Инвестиции в недвижимость: методы обоснования инвестиционных решений

ustify">     Особые  характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике, формируют  достаточно широкий спектр социально-экономической  информации, необходимый для позиционирования данного товара на рынке [14].

     Исходным  моментом,  который определяет  возможность принятия инвестиционного решения, является наличие инвестиционной идеи. В общем смысле под инвестиционной идеей понимается сформулированная мысль о коммерческой  ценности  вложенных средств в тот или иной предпринимательский объект. 

     Источники  инвестиционных  идей  разнообразны.  Исследователями  в области  инвестирования  укрупненно  выделены  внешние  и  внутренние потенциальные  источники  идей.  Например,  к  внешним  источникам отнесены [3]:

     -  Средства массовой информации (СМИ);

     - Выставки;

     - Сообщения о достижениях в  области науки и техники; 

     - Аналитические обзоры состояния  и развития товарных рынков;

     - Отчеты о научно-практических  конференциях, симпозиумах; 

     - Предложения потребителей;

     - Отчеты о целевых маркетинговых исследованиях .

     Генерация  инвестиционных  идей  внутри предприятия  чаще  всего  осуществляется  посредством  участия  в финансировании  научно  исследовательских  и  опытно-конструкторских  работ,  при  проведении  деловых  совещаний,  при  неформальных  беседах сотрудников и т.п. 

     Для  принятия  обоснованного  управленческого  решения  по  вариантам инвестирования  требуется, чтобы они имели достаточное  информационное сопровождение  (информационную  базу).  Особенностью  данной информационной базы является то, что она содержит достаточно сведений, необходимых для описания возможных вариантов инвестирования.

     При следовании данному принципу основной трудностью для аналитика является отсутствие стандартных правил или  однозначных рекомендаций, по которым следует формировать исходную информацию. Именно здесь аналитик должен проявить все свои знания, профессиональную интуицию, творчество и практический опыт.

     Все текущие и перспективные данные, на основе которых строится исследование, должны быть использованы в количественной оценке производительности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость.

     Все отдельные блоки информации, отобранные для обоснования инвестиционного  решения, должны быть связаны между  собой четкой логической схемой, завершающейся прогнозированием будущих рыночных условий и соответствующей продуктивностью рассматриваемого проекта. Описание логической схемы должно быть представлено в явном виде.

     Положительное восприятие заказчиком отчета с результатами рыночного исследования, в котором отсутствует логическая схема, может быть только если а) аналитик пользуется неосведомленностью заказчика или б) заказчик изначально благосклонно относится к результатам. С другой стороны, построение убедительной и очевидной логической схемы является демонстрацией высшего профессионального мастерства аналитика.

     Содержание  рыночного анализа должно сводится к обсуждению факторов, составляющих основные соотношения для определения  производительности объекта коммерческой недвижимости [2].

     В соответствии с данным принципом, аналитик в ходе исследования должен сформулировать основные соотношения, определяющие производительность коммерческого объекта, после чего выявить иерархию параметров-аргументов, функциями которых являются входящие в основное выражение для производительности факторы.

     Таким образом, анализ информационной базы о  динамике и структуре рынка формирует  основу для принятия инвестором решения  относительно вложения средств в  объект коммерческой недвижимости в  зависимости от его местоположения, масштаба, качественных характеристик, целевой аудитории, стратегии ценообразования. Это составная часть общего обоснования реализуемости инвестиционного проекта, так как данные, полученные в процессе такого анализа, формируют основу для технико-экономического обоснования проекта.  
 

2. МЕТОДЫ ОБОСНОВАНИЯ  ИНВЕСТИЦИОННЫХ РЕШЕНИЙ  ПРИ ИНВЕСТИРОВАНИИ  В НЕДВИЖИМОСТЬ 

      2.1 Особенности методов  обоснования инвестиционных  решений 

     Объектом  уточнения и развития теории и  практики экономического обоснования материальных инвестиций (капиталовложений) является оценка эффективности проекта, включающая блоки учёта влияния фактора времени, системы показателей и нормативной базы оценки эффективности, учёт факторов инфляции и риска. При этом принятые методы учёта инфляции и рисков не ревизуются [14]. Две эти составляющие в большей степени характеризуют не достоинства (или недостатки) конкретного проекта, а степень возможного отрицательного воздействия на присущие ему технико-экономические показатели текущего и перспективного состояния внешней среды (см.рис.1).

 
Рисунок 1 - Содержание экономических обоснований  инвестиций

     Отличительной особенностью предприятий, участвующих  в инвестиционном проекте, следует  считать различия в целях, которые  они преследуют в своей инвестиционной деятельности, которые проявляются в различных критериях, лежащих в основе инвестиционных решений, а также методик прогнозирования оценочных показателей инвестиций (см.рис.2).

 

 

       Рисунок 2 - Алгоритмы принятия инвестиционного  решения в сфере  коммерческой недвижимости 

     Решение об инвестировании в проект принимается, если он удовлетворяет следующим  критериям:

• дешевизна проекта;
• минимизация риска инфляционных потерь;
• краткость срока окупаемости;
• стабильность или концентрация поступлений;
• высокая рентабельность как таковая и после дисконтирования;
• отсутствие более выгодных альтернатив.

     На  практике выбираются проекты не столько  наиболее прибыльные и наименее рискованные, сколько лучше удовлетворяющие  требованиям инвестора [3].

     В  анализе  обоснованности  финансирования  инвестиций  в  недвижимость большее внимание уделено разбору капитализации дохода по норме отдачи, так как применение этого метода предполагает наиболее подробный анализ  потоков  инвестиционного  дохода:  учитывается  характер  изменения  денежных потоков, последовательно анализируются решения инвесторов.

     Основные  методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал.

     На  выбор метода капитализации в  каждом конкретном случае оказывают

     влияние следующие факторы:

     – тип недвижимости;

     – эффективный возраст и срок экономической  жизни объекта;

     – достоверность и обширность информации;

     – характеристики  дохода  от  объекта  оценки (величина,  продолжительность  поступления, темпы изменения).

     Выбор  конкретного  способа  капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов [18].

     В сложившихся условиях экономической  и политической нестабильности в  России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется  метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.

     Прямая  капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

     Ставка  капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем  деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.

     При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки.

     Преимущества метода прямой капитализации:

     – простота расчетов;

     – малое число предположений;

     – отражение состояния рынка;

     – получение  хороших  результатов  для  стабильно  функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и  долгосрочной арендой).

     Наряду  с достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность  анализа рынка и необходимость  внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства или реконструкции или  если объект подвергся  серьезным разрушениям.

     Ставка  капитализации применяется при  преобразовании будущих доходов  от недвижимости в ее текущую стоимость.

     Для расчета  ставки капитализации используются метод сравнения  продаж, метод коэффициента покрытия долга, метод инвестиционной группы, метод коэффициента действительного валового дохода, метод остатка.

     Метод сравнения продаж – основной метод определения общей ставки капитализации.  При  определении  ставки  капитализации  для  объекта  оценки сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из проданных аналогов по формуле (1):

                                          

                                                       (1)

     где  Ri – ставка капитализации i-го аналога;

             NOI – ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год,

            SPi – цена продажи i-го аналога. 

     Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициента xi, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается общая ставка капитализации по формуле (2):

                                            

,                                                         (2)

     В качестве Ri  может применяться  ставка капитализации для альтернативных инвестиций с аналогичной степенью риска, тогда х – весовой коэффициент  i-й инвестиции.