Инвестиции в недвижимость: методы обоснования инвестиционных решений

     У  анализируемых аналогов объекта  оценки  должны быть  похожи  следующие  характеристики: оставшийся срок экономической жизни, уровень операционных расходов, величины реверсии и коэффициенты потерь, риски, соотношение стоимостей земли и зданий, дата продажи, способ наилучшего и наиболее эффективного использования, условия финансирования, уровень качества управления.

     К тому же не должны принципиально отличаться местоположение и отделка объектов.

     Метод коэффициента покрытия долга применяется, если при финансировании инвестиций в недвижимость используется заемный  капитал.

     Коэффициент покрытия долга DCR рассчитывается следующим образом (см.формулу (3)):

                                       

,                                                                 (3)

     где DS – ежегодное обслуживание долга.

           Общая ставка капитализации определяется по формуле (4):

                                                

,                                                           (4)

     где Rm – общая ставка капитализации;

            m – доля заемных средств.

     Доля  заемных средств определяется по формуле (5):

                                                        ,                                                       (5)

     где Vm – стоимость заемных средств, или сумма кредита;

            V – стоимость объекта;

            Rm – ставка капитализации для  заемных средств (см.формулу (6)):

                                                                 

                                                     (6) 

     Данные  для расчетов методом коэффициента покрытия долга легко доступны, однако этот метод дает ориентировочное значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны. Поэтому метод коэффициента покрытия используется только как корректирующий.

     Метод инвестиционной группы используется, если для приобретения недвижимости  привлекается заемный  капитал. При  этом  ставка  капитализации может  быть рассчитана как относительно финансовых, так и относительно физических составляющих.

     Метод инвестиционной группы для финансовых составляющих. Ставка капитализации является средневзвешенной величиной, учитывающей интересы как собственного, так и заемного капитала (см.формулу (7)): 

                                            

,                                      (7) 

     где Rm – ставка капитализации для  собственного капитала, которая определяется из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения  на величину  собственного инвестированного капитала;

               Re, – ставка капитализации для  заемных средств. 

     Метод  инвестиционной группы для  физических  составляющих.  Ставка капитализации  определяется по формуле (8): 

                               

,                                                  (8) 

     где L – доля стоимости земли в  общей стоимости недвижимости;

          RL - ставка капитализации для земли;

          Rb  – ставка капитализации для улучшений. 

     Ставка  капитализации для земли рассчитывается как отношение дохода, приходящегося  на землю, к стоимости земли. Ставка капитализации для улучшений  определяется  из  отношения  дохода,  приходящегося  на  улучшения,  к стоимости улучшений.

     Метод  коэффициента  действительного  валового  дохода  применяется,

если  есть данные об операционных расходах и величине действительного валового дохода.

     В целом, расчеты методом прямой капитализации требуют наличия данных о продажах сопоставимых аналогов. Капитализация доходов по норме отдачи менее зависима от рыночных данных, однако этот метод должен отражать фактические ожидания и предпочтения потенциальных покупателей подобных объектов.

     При капитализации дохода по норме отдачи поток дохода рассматривается более  подробно, чем при прямой капитализации, учитывается характер изменения  денежных потоков, последовательно  анализируются решения инвесторов, применяются более сложные расчетные модели.

     Основные  методы капитализации дохода по норме  отдачи:

     – метод  дисконтирования  денежных  потоков,  включающий  подробный  анализ потоков дохода для каждого  года планирования;

     – метод капитализации по расчетным  моделям, заключающийся в капитализации дохода первого года с учетом тенденций его изменения.

     Метод  дисконтирования  денежных  потоков – оценка  имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом  степени риска, связанного  с использованием объекта.  В этом случае стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения.

     При этих расчетах используется ставка дисконтирования  – соответствующая ставка дохода на капитал, называемая нормой прибыли  или нормой отдачи.

     Денежный  поток – движение денежных средств, которое возникает в результате использования имущества.

     Метод позволяет учитывать текущую  стоимость денежных потоков, которые  могут произвольно изменяться и  иметь различный уровень риска. Общая модель метода дисконтирования  денежных потоков представлена в  формуле (9): 

                                                        

,                                                           (9)

     где P – текущая стоимость,

           n – число периодов;

           S– доход n периода;

           i – ставка дисконтирования. 

