Недвижимость как объект инвестирования

Юридическое содержание права  собственности составляет совокупность вышеперечисленных  факторов.

Законом устанавливаются  основные особенности  приобретения или  же прекращения права  собственности на имущество. Пользование, владение или распоряжение имуществом зависит  от того, в какой  собственности оно  находится, т. е. в собственности гражданина или юридического лица, в собственности субъекта РФ или в собственности РФ и т. д.

Виды  имущества, которые  также могут находиться только в муниципальной  или государственной  собственности, определены законом. Права собственников  защищаются государством.

Согласно  ст. 213 ГК РФ в собственности  граждан и юридических  лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных  видов имущества, которое в соответствии с законом не может  принадлежать гражданам  или юридическим  лицам.

Коммерческие  и некоммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в  качестве вкладов  учредителей, а также  имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Согласно  ст. 214 ГК РФ Государственной  собственностью в  Российской Федерации  является имущество, принадлежащее на праве собственности  Российской Федерации, и имущество, принадлежащее  на праве собственности  субъектам Российской Федерации – республикам, краям, областям, городам  федерального значения, автономной области, автономным округам. Земля и другие природные ресурсы  являются государственной  собственностью.

В статье 217 ГК РФ говорится  о том, что имущество, находящееся в  государственной  или муниципальной  собственности, может  быть передано его  собственником в  собственность граждан  и юридических  лиц в порядке, предусмотренном  законами о приватизации государственного и  муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные  настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения  права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Общая собственность играет особую роль, так  как возникает  необходимость определения  доли каждого собственника в праве собственности  на имущество, которое  находится в собственности  двух или более  лиц.

В законе предусмотрено  образование совместной собственности, оно  наступает при  вступлении более  двух лиц в собственность  на имущество, которое  не разделяется без  изменения его  назначения.

10. Виды сделок с недвижимостью |

Сделка  – это действие юридического или физического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Заключение  сделки – это подписание документов о действиях, направленных на установление, прекращение или изменение правоотношений физических или юридических лиц, а также о переходе банковских документов ценных бумаг, денег от одного лица к другому.

У каждой сделки есть правовая цель, которая  называется основанием (каузой). Кауза должна быть законной и осуществимой. Сделка признается осуществимой если соблюдаются  следующие условия:

1) сделка заключена дееспособными гражданами;

2) сделка совершена на основе сознательного волеизъявления сторон и направлена на конкретный результат;

3) сделка осуществляется в соответствии с целями, которые будут отвечать уставной деятельности.

Сделки  можно подразделить на несколько видов:

1) по числу сторон: односторонние, двухсторонние, многосторонние

2) по форме совершения: нотариально удостоверенные; в простой письменной форме.

Все формы должны быть зарегистрированы в  Государственном  реестре;

3) по моменту возникновения: реальные; формальные;

4) по обязанности сторон: возмездные; безвозмездные;

5) по определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки: коммуникативные – конкретно определены объем, уровень и отношение взаимных обязательств; условные – возникновение и прекращение обязательств зависит от условия, наступление которого заранее неизвестно;

6) по способу заключения: заключаемые лично; заключаемые на предъявителя по доверенности;

7) по месту совершения: сделки на организованном рынке (конкурс, аукцион); сделки на неорганизованном рынке;

8) по законности содержания: действительные; недействительные.

Сделки  признают недействительными, если они не соответствуют  требованиям закона. Недействительные сделки бывают двух видов: ничтожные  и оспоримые, т. е. абсолютно и относительно недействительные.

Оспоримая сделка недействительна  по решению суда.

Ничтожная недействительна  с самого начала ее совершения.

Реституция  влечет признание  недействительности.

Различают следующие виды реституции:

1) двусторонняя – когда каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в денежной или в натуральной компенсации;

2) односторонняя – когда все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая – передает в доход государства.

Согласно  ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации все  сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной  регистрации, которая  выступает как  единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, перехода и прекращения. Несоблюдение этих требований влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой  судом.

11. Инвестирование в недвижимость

Рынок недвижимости тесно  связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются на первичных  и вторичных рынках недвижимости

Инвестиции  – накопленные сбережения инвестором, которые вкладываются в приобретение собственности и имеют потенциальную способность приносить доход или иной полезный результат.

Инвестиционной  деятельностью называют выполнение инвестором действий по вложению своих накопленных  сбережений или привлеченных денежных средств  со стороны в приобретение собственности, которая  в будущем будет  приносить инвестору  доход.

Существуют  различия региональных рынков недвижимости, которые вызваны  экономическими, природными, социальными и  политическими особенностями  различных регионов, существуют различия в региональной инвестиционной привлекательности. Для принятия каких-либо решений по инвестированию, потенциальному инвестору  нужно проанализировать информацию об инвестиционном климате в регионе. Факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости: несоответствие высокой  стоимости недвижимости финансовым возможностям покупателей; недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов для привлечения  в недвижимость.

