Недвижимость как объект инвестирования

Основными источниками информации могут быть данные регистрационных, информационных, страховых служб  и брокеров компаний; периодические издания  по недвижимому имуществу, информация, предоставляемая  участниками сделок, архивы оценщика.

Точная  оценка зависит от качества и количества используемой для  анализа информации, поэтому сбору  и проверке данных по аналогам объекта  оценки нужно придавать  очень большое  значение.

Различные специфические обстоятельства могут повлиять на конкретную цену продажи  недвижимости, в связи  с этим данные о  каждой продаже проверяются  оценщиком, т. е. необходимо получить подтверждение данных покупателем, продавцом или брокером.

Для того чтобы определить итоговую стоимость  оцениваемой недвижимости, необходима корректировка  сопоставимых продаж. Расчет корректировок  производится на базе логического анализа  предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Важный момент здесь  – это определение  поправочных коэффициентов.

Расчет  стоимости элемента, для которого необходима поправка, осуществляется за вычетом износа, в основном функционального  старения данного  элемента.

30. Затратный подход

Затратный подход базируется на расчете затрат на воспроизводство  оцениваемых сооружений и зданий с учетом всех видов износа и предпринимательской  прибыли. К полученной стоимости добавляется  рыночная стоимость  участка земли

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, которые основаны на определении затрат, необходимых для замещения или восстановления объекта оценки с учетом накопленного им износа

Этот  подход основывается на предположении, что  типичный покупатель не заплатит за готовый  объект больше, чем  за создание объекта  аналогичной полезности. При подсчете расходов на возможное новое  строительство объекта  оценки учитываются  исключительно расходы  инвестора. В процессе оценки используются следующие данные: уровень заработной платы, накладные  расходы, затраты  на оборудование, норма  прибыли строителей в этом регионе, рыночные цены на строительные материалы Но суммарные  расходы на приобретение земельного участка  и строительство  на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

В основе затратного подхода  лежит принцип  смещения Оценка недвижимости затратным методом  включает следующие  этапы

1) расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

2) расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

3) расчет накопленного износа: функциональный износ, физический и внешний износ (Ин);

4) расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа (Су) определяется по формуле;

Су = Снс – Ин

5) расчет итоговой стоимость недвижимого имущества (Сзп), определяется по формуле:

Сзп = Сз + Су

При затратном подходе  определение стоимости  недвижимости начинается с оценки земельного участка.

Земельный участок – это  не только часть данного  подхода, но и самостоятельный  этап процесса оценки. Далее определяется стоимость нового строительства оцениваемых  улучшений, рассчитывается накопленный износ. На последнем (заключительном) этапе затратного подхода, для того чтобы получить итоговую стоимость объекта, суммируется стоимость  земельного участка  и расходы, связанные  с новым строительством зданий и сооружений за вычетом накопленного строениями износа.

Данный  метод включает четыре основных вида оценки:

1) индексный;

2) сметный;

3) поэлементный;

4) сравнительной единицы.

Для оценки зданий, которые  имеют историческую ценность, когда оценивается  здание с очень  высоким физическим износом, когда невозможно сделать самостоятельную  оценку земельного участка, затратный подход не применяется.

31. Методы оценки при затратном подходе

Затраты разделяют на прямые и косвенные

Прямые  затраты – это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные затраты возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении.

Существует  четыре основных метода оценки при затратном  подходе: сметный, сравнительной  единицы, индексный  и поэлементный.

Метод сравнительной стоимости  единицы – оценка имущества на основе использования единичных  скорректированных  укрупненных показателей  затрат на создание аналогов. Сущность метода заключается  в том, что для  объекта, который  будет оцениваться, подбирают объект-аналог, который будет  очень схож с оцениваемым  практически по всем характеристикам, используемым материалам и технологии его изготовления. Стоимость единицы  измерения объекта-аналога  умножается на число  единиц оцениваемого объекта недвижимости.

Метод стоимости укрупненных  элементов заключается  в оценке имущества  на основе величины стоимости создания его основных элементов. В методе используются данные о стоимости  различных элементов, т. е. составных частей здания или сооружения – поэлементные затраты.

Расчет  поэлементных затрат включает в себя разбивку здания на составные  части, установление величины средних  затрат на эти части.

Метод стоимости укрупненных  элементов помогает лучше сравнить элементы оцениваемого объекта  с типовыми элементами, и в результате применения позволяет  получить величину большей  точности, чем с  использованием метода сравнительной стоимости  единицы.

