Инвестирование в недвижимость

Федеральное агентство по образованию

Ивановский филиал ГОУ ВПО «Российский государственный торгово-экономический университет»

 

 

 

 

Контрольная работа

 

по дисциплине «Экономика недвижимости»

 

Вариант 6

«Инвестирование в недвижимость»

 

 

 

Выполнила:

студентка группы 4РГБ

шифр: 06-031

Мойшук Е. О.

Проверила:

Мельникова О. В.

 

 

 

 

 

 

Иваново, 2006 год

 

План работы

 

Введение. Недвижимость как объект инвестирования.

1. В чем проявляется взаимосвязь рынков финансов и недвижимости? Особенности инвестиций в недвижимость.
1. Понятие рынка недвижимости.
2. Взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости.
3. Особенности инвестиций в недвижимость.
2. Источники финансирования инвестиций в недвижимость.
3. Формы поступления доходов от владения объектами недвижимости.
4. Показатели оценки эффективности инвестиций в недвижимость.
5. Заключение.

Практическая часть. Задача.

Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления 85000$, стоимость участка 23000$, эффективный возраст улучшения 10 лет, срок экономической жизни - 50 лет.

 

Введение. Недвижимость как объект инвестирования.

 

В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена Петра I в Указе от 23 марта 1714г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней (шахты, мосты).

С 1994 года, согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, земельные насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Есть несколько отличительных признаков недвижимости как объекта инвестиций:

• недвижимость неподвижна, ее невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
• существует прочная не только физическая, но и юридическая связь объекта с землей;
• каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
• недвижимость фундаментальна - ее невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
• стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли - сложный или невозможный процесс, так как без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднительны;
• низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;
• долговечность объекта инвестирования;
• потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;
• полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площади;
• возможность положительного или отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
• существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;
• существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;
• необходимость постоянного управления недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость на достаточном уровне для получения приемлемого дохода;
• высокий уровень издержек на проведение сделок;
• существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью.

Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Базовый объект недвижимости - земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Например, по характеру использования, по целям владения, по степени специализации и т. д.

Существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Для того, чтобы определить, является ли имущество движимым, необходимо выяснить, насколько прочно оно связано с объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга без нанесения ущерба потребительским свойствам.

Итак, недвижимость - это особый вид собственности с особыми правами, являющийся довольно привлекательным объектом инвестирования. Покупка и продажа недвижимости связана с существенными затратами времени и финансовых ресурсов при возможном дроблении капитала на несколько долей, поэтому ликвидность инвестиций в недвижимость значительно меньше, чем у других направлений инвестиционных вложений. Однако инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.

 

1. В чем появляется взаимосвязь рынков финансов и недвижимости? Особенности инвестиций в недвижимость.

 

1. Понятие рынка недвижимости.

 

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. Этот рынок представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые появляются при купле продаже недвижимости, сдаче объектов недвижимости в аренду и т.д.

Основными сегментами рынка недвижимости являются рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений (в соответствии с основными типами недвижимости).

Можно выделить отдельно рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:

• рынок объектов офисного назначения,
• рынок объектов торгового назначения,
• рынок объектов производственно-складского назначения.

Иногда выделяют рынки гостиничных услуг и объектов незавершенного строительства. На рынке объектов незавершенного строительства действуют особые процедуры при оценке, продаже объектов, велика роль государственного регулирования и возможны изменения целевого назначения недостроенного объекта и первоначального плана застройки.

В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом и покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды. На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения. На рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Каждый из сегментов развивается самостоятельно, так как существуют различия в законодательной и нормативной базе, в ликвидности и специфических характеристиках отдельных рынков недвижимости, в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

К особенностям рынка недвижимости относятся:

• локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);
• низкая взаимозаменяемость объектов ;
• сезонные колебания;
• необходимость государственной регистрации сделок;
• вложения капитала в недвижимость.

Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на содержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии, ежегодный налог на владение недвижимостью, высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно. Если есть спрос, то увеличить количество предложений бывает сложно из-за продолжительности постройки объектов недвижимости. В случае же избыточного предложения цены на объекты недвижимости остаются низкими несколько лет. Оценщику необходимо постоянно следить за развитием и состоянием рынка недвижимости. Основные факторы, влияющие на спрос и предложение на этом рынке:

• экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
• социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
• административные: ставки налогов и зональные ограничения;
• экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Формирование рынка недвижимости в России стало возможным после введения в начале 90-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, вследствие чего государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости.

Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность (таблица №1).

Рынки недвижимости для различных регионов и районов сильно отличаются друг от друга. Эти отличия обусловлены многими факторами. Например, природными и экономическими условиями, различиями в региональной правовой базе и т.д.

Вследствие жесткой политики государства по налогообложению сделок с недвижимостью, высока степень нелегального оборота наличных денег. И цены продаж, указанные в регистрационных документах, по большей части не соответствуют реальной сумме сделки.

В настоящее время рынок недвижимости в России развивается достаточно медленными темпами. И несовершенство законодательства является одним из основных факторов, сдерживающих его развитие.

 

1.2. Взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости.

 

Недвижимость является финансовым активом, т.к. создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и , соответственно, часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

Финансовый рынок - это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.

Прежде всего под этим рынком подразумевается сфера проявления экономических отношений по поводу распределения созданной стоимости и ее реализации путем обмена денег на финансовые активы.

Финансовые активы - это денежные средства и инвестиционные ценности, которые являются инструментом образования этих средств: деньги, депозиты, ценные бумаги, недвижимость, ссудный капитал и др.

 

Таблица №1

Основные особенности российского рынка недвижимости

Особенности	Факторы	Результат
Различия рынков недвижимости по регионам	Разные природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов	Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах
Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения	Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования	Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом
Недостаточная информированность участников	Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры	Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме
Неравномерность развития сегментов рынка	Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости	Рынок земли практически не развит
Невозможность точных прогнозов тенденций развития	Экономическая и политическая нестабильность	Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования
Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному	Строительство большинства объектов в период директивного управления экономикой	Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а на возможном наиболее эффективном варианте использования объектов