Недвижимость как объект инвестирования

Если  на основе выводов  из особенностей и  специфики используемых методик оценка объектов недвижимости на основе затратного подхода  наиболее целесообразна  и применима в  ситуациях технико-экономического анализа для нового строительства, для  оценки новых объектов, для целей налогообложения  или ареста имущества  физических и юридических  лиц, то для объектов специального назначения в целях страхования  и при оценке стоимости  объектов, сведения о продажах которых  на рынке практически  отсутствуют, применение затратного подхода  затруднено.

34. Основные положения доходного подхода

Доходный  подход базируется на том, что стоимость  недвижимости, в которую  был вложен капитал, должна соответствовать  текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. В доходном подходе  для оценки недвижимости нужно иметь представление  об инвестициях и  их мотивации, разбираться  в финансовых механизмах, которые имеются  в распоряжении инвестора

Доходный  подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости  объектов недвижимости, основанных на определении  текущей стоимости  ожидаемых от нее  доходов.

Предпосылкой  для расчета стоимости  недвижимости на основе доходного подхода  считают ее сдачу  в аренду. Капитализация  дохода осуществляется для преобразования будущих доходов  от объектов недвижимости в текущую стоимость.

Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Базовая формула доходного подхода:

V = I / R,

где V – стоимость недвижимости

I – ожидаемый доход  от оцениваемой  недвижимости;

R – норма дохода  или прибыли.

Существуют  разные методы капитализации, разные способы измерения  величин дохода и  нормы прибыли.

Под доходом понимают чистый операционный доход который способна приносить недвижимость за год.

Норма прибыли – это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации – это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Существует два основных направления капитализации:

1) прямая капитализация;

2) капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

Годовой доход и ставка капитализации –  это две величины, которые рассматриваются  при прямой капитализации. Отношение рыночной стоимости имущества  к приносимому  им чистому годовому доходу применяется  для преобразования будущих доходов  от объекта оценки в его текущую  стоимость. Этот показатель называется ставкой  капитализации. В  результате анализа  доходов в течение  периода владения недвижимым имуществом определяется ожидаемый  доход от объекта  недвижимости, но при  этом учитывается, предполагается ли уменьшение или  рост доходов, каков  риск вложений в недвижимость для заемного и  собственного капитала.

Под ставкой дисконтирования  понимается норма  сложного процента, применяемая при  перерасчете на определенный момент времени стоимости  денежных потоков, которые  возникают в результате использования имущества.

Основные  этапы оценки имущества  доходным подходом:

1) расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;

2) расчет действительного валового дохода;

3) расчет расходов, связанных с объектом оценки – это условно-постоянные, условно-переменные, резервные расходы;

4) определение величины чистого операционного дохода;

5) преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость: прямая капитализация; капитализация доходов по норме отдачи на капитал: дисконтирование денежных потоков, капитализация по расчетным моделям.

35. Анализ доходов и расходов

На  основе доходного  подхода оценку недвижимости начинают с определения  потенциального валового дохода.

Под потенциальным валовым доходом понимают максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости, определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100%-й загрузке площадей

Расчет  потенциального валового дохода производится на основе анализа  текущих ставок и  тарифов на рынке  аренды и платных  услуг для сопоставимых объектов недвижимости.

Существуют  арендные платы: рыночная – применяется  в период действия договора аренды, и  контрактная –  является постоянной в этот период.

Расчет  потенциального валового дохода сводится к  определению величины всего дохода, который  может принести оцениваемая  недвижимость, начиная  с первого после  даты оценки года при  условии полной загрузки площадей без учета  расходов по ее эксплуатации.

Далее определяется действительный валовый доход.

Потенциальным валовым доходом  за вычетом потерь от недоиспользования  объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов  называют действительным валовым доходом, который вычисляется по формуле

EGI= PGI—V amp; L,

где EGI – действительный валовой доход  от объекта;

PGI – потенциальный  валовой доход;

V amp;L – потери арендной  платы из-за наличия  вакантных помещений  и безнадежных  платежей.

Затем рассчитывается чистый операционный доход.

Чистый  операционный доход  – это действительный валовый доход от объекта оценки за исключением операционных затрат.

NOI = EG – ОЕ,

где NOI – чистый операционный доход;

ОЕ  – операционные расходы.

Операционные  расходы – это затраты на поддержание воспроизводства дохода от имущества.

Расходы собственника недвижимости подразделяются на постоянные расходы (FE), переменные расходы (VE) и резервы (RR):

ОЕ = FE + VE + RR

Постоянные  расходы – это затраты, практически независящие или незначительно зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости, например расходы на страхование объекта недвижимости и оплату налога на имущество.

