Недвижимость как объект инвестирования

Анализ  ННЭИ подразумевает  исследование альтернативных вариантов использования  земельного участка  и выбор оптимального, при этом учитывается  перспективность  местоположения состояние  рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

При оценке стоимости  объекта, который  состоит из земельного участка и построек на нем, большое значение придается анализу  ННЭИ

1) предположительного вакантного земельного участка; 2) земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ  предположительного вакантного земельного участка – это  важный этап при определении  его стоимости. Он основан на установлении наиболее доходного  варианта использования  земли.

Наиболее  доходное и вероятное  использование участка  обеспечивает его  самую высокую  стоимость. Варианты использования должны быть экономически эффективными и законными.

Факторы, определяющие оптимальное  использование земли:

1) местоположение – оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);

2) рыночный спрос – данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность;

3) финансовая обоснованность – подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка – это перспектива создания улучшений – размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;

5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность – это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

6) законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;

7) максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

39. Категории земель

Согласно  Земельному кодексу  Российской Федерации  земли подразделяется на семь категорий.

Все категории земель используются исключительно  по целевому назначению.

К первой категории  относят земли  сельскохозяйственного  назначения – это  земли, которые находятся  за чертой поселений, предоставляются  для нужд сельского  хозяйства и предназначены  только для этих целей.

В землях сельского  хозяйства выделяют: земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, растительностью; сельскохозяйственные земли, земли, занятые  зданиями, строениями, которые используются для производства и переработки  сельскохозяйственной продукции.

Вторая  категория – это  земли поселений. Они предназначены  для постройки  и развития сельских или городских  поселений и отделены чертой от земель других категорий.

Третья  категория – земли  промышленности и  иного специального назначения. Они подразделяются в зависимости  от характера задач  на следующие виды: земли промышленности, земли энергетики, земли транспорта, земли связи, радиовещания, информатики и  телевидения, земли  для обеспечения  космической безопасности, земли обороны  и безопасности.

К четвертой категории  относятся земли  особо охраняемых территорий – это  земли которые  имеют особое научное, природоохранное  эстетическое, оздоровительное  и иное значение. К землям особо  охраняемых природных  территорий относят  земли государственных  природных заповедников, памятников природы, национальных парков, ботанических садов, – все эти земли относят к категории общенационального достояния, они находятся в федеральной или муниципальной собственности или в собственности субъектов РФ.

Пятая категория земель – это земли  лесного фонда. К  землям лесного фонда  относятся лесные земли, которые покрыты  либо не покрыты лесной растительностью, предназначены  для ее восстановления (прогалины, гари, вырубки), и  нелесные земли (болота, просеки, дороги), они  предназначены для  ведения лесного  хозяйства. Методом  отграничения от земель иных категорий в  соответствии с материалами  лесоустройства определяют границы земель лесного  фонда, затем полученные данные о границах земель лесного фонда  записывают в Государственный  земельный кадастр.

Земли водного фонда  – это шестая категория  земель. К ним относят  земли, занятые водными  объектами, земли  водоохранных зон  водных объектов, земли  для установления полос отвода и  зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных объектов.

К седьмой относят  земли запаса –  это земли, которые  находятся в государственной  или муниципальной  собственности, эта  категория земель не предоставляется  гражданам или  юридическим лицам, но допускается использование  после перевода земель запаса в другую категорию.

40. Земельное законодательство и земельные отношения в России

Согласно  Земельному Кодексу  Российской Федерации (ст. 2 – 6) земельное законодательство в соответствии с  Конституцией Российской Федерации находится  в совместном ведении  Российской Федерации  и субъектов Российской Федерации.

Земельное законодательство регулирует отношения по использованию  и охране земель в  Российской Федерации  как основу жизни  и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории (земельные  отношения).

В Российской Федерации  в отношении использования  и охраны недр, вод, лесов, животного  мира и иных природных  ресурсов окружающей среды, особо охраняемых природных территорий и объектов, атмосферного воздуха и объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются  соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о  животном мире, об охране и использовании  других природных  ресурсов об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо  охраняемых природных  территориях и  объектах, об охране объектов культурного  наследия народов  Российской Федерации  и другие специальные  федеральные законы.

Участниками земельных отношений  являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные  образования.

Используются  следующие понятия  и определения:

1) собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков;

2) землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

3) землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

4) арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

5) обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Объектами земельных отношений  являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Земельный участок как объект земельных отношений  – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может  быть делимым и  неделимым. Делимым  является земельный  участок, который  может быть разделен на части, каждая из которых после  раздела образует самостоятельный  земельный участок, разрешенное использование  которого может осуществляться без перевода его  в состав земель иной категории, за исключением  случаев, установленных  федеральными законами.

41. Использование городских земель

Городские земли – это особая категория. На ценность городских земель влияет величина города, производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития социальной и инженерной инфраструктуры, региональные природные экологические и иные факторы.

На  ценность определенного  участка одни и  те же факторы могут  оказывать противоположное  влияние:

1) интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли

2) размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

В настоящее время  большинство земельных  ресурсов находится  в государственной  и муниципальной  собственности. В  рыночных условиях городские  земли – это  наиценнейший ресурс, он может служить  стабильным источником доходов местного бюджета.

Городскими  властями определяется величина земельного налога арендная ставка за землю и нормативная  цена земельного участка  при выкупе. В связи  с этим вопрос о  повышении эффективности  использования земель актуален для городской  власти. Для того чтобы земельная  собственность приносила  максимум дохода от ее использования  и способствовала улучшению общего инвестиционного  климата, нужно развивать  рыночные отношения  на земельном рынке.

Рыночная  стоимость – это мера ценности для пользователя, позволяющая стимулировать рациональное и эффективное использование и служить инструментом развития городской экономики.

Результаты  оценки городской  территории – это  информация для решения  таких задач, как:

1) разработка градостроительной политики и социального планирования;

2) формирование предложения по типам функционального использования территории вместе с ее качеством;

3) формирование экономических механизмов размещения разных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики;

4) анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды;

5) оптимизация муниципальных инвестиций в поддержание и развитие городской среды;

6) определение инвестиционной привлекательность территории, как функции стоимости городских земель.

Если  предприятием был  выкуплен земельный  участок, то он позволит данному предприятию  получить возможность  использования земли  в качестве залога для банковского  займа, расширить  инвестиционные возможности  фирмы, продать лишнюю землю, получить доход  от сдачи земельного участка в аренду, увеличить стоимость  основных фондов.

Два взгляда на ценность городских земель:

1) проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;

2) оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.

42. Кадастровый учет

Кадастровое деление территории РФ – это одно из основных направлений  управления недвижимым имуществом. Единицами  кадастрового деления  территории Российской Федерации являются районы, кварталы округа. Кадастровый номер  земельного участка  состоит из номеров  округа, района, квартала и земельного участка  в квартале. Правительством РФ устанавливается  порядок кадастрового деления территории РФ и присвоения соответствующих  номеров земельным  участкам.

В настоящее время  существует три типа кадастров:

1) правовой кадастр – это запись прав на объекты недвижимости;

2) фискальный кадастр – запись стоимости объектов недвижимости и информации, необходимой для налогообложения;

3) многоцелевой – объединение правовой и фискальной систем с информацией по планированию и землепользованию.