Недвижимость как объект инвестирования

Рыночная  стоимость объекта  оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная  стоимость недвижимости определяется при  наличии следующих  условий равновесной  сделки:

1) рынок конкурентный и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия покупателей и продавцов;

2) покупатель и продавец свободны, они действуют только в целях увеличения дохода или более полного удовлетворения потребностей;

3) срок экспозиции объекта оценки достаточен для обеспечения его доступности всем потенциальным покупателям;

4) оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом.

Цена  – это денежная сумма, которая предлагается или уплачивается за объект оценки. Рыночная стоимость недвижимости – это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи – это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец – принять за объект недвижимости. Рыночная стоимость объективна и не зависит от желания участников рынка недвижимости.

26. Нерыночные виды стоимости

Если  продажа объекта  на открытом рынке  нереальна или  требует дополнительных затрат по сравнению  с затратами, которые  необходимы для продажи  свободно обращающихся на рынке товаров, то стоимость этого  объекта называют стоимостью объекта  оценки с ограниченным рынком.

Стоимость воспроизводства  объекта оценки – это сумма издержек в рыночных ценах, которые существуют на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий. Дата оценки – это дата, по состоянию на которую производится оценка имущества.

Стоимость замещения объекта  оценки – сумма издержек на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.

Стоимость объекта оценки при  существующем использовании  – стоимость, определяемая из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная  стоимость объекта  оценки – стоимость, которая определяется из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Недвижимое имущество для инвестора – это инструмент для генерирования потоков дохода. В качестве инвестиционной стоимости выступает стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.

Ликвидационная  стоимость объекта  оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная  стоимость объекта  оценки – стоимость, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость объекта  оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Выделяют следующие виды стоимости.

Стоимость действующего предприятия  – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

Страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.

Залоговая стоимость – стоимость недвижимого имущества, используемого в целях обеспечения кредита.

Стоимость права аренды – единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом по договору аренды.

Изменение стоимости недвижимости зависит от ряда факторов. Их можно разделить  на объективные и  субъективные.

Объективными  факторами характеризуются  типичные для рынка  ситуации и мотивы поведения участников сделки. Объективные  факторы – это  в основном экономические, они делятся на микроэкономические (экологические, сейсмические факторы) и макроэкономические (налоги, инфляция).

27. Принципы оценки недвижимости

Количество  экономических факторов влияет на стоимость  объектов недвижимости. Принципы оценки недвижимости помогают учесть самые  значимые из них.

Принципы  оценки недвижимости взаимосвязаны. На один объект может влиять несколько принципов.

Основные  принципы оценки недвижимости делят на четыре категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим и наиболее эффективным образом.

Результаты  анализа ННЭИ учитываются  при определении  стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и  реконструкции, при  анализе инвестиционных проектов

Принципы, отражающие компоненты недвижимости. Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта.

Принцип предельной продуктивности. Смысл в том, что  последовательное внесение улучшений будет  сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты  на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после  чего затраты по созданию дополнительных улучшений  не будут полностью  компенсированы увеличением  стоимости объекта.

Принцип сбалансированности в том, что чем  более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем  выше стоимость объекта  на рынке.

Сбалансированность  элементов объекта  определяется на основе требований рынка

Принципы, основанные на представлениях пользователя. Принцип полезности заключается в том, что объект недвижимости с большей полезностью для пользователя обладает большей стоимостью на рынке.

Принцип замещения. Осведомленный  покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности.

Принцип ожидания. На стоимость  недвижимости влияют ожидаемые будущие  преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью  выражаются в получении  ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и  будущей перепродажи  объекта.

Этот  принцип основывается на привлекательности  будущих преимуществ  от владения объектом недвижимости: чем  больше положительных  ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

Принципы, связанные с рыночной средой. Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Принцип изменений основан  на учете изменений, соответствующих  циклам жизни, которые  присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости по городам, так и обществу в целом.