Переменные  расходы – это эксплуатационные расходы, они необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Расчет расходов по эксплуатации объекта оценки основан на анализе фактических затрат по его содержанию с учетом типичных расходов на данном рынке. Переменные расходы находятся в прямой зависимости от стоимости строительства, площади и технических характеристик зданий или сооружений, особенностей инженерных решений.

Резервы – затраты, связанные с объектом недвижимости, их нужно произвести не более одного раза в несколько лет. Величина резервных затрат изменяется с течением времени. Например, к резервным затратам можно отнести благоустройство пешеходных дорожек, подъездов к зданию.

36. Применение доходного подхода при финансировании недвижимости

Доходный  подход помогает инвестору  учитывать ожидаемый  инвестиционный доход, поэтому его нужно  применять при  обосновании решений  о финансировании инвестиций в недвижимость, при анализе целесообразности инвестирования.

Доходный  подход, в отличие  от сравнительного и  затратного подходов, отражает представление  инвестора о недвижимом имуществе как  об источнике получения  реального дохода. Результаты, которые  будут получены на основе доходного  подхода, являются значимыми  при оценке объектов, приносящих доход: складских  и офисных помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Применение  доходного подхода  имеет большое  значение при анализе  инвестиционных и  финансовых решений  в сфере недвижимого  имущества. Однако существуют проблемы, связанные  с его применением:

1) необходимость прогнозирования долговременного потока дохода (процесс получения наиболее точной оценки будущего дохода затрудняется, так как в России сложилась устойчивая экономическая ситуация и вероятность неточного прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода);

2) влияние факторов риска на прогнозируемый доход (чтобы определить текущую стоимость, нужно учесть возможный риск, который связан с получением в будущем дохода от владения недвижимым имуществом, а величина возможного риска в российских условиях значительна и эти факторы повлияют на точность получаемого результата оценки недвижимости);

3) проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности всегда была неразглашаемой, т. е. конфиденциальной). Проверка доходности объектов недвижимого имущества затруднена, следовательно, оценка затрат может быть недостаточно точной, неточность увеличивается в процессе капитализации;

4) стоимостная оценка дохода (в случае оценки недвижимости, имеющей удобства, и уникальных объектов стоимостная оценка выгод существенно затруднена из-за частого изменения цен).

Применение  доходного подхода  важно не только для  инвесторов, но и  для прочих участников процесса финансирования недвижимости, потому что он позволяет  учитывать ожидаемый  инвестиционный доход. Но нестабильность российской экономики увеличивает  неточность прогнозов  о доходах недвижимости. Риск вложений в недвижимость, который характеризуется  значительной долгосрочностью  и стимулирует  к вложению финансовых ресурсов в другие направления инвестирования, достаточно велик. Правильное применение доходного  подхода позволит инвестору принимать  достаточно обоснованные и точные решения  относительно финансирования инвестиций в недвижимость.

37. Оценка земли

При оценке недвижимости считается, что земля  имеет стоимость, а остальное –  это улучшения, которые  добавляют вклад  в стоимость. Термины  «земля» и «земельный участок» различаются.

Земельный участок – это часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях. Улучшения, проводимые для создания участка:

1) внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

2) внутренние: планировка озеленение, асфальтирование устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т. д.

Оценка  земли применяется  не только к пустующим  и незастроенным  землям. Объект недвижимости состоит из земельного участка и построек. Существует необходимость  в определении  стоимости земельного участка отдельно от построенных на нем улучшений  Это вызвано следующими причинами:

1) различие в налогообложении строений и земли (налог на имущество и земельный налог);

2) требуется отдельная оценка земельного участка от построенных на нем зданий или сооружений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

3) принятие решений о сносе имеющихся зданий или сооружений в целях наиболее лучшего и эффективного использования земельного участка

При оценке земельного участка  необходимо учитывать  связанный с ним  набор прав. Самыми распространенными  правами, требующими оценки, являются

1) полное право собственности – возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом

2) право аренды – возможность владения земельным участком по договору аренды.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами  платы за использование  земли является земельный  налог и арендная плата.

В России большинство  земель сдается в  аренду, а не продается, поэтому оценщики определяют стоимость  прав его аренды.

Стоимость прав аренды – это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Введение  Земельного кодекса  направлено на развитие рынка земли, оценка земель должна проводиться  с учетом наиболее эффективного использования, которое обеспечит  наибольшую остаточную стоимость земли.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается  законодательством  Российской Федерации  о налогах и  сборах.

Рыночная  стоимость земельного участка устанавливается  в соответствии с  федеральным законом  об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой  стоимости земельных  участков проводится государственная  кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной  кадастровой оценки земель устанавливается  Правительством Российской Федерации.

Органы  исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень  кадастровой стоимости  по муниципальному району.

38. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка  необходимо определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием  ряда факторов.