Инвестиции в недвижимость: методы обоснования инвестиционных решений

     Метод конечной отдачи основан на эквивалентности  конечной отдачи и нормы дисконтирования.

     Суть  метода состоит в анализе и  статистической обработке норм конечной отдачи по объектам, сопоставимым с анализируемым, цены продаж которых известны.

     Для этого необходимо смоделировать  для каждого объекта-аналога в  течение определенного (прогнозного) периода времени с учетом сценария наилучшего и наиболее эффективного его использования поток расходов и доходов, рассчитать конечную отдачу, и полученные результаты обработать любым приемлемым в данном случае статистическим способом или экспертным способом, например методом взвешенного среднего, предварительно с помощью экспертов назначив вес каждой из полученных оценок ставок дисконтирования.

     Рассматриваемый метод определения  ставки дисконтирования  является наиболее надежным, показательным  и практически реализуемым из всех, представленных выше методов  определения ставки дисконтирования и позволяет достаточно корректно оценить доходность инвестиций в недвижимость.

     На  практике, процесс определения ставки дисконтирования методом конечной отдачи проходит в несколько этапов, почти на каждом, из которых возникают  проблемы, связанные с информационным обеспечением выполняемых расчетов (см. таблицу 1). 

     Таблица 1 -  Основные проблемы, связанные с расчетом ставки дисконтирования

     Продолжение таблицы 1

Таким образом, выбирая для определения  ставки дисконтирования метод конечной отдачи, наименее подверженный субъективным оценкам и наиболее надежный, позволяющий достаточно корректно оценить доходность инвестиций в недвижимость, мы сталкиваемся с проблемой информационного обеспечения расчетов, решить которую можно лишь путем создания единой информационной системы обеспечения оценочной деятельности.

     2.3 Методы обоснования инвестиционных решений за рубежом 

       В зарубежной практике для  оценки эффективности инвестиционных  проектов используются пять основных  методов [17]:

     1) методы, основанные на дисконтировании,  позволяющие рассчитать следующие  показатели: чистая текущая стоимость (чистый приведенный эффект) (NPV);  индекс рентабельности инвестиций (PI); внутренняя норма рентабельности инвестиций (IRR);

     2) методы, основанные на учетных  оценках, позволяющие рассчитать  следующие показатели: срок окупаемости  проекта (РР); коэффициент эффективности инвестиций (ARR).

     Критериальные показатели эффективности инвестиционных проектов и алгоритмы их расчета  приведены в таблице 2. 

     Таблица 2 – Показатели обоснования  инвестиционных проектов

       Самыми популярными методами оценки инвестиционной привлекательности проекта, применяемыми в США и Великобритании, является критерий IRR, метод оценки NPV. В меньшей степени финансовые директора полагаются на критерий простого периода окупаемости.

     Критерий NPV в Нидерландах является самым популярным методом оценки эффективности инвестиционных проектов, критерии IRR и РВР используются нидерландскими компаниями примерно в равной степени. ARR практически не используется нидерландскими компаниями.

     В Канаде самым популярным критерием является критерий NPV, за ним следуют IRR и PBP.

     В Австралии наиболее популярным критерием  определения эффективности проекта  является критерий NPV. Широко используется и метод определения периода  окупаемости: процент использования NPV, простого периода окупаемости.

     Таким образом, критерий NPV сохранил свои позиции  как самый популярный метод оценки инвестиционной привлекательности  проекта. С течением времени критерий IRR утратил преимущество перед методом  оценки периода окупаемости, хотя ранее он занимал второе место по популярности.

     В Китае самыми популярными методами оценки являются критерий IRR и метод  определения периода окупаемости  проекта. Критерий NPV используют меньше половины китайских компаний. Критерий ARR китайскими компаниями практически не используется.

     Проведенный анализ позволяет сделать определенные выводы. Показатель NPV, который является предпочтительным при оценке эффективности  вложений в проект, в целом применяется  наиболее часто. Вторым по популярности является критерий IRR. Оценка эффективности инвестиционных вложений в проект с использованием критерия простого периода окупаемости не является самым популярным способом ни в одной из рассмотренных стран, однако достаточно большой процент использования данного метода наблюдается в Австралии и Китае.

     3. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  ОБОСНОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ  РЕШЕНИЙ И ПУТИ  СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ  МЕТОДОВ ПРИ ИХ  ПРИНЯТИИ 

     3.1  Принятие инвестиционных  решений на рынке  недвижимости России 

     В последние несколько лет в  России для инвесторов, ожидающих большие возможности для развития, высокую доходность и минимальную конкуренцию, перспективным является сектор первичной коммерческой недвижимости. Проекты в области коммерческой недвижимости стали одним из приоритетных направлений инвестирования. Уникальность коммерческой недвижимости определяется тем, что, во-первых, данные объекты выступают базой для ведения предпринимательской деятельности, т.е. позволяют получать доход от основного бизнеса, а во-вторых, могут приносить владельцу дополнительный доход от продажи или управления [16].

     Если  до наступления мирового финансового  кризиса проекты в области  коммерческой недвижимости были привлекательны для любых инвесторов, имеющих  возможность привлечь для их реализации финансовые ресурсы, то в данный момент происходит перераспределение в структуре участников данного рынка. В качестве инвесторов выступают компании, имеющие свободные финансовые ресурсы, многие из которых до этого не занимались девелоперским бизнесом. Данные компании покупают проекты по сниженным ценам с целью получения высокой прибыли от продажи или управления, когда рынок стабилизируется, и доходность объектов вырастет. Разработка эффективной стратегии реализации проектов для таких компаний является основным преимуществом в конкурентной борьбе с профессионалами рынка. Такая ситуация в совокупности с финансовыми трудностями способствовали тому, что существующим игрокам рынка также пришлось пересматривать и оптимизировать инвестиционные решения.

     В 2011 году мы наблюдаем рекордно высокие  объемы инвестиций в недвижимость России. Объем инвестиций увеличился в 1-3 кв. 2011 на 80% в годовом сопоставлении и составил 5,2 млрд долл. США. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость за аналогичный период вырос на 134% до 5,1 млрд. долл. Ожидается дальнейшее увеличение объемов инвестиций в недвижимость в 2011 году до 7,0 млрд. долл., из которых около 6,4 млрд. долл. составят инвестиции в коммерческую недвижимость [16].

     Более того, если все сделки, находящиеся  в данный момент в стадии активного  маркетинга, будут закрыты, годовой объем инвестиций может составить 8,5 млрд. долл. (см.рис. 3). 

     Рисунок 3 – Динамика инвестиций в недвижимость

     Этот  год ознаменовался закрытием  на российском рынке сделок с участием иностранного капитала. Активность иностранных  инвесторов значительно увеличилась в 1-3 кв. 2011, составив 44% от общего объема инвестиций, по сравнению с 14% в 2010. Наблюдается повышенная активность международных инвестиционных фондов на российском рынке инвестиций в недвижимость. Международные инвесторы возобновили свою активность в середине 2010 года (см.рис.4).

     Рисунок 4 – Доли инвестиций в недвижимость по стране происхождения 

     В то же время местные инвесторы  продолжили проявлять значительную активность - их доля составила 56% от общего объема инвестиций в 1-3 кв. 2011. Инвестиции в недвижимость были диверсифицированы по двум направлениям в 1-3 кв. 2011г. (см.рис.5).