     То  есть текущая стоимость недвижимости в соответствии с методом дисконтирования денежных потоков определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период владения.

     Ставка  дисконтирования иначе называется нормой отдачи на инвестиции.

     Она характеризует эффективность капиталовложений, учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводит в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект. Если анализируется чистый операционный доход от эксплуатации, то применяется ставка дисконтирования, учитывающая ставку дохода и ставку процента или ставки для земли и сооружений.

     Если  анализируется доход, получаемый инвестором на собственный капитал, применяется  ставка дохода на собственный капитал.

     Потоки  дохода прогнозируются на основании  тщательного анализа текущего состояния  рынка недвижимости  и  тенденций  его изменения.  При  этом предполагаемые расходы на реконструкцию или  модернизацию должны вычитаться из потоков  дохода соответствующего периода.

     Выбор ставки дисконтирования основан  на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. анализируется  альтернативная стоимость капитала. Этот метод требует учета и  анализа показателей дохода и  капитала за весь инвестиционный период.

     Среди российских оценщиков сложилась  практика оценивать период владения объектом в диапазоне 3–5 лет.

     Преимущества  метода дисконтирования денежных потоков:

     – учитывает динамику рынка;

     – применим в условиях нестабильного рынка;

     – учитывает неравномерную структуру  доходов и расходов;

     – применим для объектов, находящихся  на стадии строительства или реконструкции.

     Однако  метод довольно сложен в применении, к тому же высока вероятность ошибки в прогнозировании, неточность увеличивается в процессе преобразования прогнозируемых доходов в текущую стоимость.

     Таким образом,  существуют достаточно методов  для обоснования инвестиционных решений при инвестировании в  недвижимость, главным из которых  является метод денежных потоков, основанный на учете ставки дисконтирования. Выбор последней является важной задачей и вызывает много дискуссий у исследователей инвестирования в недвижимость, что требует рассмотрения основных проблем при выборе ставки дисконтирования. 

     2.2 Основные проблемы при применении методов обоснования инвестиционных решений 

     Наиболее  важным и сложным в процессе применения методов обоснования решений  по инвестированию в недвижимость является вопрос определения применяемой  для пересчета будущих доходов  в текущую стоимость ставки дисконтирования денежных потоков, отражающей, с одной стороны, все связанные с объектом инвестирования риски, с другой - требуемую инвестором норму прибыли на инвестированный в недвижимость капитал [7].

     Применение  низкой ставки завышает дисконтированную стоимость будущих денежных поступлений, в результате чего инвесторы могут выбрать неэффективный проект и понести серьезные потери. Использование чрезмерно высокой ставки приводит к потерям, связанным с упущенной возможностью получения дохода.

     В инвестиционном анализе существуют различные методы расчета ставки дисконтирования. Согласно одной группе методов ставка дисконтирования определяется двумя компонентами: безрисковой ставкой и поправкой на риск, связанной с данным инвестиционным решением. Вторая компонента является, как правило, результатом субъективных оценок аналитика, что снижает возможность корректного определения ставки дисконтирования [12].

     Другая  группа основана на определении ставки дисконтирования путем сравнения  альтернативных инвестиций, т.е. рынка недвижимости с финансовым рынком.

     Проблема  состоит в трудности определения  финансовых инвестиций, которые можно  сравнить с инвестициями в недвижимость, а также меры систематического риска  или коэффициента b для недвижимости. Кроме того по этим методам ставка является достаточно субъективной.

     Поэтому доходность инвестиций в недвижимость целесообразно определять на основе ставки дисконтирования, рассчитанной методами экстракции, основанными на выделении нормы прибыли вложений в недвижимость из анализа достоверной  информации по совершенным на рынке сделкам. К этим методам относят «метод выделения» и «метод конечной отдачи».

     Метод выделения рассматривает цену продажи  и реальные ожидания инвестора с  учетом привлечения кредита, а метод  конечной отдачи - цены продаж и прогнозируемый из анализа рынка и особенностей конкретного объекта поток денежных средств.

     Поскольку получение достоверной информации о реальных ожиданиях инвестора  по большому количеству реальных сделок невозможно, и финансирование проекта  за счет заемных средств также для российских условий является нетипичным, следовательно, метод выделения сложно реализовать на практике [9].