Недвижимость как объект инвестирования

Регистрационная подсистема земельного кадастра сформирована для гарантирования прав землепользователей, является нужным условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.

Фискальная  подсистема земельного кадастра ведает земельными налогами, арендной платой, денежными  поступлениями от всех операций, проводимых с землей

Фискальный  кадастр подразумевает  прогноз контроль и исчисление поступлений  от земельного налога и от арендных платежей. Одной из задач  фискального кадастра является определение  базы налогообложения.

Одновременно  в России были созданы  правовой и фискальные кадастры.

В качестве товара на рынке недвижимости выступают права  на объекты недвижимости, поэтому для его  функционирования нужно  недвижимость оформить юридически, это значит, что на каждый объект недвижимости необходимо создать кадастровое  дело с последующей  государственной  регистрацией прав на недвижимое имущество.

Кадастровое дело представляет собой систему по управлению территориями с учетом их обустройства, с обязательным отображением в регистрационных источниках информации органов государственной власти, актов экономической деятельности на земельном участке.

Государственный земельный кадастр  – это систематизированный свод документированных сведений, которые получают в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении, правовом положении земель РФ и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими участками объектов.

Государственный кадастровый учет земельных участков – это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земельных участков, в результате участок получает характеристики, которые позволяют ему выделиться, а по отношению к другим участкам осуществить качественную и экономическую оценки. При государственном кадастровом учете земельных участков каждому земельному участку присваивается кадастровый номер.

43. Методы оценки земли

Определение стоимости земельного участка рассматривается  с позиций его  доступности для  наилучшего и наиболее эффективного экономического использования Объектом оценки в российских условиях является не абсолютное право  собственности на земельный участок, а только право  пользования на правах аренды.

Нормативный метод основан  на определении нормативной  цены земли, используется при передаче выкупе земли в собственность, установлении долевой  собственности сверх  бесплатной нормы, передаче по наследству или  дарении, получении  кредита под залог.

Земли городов оцениваются  с учетом престижности района, плотности  застройки, характера  окружающего землепользования, экологического состояния, транспортного обустройства и др Земли подразделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам  земельного налога и  нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется  в Земельном кадастре.

Метод сравнения продаж – прост и эффективен, используется для оценки свободной земли. Он помогает определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При данном методе расчет рыночной стоимости участка земли основан на принципе замещения.

Метод капитализации земельной  ренты. При наличии достаточно полной информации о ставках аренды земельных участков проводится определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. Величина земельной ренты рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка.

Метод распределения – это определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод базируется на принципе вклада и утверждении, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимого имущества в целом.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок с аналогичными объектами недвижимости.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих, он применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность внесения в оцениваемый земельный участок конструктивных улучшений, приносящих доход.

Метод разбивки на участки используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.

44. Лес как недвижимое имущество

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимому  имуществу относятся  земельные участки, участки недр и  все, что прочно связано  с землей, т. е. объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Лесной  кодекс Российской Федерации (в  ред Федеральных  законов от 23 декабря 2003 г. № 186-ФЗ) устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала.

Аренда  участка лесного  фонда. По договору аренды участка лесного  фонда лесхоз федерального органа исполнительной власти в области  лесного хозяйства  или организация, осуществляющая ведение  лесного хозяйства (арендодатель), обязуется предоставить лесопользователю (арендатору) участок лесного  фонда за плату  на срок от 1 года до 99 лет для осуществления  одного или нескольких видов лесопользования.

Добытые в соответствии с  договором аренды участка лесного  фонда лесные ресурсы (продукция) являются собственностью арендатора. Лесные ресурсы (продукция), добытые в соответствии с договором аренды участка лесного фонда, являются собственностью арендатора

Договор аренды участка лесного  фонда заключается  в письменной форме  и подлежит государственной  регистрации в  соответствии с гражданским  законодательством.

С момента государственной  регистрации договор . -. аренды участка лесного фонда считается заключенным.

В договоре аренды участка  лесного фонда  указываются следующие  условия:

1) границы участка лесного фонда;

2) виды лесопользования;

3) объемы (размеры) лесопользования;

4) срок аренды;

5) размер арендной платы и порядок ее внесения;

6) обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводству лесов;

7) порядок оплаты лесопользователю проведенных им лесохозяйственных работ;

8) иные условия, предусмотренные лесным законодательством Российской Федерации и определенные по усмотрению сторон.

Участки лесного фонда  предоставляются  в аренду по результатам  лесных конкурсов.

Предоставление  участков лесного  фонда в аренду должно осуществляться с учетом интересов  населения, проживающего на соответствующей  территории.

Лесные  конкурсы организуются и проводятся федеральным  органом исполнительной власти в области  лесного хозяйства  или органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в пределах компетенции. Лицо, выигравшее лесной конкурс, и  организатор подписывают  протокол о результатах  лесного конкурса, на основании которых  заключается договор  аренды участка лесного  фонда.

Организация и проведение лесных конкурсов осуществляются в порядке, определенном федеральным органом  исполнительной власти, осуществляющим функции  по выработке государственной  политики и нормативно-правовому  регулированию в  области лесного  хозяйства, в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским  законодательством.

45. Отчет об оценке недвижимости

Отчет об оценке – письменный документ отвечающий основным требованиям профессиональной этики, которые понятным и доступным образом отражают ход процесса оценки и содержат в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Отчет об оценке недвижимости должен содержать приложение. Приложение должно содержать все фотографии, зарисовки и карты, которые не были включены в основные разделы этого отчета. В приложение можно включить словарь терминов.

В отчете можно указать  допущения – это  утверждения которые  делаются оценщиком  в процессе оценки на основе его профессионального  мнения, но они не подкреплены фактическими данными

Согласно  ст. 11 Закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, является своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки

Отчет не должен допускать  неоднозначного толкования или вводить в  заблуждение. В отчете в обязательном порядке  указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты  оценки, цели и задачи ее проведения.

В случае, если при  проведении оценки объекта  определяется не рыночная, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта и причины  отступления от возможности  определения рыночной стоимости объекта  оценки.

В отчете должны быть указаны:

1) дата составления и порядковый номер отчета;

2) основание для проведения оценщиком оценки объекта;

3) местонахождение оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

4) точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

5) стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;

6) последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

7) дата определения стоимости объекта оценки;

8) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных  видов объектов законодательством  Российской Федерации  могут быть предусмотрены  специальные формы  отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а  также подписан оценщиком  – индивидуальным предпринимателем или  работником юридического лица.

46. Права и обязанности оценщика. Ответственность оценщика

Согласно  ст. 14—16 Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», оценщик имеет право:

1) применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

2) требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

3) получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки

4) запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной в случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта, оценщик указать это в отчете

5) привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта иных оценщиков либо других специалистов;

6) отказаться от проведения оценки объекта в случаях если заказчик нарушил условия договора не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

7) требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик обязан:

1) соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;