Основными целями инвестирующих  в недвижимость являются

1) получение денежных доходов;

2) прирост капитала за счет увеличения стоимости недвижимости вследствие изменения рыночных цен развития или реконструкции объектов;

3) длительная эксплуатация объекта

4) получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения.

Существует  три основных направления  инвестирования в  недвижимость: жилье, земельные участки  и недвижимость, которая  в будущем будут  приносить доход.

Если  вкладывать денежные средства в земельные  участки, то высока зависимость  от внешних факторов, т. е. от решений местных властей, экономических факторов, экологии, изменений в земельном законодательстве.

Инвестиции  в жилье обеспечивают прирост денежных средств за счет роста  цен на жилье. Высокий  спрос на жилье  возникает в связи  с острой жилищной проблемой, так как  в настоящее время  приток беженцев только растет, и поэтому  это направление  инвестирования перспективно и привлекательно.

Если  инвестирование в  недвижимость приносит доход, это направление  является наиболее прибыльным.

Методы  инвестирования на рынке  недвижимости бывают прямыми и косвенными:

1) прямые – это приобретение недвижимости на торгах по частному договору;

2) косвенные – это покупка ценных бумаг компаний, которые специализируются на инвестициях в недвижимость.

Вложения  в недвижимость являются долгосрочными.

На  источники и величину инвестиций в недвижимость влияет ставка банковского  процента, ожидаемый  доход на инвестиции, налоговая политика в инвестиционной сфере, темпы инфляции, степень риска  инвестиций в недвижимость.

В России наибольшей привлекательностью инвестирования пользуется жилье, но его стоимость  зачастую превышает  доходы основной части  населения России, поэтому требуется  долговременная ссуда, а система ипотечного кредитования развита  не достаточно хорошо.

12. Система и содержание договоров по сделкам с недвижимостью

В гражданском праве  договор представляет собой соглашение двух или более  лиц, которое направлено на установление, изменение  или прекращение  гражданских прав и обязанностей

Договор – это гражданское правоотношение; это документ, в котором излагается содержание сделки, он заключается в письменной форме

Договор позволяет учесть основные особенности, которые возникают  при взаимоотношении  сторон согласовать  их индивидуальные интересы. Договор позволяет  создать юридические  гарантии для его  участников.

Существуют  следующие виды договоров:

1) возмездные договоры, их сущность заключается в том, что каждый из участников договора получает благо: права или имущество

2) безвозмездные, к ним относятся договоры дарения, наследства и т. д.;

3) консенсуальные, для них необходимо только соглашение сторон;

4) реальные, для них достаточно фактической передачи имущества, которая является предметом договора;

5) окончательный договор позволяет наделять стороны обязанностями и правами, которые будут направлены на достижение целей, их интересующих;

6) предварительный договор, он помогает сторонам заключить договор в будущем или согласовать его некоторые условия;

7) открытый договор, в нем согласуются существенные условия;

8) делимым называют договор, если в нем содержится несколько независящих друг от друга обязательств, в ином случае заключается неделимый договор.

Структурное построение договоров  может изменяться в зависимости  от условий. Но практически  каждый договор имеет 10 или более разделов: реквизиты договора, предмет договора, преамбула, предмет  договора, срок договора, условия передачи объектов недвижимости, цена договора и порядок  расчета, права и  обязанности обеих  сторон, заключительные положения.

Согласно  ГК РФ ст. 427 предусматривает  возможность использования  примерных условий  договоров, которые  не являются для сторон обязательными и  могут применяться  ими добровольно.

Договор начинают с названия, далее следует  номер, место и  дата его подписания. Датой заключения является дата вступления договора в силу.

Преамбула – это вводная часть, которая содержит сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, их правовой статус с указанием сокращенного и полного наименований.

Разнообразие  условий, которые  включены в договоры по сделкам с недвижимостью, объединены в три  группы: существенные, обычные и случайные.

Условия, необходимые для  заключения сделки договора в отношении недвижимого  имущества и выражающие его природу, называют существенными.

Условия, определяющие отдельные  вопросы договорных отношений, которые  вытекают из специфики  вида договора, называют дополнительными.

Случайными  называют условия, которые  приобретают юридическую  силу только тогда, когда  они включаются в  договор.

Вид договора, вид и  разновидность недвижимого  имущества указываются  в предмете договора.

13. Возникновение ипотеки

Ипотека – слово древнегреческое, которое переводится как «основание», «залог» (Словарь античности. М., 1989 г. с. 230). Ее возникновение было определено появлением частной собственности и главным образом на земельные участки. Эти процессы наиболее активно развивались в Древней Греции, что и явилось предпосылкой развития залогового права. Так, при залоге движимых вещей они передавались во владение кредитора и находились у него до уплаты долга. В случае неуплаты долга кредитор продавал их для удовлетворения своих требований.