Недвижимость как объект инвестирования

2) сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта;

3) обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта;

4) предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации, на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

5) предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

6) не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

7) хранить копии составленных отчетов в течение 3 лет;

8) в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

47. Государственная регистрация прав на недвижимость

Принятая  в России система  регистрации прав недвижимого имущества  и сделок с ним, является одним из условий эффективного и рационального  управления недвижимостью. Регистрация прав дает человеку титул  собственника – это  законное право на недвижимость, которое  регламентирует права  и обязанности  собственника. Порядок государственной регистрации – это совокупность норм, которые регулируют отношения, возникающие между государством (в лице регистрирующего органа) и лицом, обращающимся за этой регистрацией.

Все объекты, которые  подлежат государственной  регистрации, можно  объединить в пять групп: право собственности, вещные права, сделки с недвижимым имуществом, физические объекты, ограничения прав.

Права всех форм собственности (муниципальной, частной, общей, государственной  и т. д.) подлежат обязательной государственной регистрации.

Под вещными правами  лиц понимают права  хозяйственного владения имуществом, право  постоянного пользования  земельным участком, право пожизненного пользования земельным  участком и иные права.

Вещные  права по своей  правовой природе  являются абсолютными, т. е. субъекты вышеперечисленных прав их осуществляют самостоятельно, т. е. без помощи третьих лиц. Регламентируемое Гражданским кодексом Российской Федерации любое вещное право обязательно должно быть зарегистрировано.

В состав третьей группы объектов регистрации  входят – ограничения (обременения) прав на недвижимость: ипотека, сервитуты, аренда и доверительное  управление, т. е те, которые имеют  неодинаковую правовую природу.

Сервитут  – это ограниченное вещное право, под ипотекой понимают способ обеспечения обязательств, аренда и доверительное управление – это договорные обязательства.

Действия (сделки) – это четвертая группа регистрации, влечет возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и иные вещные права возникают из договоров купли-продажи, дарения, мены, при возведении объекта, его реконструкции, продаже с открытых торгов при исполнительном производстве.

Кроме государственной  регистрации, осуществляется специальная регистрация  или учет отдельных  видов недвижимого  имущества, а также  кадастровый и  технический учет объектов недвижимости.

Субъектами  государственной  регистрации являются держатели прав на недвижимое имущество. Государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним  осуществляют созданные  учреждения юстиции  по регистрации прав – юридические  лица, подотчетные  и контролируемые Минюстом РФ. Государственная  регистрация прав осуществляется по местонахождению  недвижимого имущества  в пределах регистрационного округа, в котором  действует учреждение юстиции.

Основание для регистрации  – акты органов  власти, договоры и  другие сделки, свидетельства  о праве на наследство, а также давность приобретения.

48. Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав проводится в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федеральных законов от 30.06.2006 № 93-ФЗ) в следующем порядке

1) прием документов необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки

3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав

4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав

5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности  и иных вещных прав правами третьих  лиц может проводиться  по инициативе правообладателей или приобретающих  указанные права  лиц Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация  проводится по правилам, предусмотренным  ст. 16 вышеуказанного Федерального закона для регистрации  договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных  в соответствии с  законодательством  в публичных интересах  органами государственной  власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов  с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную  регистрацию прав, в срок не более  чем пять рабочих  дней со дня проведения государственной  регистрации.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого  имущества, его ограничения  или сделки с объектом недвижимого имущества  возможна при условии  наличия государственной  регистрации ранее  возникших прав на данный объект в Едином государственном  реестре прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее  чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для  государственной  регистрации.

Государственная регистрация договора об отчуждении объекта  недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимости при одновременной  подаче заявлений  и документов, необходимых  для государственной  регистрации указанных  договора и перехода права, проводится в  указанный в настоящем  пункте срок, если иное не предусмотрено  федеральным законом  или договором.

49. Формы государственного регулирования рынка недвижимости

Государственное регулирование рынка  недвижимости осуществляется в двух формах:

1) методом прямого вмешательства – это административный способ;

2) методом косвенного воздействия, или экономическими методами управления.

Прямое  административное управление включает:

1) создание юридической (нормативной) базы: издание законов, постановлений, инструкций, которые будут регулировать функционирование рынка недвижимости в регионах и в центре страны;

2) регистрация, лицензирование, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами муниципальной и государственной собственности;

3) установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

4) контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

5) введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

6) выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Экономические методы управления рынком недвижимости реализуются  с помощью:

1) системы налогообложения имущества;

2) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

3) реализации государственных целевых программ;

4) дисконтной политики Центрального банка;

5) амортизационной политики;

6) внешнеэкономической деятельности и пр.

Управление  объектами недвижимости осуществляется различными ветвями государственной  власти (законодательной, исполнительной, судебной), они являются независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок  недвижимости. Президент  издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает  постановления, министерства и ведомства –  положения, инструкции и приказы, устанавливающие  конкретные процедуры  и правила управления недвижимым имуществом.

Государственная дума, Совет Федерации  являются представительными  органами власти РФ, они обладают полномочиями разрабатывать и  принимать правовые акты по вопросам, касающимся управления недвижимым имуществом. Представительные органы власти осуществляют контрольные функции.

На  Министерство государственного имущества возложены  функции и задачи по управлению и распоряжению в установленном  порядке объектами  федеральной собственности  на территории РФ и  за рубежом, реализация на основе законодательства РФ государственной  политики приватизации государственных  и муниципальных  предприятий, в том  числе земельных  участков, находящихся  под приватизируемыми предприятиями, и  т. д.

Муниципальные органы также принимают  участие в управлении недвижимостью.

50. Основные принципы налогообложения недвижимого имущества

Основные  принципы налогообложения  рассматриваются  в Налоговом кодексе  Российской Федерации (ст. 3 и ст. 5).

К основным принципам  налогообложение  относятся:

1) каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги и сборы. Законодательство о налогах и сборах основывается на признании всеобщности и равенства налогообложения. При установлении налогов учитывается фактическая способность налогоплательщика к уплате налога – это и есть принцип всеобщности;

2) налоги и сборы не могут иметь дискриминационный характер и различно применяться исходя из социальных, расовых, национальных, религиозных и иных подобных критериев, в этом заключается принцип равенства;

Не  допускается устанавливать  дифференцированные ставки налогов и  сборов, налоговые  льготы в зависимости  от формы собственности, гражданства физических лиц или места  происхождения капитала;

3) налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав – это принцип экономичности;

4) не допускается устанавливать налоги и сборы, нарушающие единое экономическое пространство Российской Федерации и, в частности, прямо или косвенно ограничивающие свободное перемещение в пределах территории Российской Федерации товаров (работ, услуг) или финансовых средств, либо иначе ограничивать или создавать препятствия не запрещенной законом экономической деятельности физических лиц и организаций;

5) ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги и сборы, а также иные взносы и платежи, обладающие установленными НК РФ признаками налогов или сборов, не предусмотренные НК РФ, установленные в ином порядке, чем это определено настоящим кодексом;

6) при установлении налогов должны быть определены все элементы налогообложения. Акты законодательства о налогах и сборах должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги (сборы), когда и в каком порядке он должен платить – это принцип удобства и простоты;