сезонность. «Многих прельщает  и некая свобода с выбором  площадки для подобных проектов. Не требуется, чтобы участок находился на первой линии домов, что обычно важно для гостиницы, единственное пожелание – центральная часть города», – отмечает старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. Для организации апарт-отелей нужно меньше вспомогательных и общественных помещений, поэтому их можно располагать там, где сложно построить обычную гостиницу, например в жилых или офисных зданиях.

    Важный  аргумент для девелоперов – апарт-отели  всегда можно перевести в жилой  фонд и легко продать. Интерес  инвесторов во многом объясняется активным развитием гостиничного рынка столицы. При этом, как считает Марина Смирнова, «они поняли, что гостиничная деятельность связана с ежедневными и многофакторными рисками. Нужно продать по возможности больший объем номеров по максимальной цене.

    Сдача части номеров в долгосрочную аренду (формат апарт-отелей) сразу  снимает одну из таких проблем  – риск недозагрузки». Мнения экспертов  о доходности и сроках окупаемости  апарт-отелей разнятся.

    Некоторые считают, что стандарт номера (обустройство кухни, общий дизайн) не требует такого высокого качества, как в пятизвездной гостинице, поэтому можно уменьшить затраты на отделочные материалы, мебель и т. д. К тому же в номерах подолгу живут одни и те же люди, следовательно, оборудование изнашивается медленнее. Количество дополнительных услуг ограниченно, значит, можно сэкономить и на зарплате персонала. Другие скептически относятся к данному формату размещения, отмечая, что при более простом управлении, они гораздо дольше окупаются. «В обычной гостинице доходность выше, поскольку стоимость проживания, например, в трех-четырехзвездных отелях составляет около $600 в день.

    Стоимость аренды номера в апарт-отеле сравнима с арендой квартир и в среднем  составляет около трех тысяч долларов в месяц», – поясняет заместитель директора по развитию в индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга и оценки компании CB Richard Ellis Noble Gibbons Станислав Ивашкевич. По его мнению, обычная гостиница, как правило, окупается примерно за восемь лет, апарт-отель – за 15 лет.

    С точки зрения потребителей, апарт-отель  обладает массой достоинств. К обычным  гостиничным услугам (уборка помещения, охрана, сервис) добавляется более  низкая стоимость, возможность проживания с детьми. Такие объекты размещения пользуются популярностью и у иностранных студентов.

      Многие консалтинговые и управляющие  компании пока скептически относятся  к такому формату размещения. Так, Ирина Панина, заместитель  гендиректора Becar Commercial Property Moscow по  работе с клиентами, считает, что спрос на апарт-отели растет прежде всего в городах с высокой деловой активностью. Это Москва, Санкт-Петербург, крупные промышленные центры и города-миллионники. Основные клиенты – специалисты, приезжающие на длительный срок в другой город по делам.

    Удельные  затраты на один номер трехзвездной гостиницы в Европе составляют $50–70 тыс., четырехзвездной – $70–100 тыс., пятизвездной – $100–150 тыс. В России эти показатели как минимум в  два раза выше, что связано с  отечественной спецификой строительства (необходимость во взятках и другого рода нецелевых использованиях финансовых средств).

    В Москве есть двух-трехзвездные апарт-отели, расположенные на окраине города. Первый проект с международным управлением  в составе офисно-гостиничного комплекса Pokrovka Suite Hotel (Покровка, 40) открылся в сентябре 2007 года. В Санкт-Петербурге апарт-отели не выделены в отдельную категорию. Большинство из них представляют собой мини-отели, а поскольку открывались они в жилых домах, квартирный принцип (жилое помещение + кухня) сохранился. «Потенциал рынка апарт-отелей зависит от развития гостиничного рынка в целом. Сегодня его можно назвать стабильно растущим, - продолжает Ирина Панина. - Наиболее интересными для инвесторов, на мой взгляд, станут апарт-отели верхнего ценового сегмента.