Инвестиции в недвижимость: методы обоснования инвестиционных решений

     СОДЕРЖАНИЕ 
 

     ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………3

     1. СУЩНОСТЬ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ  И ЕГО ОСОБЕННОСТИ…………………………………………………………………….5

     1.1 Экономическая природа недвижимости  и ее особенности как инвестиционного  актива…………………………………………………………….5

     1.2 Исследование рынка недвижимости для обоснования инвестиционных решений……………………………………………………………………………....8

     2. МЕТОДЫ ОБОСНОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ  РЕШЕНИЙ ПРИ ИНВЕСТИРОВАНИИ В  НЕДВИЖИМОСТЬ……………………………………11

     2.1 Особенности методов обоснования  инвестиционных решений……...11

     2.2 Основные проблемы при применении  методов обоснования инвестиционных  решений…………………………………………………………20

     2.3 Методы обоснования инвестиционных  решений за рубежом………..24

     3. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОБОСНОВАНИЯ  ИНВЕСТИЦИОННЫХ РЕШЕНИЙ И ПУТИ  СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕТОДОВ ПРИ ИХ ПРИНЯТИИ………………………………………………...26

     3.1  Принятие инвестиционных решений  на рынке недвижимости России…………………………………………………………………………….…26

     3.2 Принятие инвестиционных решений  на рынке недвижимости стран  Европы………………………………………………………………………………30

     3.3 Развитие методов принятия инвестиционных  решений………………32

           ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………….…………..35

     СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ……37

 

     ВВЕДЕНИЕ 

     В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость, благодаря которой финансирование строительства (реконструкции) объектов недвижимости и активизации всего рынка недвижимости, в целом, происходило бы за счет привлечения свободных денежных средств, обеспечивая тем самым и интересы инвесторов.

     Вместе  с тем, теория и практика инвестирования в сферу недвижимости является новой  областью для России, возникшей лишь недавно с развитием и становлением рынка недвижимости и рынка капитала. В этой связи, инвестирование в недвижимость, с одной стороны, представляет для участников хозяйственной деятельности огромный интерес, с другой, - является источником значительных проблем, вызванных отсутствием необходимых теоретических данных и практических навыков принятия и обоснования инвестиционных решений при инвестировании в недвижимость. Актуальность данных вопросов и обусловила выбор темы исследования.

       Проведенный анализ показал, что в последние годы в развитых странах очень большое внимание уделено инвестициям в сферу недвижимости. В работах зарубежных авторов (Дж. Фишера, А. Доунса, Т. Кларети, Н. Миллера и др.) описана процедура инвестирования в недвижимость, рассмотрена структура организации ипотечного рынка, как части инвестиционного процесса, описана система государственного кредитования жилья и участия государства в финансировании рынка недвижимости. Отдельные аспекты инвестирования в недвижимость уже рассмотрены в работах ряда российских экономистов, таких как, Валдайцев С.В., Григорьев В.Р., Есипов В.В., Максимов С.Н., Татарова А.В., Тарасевич Е.И., Федотова М.А. и др.

     Вместе  с тем в работах большинства  авторов основной акцент делается либо на общеметодологических проблемах процесса инвестирования и оценки объекта недвижимости как объекта инвестиций, либо на отдельных аспектах финансирования недвижимости и форм организации кредитования жилья в зарубежных странах.

     Все вышеизложенное обусловило актуальность темы, выбор объекта и предмета исследования, а также его целей и задач.

     Основной  целью настоящего исследования является изучение существующих методов обоснования  инвестиционных решений и их применимости при обосновании решений об инвестировании в недвижимость.

     В соответствии со сформулированной целью  в работе поставлены и решены следующие  задачи:

     • даны основные понятия и категории, присущие российскому рынку недвижимости;

     • определены принципы исследования рынка  недвижимости для обоснования инвестиционных решений;

     • проанализированы существующие методы обоснования инвестиционных решений  и выявлены их особенности и недостатки.

     В качестве объекта исследования выступает  рынок недвижимости как сфера  инвестиций.

     Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов связанных с процессом инвестирования в недвижимость.

     Методологической  основой исследования является системный  подход к изучению процесса инвестирования в недвижимость в условиях рыночной экономики. Исследование строилось с использованием общенаучных методов - анализа и синтеза, приемов абстрагирования, классифицирования, сравнения.

     1. СУЩНОСТЬ ИНВЕСТИРОВАНИЯ  В НЕДВИЖИМОСТЬ  И ЕГО ОСОБЕННОСТИ 

     1.1 Экономическая природа  недвижимости и  ее особенности  как инвестиционного актива 

     Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические  процессы. В условиях рыночных отношений  непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости [5].

     Однако  прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что  же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости».

     Если  обратиться к литературе, то в ней  под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость [6].

     Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

     Таким образом,  рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение  и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.

     Однако  при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав - это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

     В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости [21]:

     Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

     В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие [10]:

• в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
• в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;
• в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

     Инвестиционный  рынок недвижимости включает:

     •совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит к возможности обмена между ними;

     • возможность использования инструментов согласования интересов продавцов  и покупателей;

     • наличие экономических отношений  между продавцами и покупателями;

     • проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

     • наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного  товара и обдающих реальными или  потенциальными возможностями для  такого приобретения.

     • получение дохода от объекта инвестирования;

     • необходимость в управлении для  получения дохода.

     Однако  рынок недвижимости имеет и свои особенности. Во-первых, недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором  хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

     Недвижимость  в отличие от иных активов в  большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Поэтому, для инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив. Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

     Неоднородность  недвижимости определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

     Недвижимость  в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции.  Через  арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что  доход растет вместе с инфляцией.

     Сделки  с недвижимостью требуют высоких  трансакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти  издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно  выше и могут достигать до 10% от цены.

     Низкая  корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов [11].

     Цены  на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда — ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

     Недвижимость  предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных  средств.

     Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

     Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми  активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.

     Таким образом, рынок недвижимости можно  охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д. 

     1.2  Исследование рынка  недвижимости для  обоснования инвестиционных  решений