Принцип конкуренции основан  на том, что рыночные цены устанавливаются  на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения  основан на определении  стоимости объекта  соотношением спроса и предложения  на рынке недвижимости.

Принцип соответствия основан  на том, что объект недвижимости достигает  максимальной стоимости  в окружении совместимых  гармонирующих объектов при совместимом  характере землепользования.

28. Процесс оценки недвижимости

Оценка  недвижимости может  быть массовой и индивидуальной.

Массовая  оценка недвижимости – оценка большого числа объектов на определенную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа

Индивидуальная  оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату.

Массовая  оценка – приближенная, а индивидуальная – точная.

Процесс оценки недвижимости проходит в шесть  этапов:

1) определение проблемы;

2) предварительный осмотр и план оценки. Решается вопрос о данных, необходимых для анализа объекта, устанавливаются источники их получения;

3) сбор и проверка данных;

4) применение подходов к оценке, на этом этапе определяется стоимость объекта традиционными методами;

5) согласование результата оценки – получение конечной оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке;

6) заключительный этап – это составление отчета об оценке – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

При составлении отчета об оценке оценщик  обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного  значения.

Заказчик  всегда ставит перед  оценщиком конкретную цель: определить стоимость  объекта недвижимого  имущества, которая  нужна заказчику  для принятия .. определенного решения. Оценщик должен определить конкретный вид стоимости (инвестиционная, рыночная и другая стоимость) и область использования данного объекта (страховка, продажа и т. д.).

При оценке объекта недвижимого  имущества очень  важно определить связанные с объектом юридические и  иные права, потому что  заказчик может иметь  только право на аренду или определенную долю в партнерстве. На основе договора между заказчиком и оценщиком проводится оценка объектов недвижимости. В данном договоре обязательно нужно указывать вид оценки, стоимость объекта оценки, вид и размер оплаты за работу.

Оценщик начинает разрабатывать  план работы только после того, как  обе стороны подпишут этот договор. В план оценки включаются следующие  виды задач:

1) изучение на региональном уровне общих факторов стоимости объекта недвижимости;

2) исследование на местном уровне специфических факторов;

3) изучение конкретных факторов, которые влияют на стоимость оцениваемого участка и объекта недвижимости, который располагается на этом участке.

Далее оценщик собирает и обрабатывает нужную ему информацию. Эти  данные должны быть очень точными, иначе  оценщику будет трудно дать обоснованное заключение о стоимости объекта  недвижимого имущества.

При оценке недвижимости используются три  подхода к оценке: затратный, доходный, сравнительный.

В каждом подходе используется унифицированный  набор оценочных  принципов.

29. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный поход к оценке недвижимости основан  на принципе замещения  – покупатель не приобретет объект недвижимости, если стоимость этого  объекта превышает  все издержки по приобретению на рынке подобного  объекта, который  обладает той же полезностью  для покупателя. Данный подход в основном используется там, где  существует достаточная  база данных о сделках  купли-продажи или  аренды на рынке недвижимого  имущества.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимого имущества, основанных на сравнении объекта с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним.

Стоимость объекта недвижимости при этом подходе  равна средневзвешенной цене по реализованным  аналогам с учетом поправок, которые  учитывали их отличие  от оцениваемого объекта:

где Pк – продажная цена аналогичного объекта недвижимости;

?D– сумма поправочных корректировок. Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества основывается на принципах замещения, спроса, предложения и сбалансированности

Последовательность  действий при оценке объекта недвижимости сравнительным подходом:

1) изучение рынка;

2) сбор и проверка данных, достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

3) сравнение данных об отобранных аналогах и объекте недвижимости;

4) корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта;

5) установление стоимости объекта оценки. Изучение рынка проводится для того, чтобы выявить

на  этом рынке или  на его сегментах  проданные или  предложенные на продажу  аналога объекта  недвижимости. Если данные о продаже  или о цене продажи  скрыты, то анализ основывается на цене предложения  сопоставимых объектов.