Поэлементный  метод является менее  трудоемким. В качестве единиц измерения  стоимости принимают  наиболее характерные  показатели конструктивных элементов.

Метод количественного  анализа основан  на оценке объекта  на основе полной сметы  затрат на его воспроизводство. Например, стоимость  строительства определяется суммированием всех затрат на возведение или установку  составных частей строения, но необходимо учитывать косвенные  и прямые затраты. Для того чтобы  применить данный метод, потребуется  составление перечня  всех материалов и  оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых  для установки  каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика. Могут возникать  ошибки при применении метода количественного  анализа, вследствие неправильного подбора  данных о стоимости  единиц сравнения  в строениях, не соответствующих  типу объекта оценки. Этот метод достаточно трудоемок, его применение основано на составлении  перечня всех материалов и оборудования, подсчете необходимых для  установки каждого  элемента трудовых затрат, что требует привлечения  квалифицированных  сметчиков.

Индексный метод заключается  в определении  восстановительной  стоимости оцениваемого объекта недвижимого  имущества методом  умножения балансовой стоимости на соответствующий  индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Правительством РФ и  периодически публикуются  в печати.

32. Износ

Под износом имущества понимается снижение его стоимости под воздействием различных причин. Износ определяется на базе фактического состояния имущества, по данным статистического или бухгалтерского учета.

Существует  три вида износа недвижимости:

1) физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

2) функциональный износ происходит из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

3) внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Износ подразделяют на:

1) устранимый – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость;

2) неустранимый – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Основными методами определения  величины накопленного износа являются: метод  разбиения, метод  срока жизни, метод  сравнимых продаж.

Метод разбиения – заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы.

Физический  износ проявляется  в ухудшении физических свойств объекта  с течением времени, в потере элементами строения первоначальных технических и  эксплуатационных свойств. Физический износ  вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием.

При оценке физического  износа учитывают, что  элементы здания разделяются  на две категории:

1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;

2) быстроизнашиваемые – элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.

Износ каждого элемента объекта оценивают  отдельно. Процент  износа определяется в результате осмотра  и переводится  в денежное выражение  методом умножения  процента износа на стоимость воспроизводства  каждого элемента с учетом косвенных  затрат на строительство. Функциональный износ  может возникнуть, если объект не будет  соответствовать  современным функциональным требованиям или  из-за неэффективной  планировки здания, плохого дизайна.

Метод срока жизни базируется на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений. Если износ определяется таким методом, то используется ряд основных понятий: срок экономической жизни, хронологический и эффективный возраст.

Срок  экономической жизни  – промежуток времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля.

Хронологический возраст – фактический возраст здания, т. е. количество лет, прошедших со дня постройки. Эффективный возраст – возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида.

Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах.

С течением времени  стоимость недвижимости может уменьшаться, тогда при оценке объекта на основе затратного подхода  учитываются затраты  на возможное новое  строительство, накопленный  строением износ.

33. Применение затратного подхода

Оценка  объектов имущества  на основе затратного подхода целесообразна  и единственно  возможна в следующих  случаях:

1) при выявлении наилучшего и более эффективного земельного участка. Например, выбор этажности при строительстве домов. Если строить мало этажей то значительно сократятся расходы на строительство, но доходы от аренды будут невысоки; при строительстве многоэтажных домов велики эксплуатационные затраты; нужно определить этажность дома, доход от которого позволит компенсировать затраты на строительство;

2) при технико-экономическом анализе нового строительства и создании улучшений, которые позволят обосновать целесообразность определенного строительства или реконструкции;

3) при оценке общественно-государственных и специальных объектов, которые не предназначены для получения дохода, а вероятность найти информацию о типичных продажах очень низкая

4) при оценке объектов на малоактивных рынках, например уникальные объекты в настоящее время не продаются вообще, а единственный способ оценки этих объектов – на основе затрат

5) при оценке для целей налогообложения и страхования. Для страхования требуется разделение объектов, подлежащих и не подлежащих страхованию.

Недостатки  затратного подхода:

1) затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

2) попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

3) несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;

4) проблематично рассчитать стоимость воспроизводства старых строений;

5) отдельная оценка земельного участка от строений – такое разделение на практике фактически невозможно или связано со значительными расходами;

6) очень проблематично оценить земельные участки в Российской Федерации;

7) очень сложно определить величину накопленного износа старых зданий и сооружений, потому что в большинстве случаев суждение о степени износа базируется на экспертном мнении оценщика, а точность результатов, полученных от оценщика, во многом зависит от его опыта и квалификации.