Автор работы: Пользователь скрыл имя, 31 Марта 2015 в 19:02, реферат
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Показатель |
Строка баланса |
Сумма |
Скидка |
Неликвидные |
Скорректи- рованная сумма |
тыс. руб. |
(%) |
тыс. руб. |
тыс. руб. | ||
Сырье, материалы и другие аналогичные ценности |
211 |
47 888 |
15 |
- |
40704,8 |
Затраты в незавершенном производстве |
213 |
5 347 |
0 |
- |
5347 |
Готовая продукция и товары для перепродажи |
214 |
15 630 |
0 |
- |
15630 |
Расходы будущих периодов |
216 |
2 319 |
100 |
0 | |
Итого |
71 184 |
61681,8 |
Представлена скидка на сырье, материалы и другие аналогичные ценности в размере 15%, на расходы будущих периодов 100 %, в результате этого их сумма будет уменьшена на величину скидки. Соответственно стоимость «товарно-материальных запасов» составит» 61681,8 р.
Рассчитать сумму реконструированной задолженности ОАЛ «КАПИТАЛ» в бюджет и внебюджетные фонды сроком на 5 лет.
Таблица 13 – Сводные данные по реструктуризации задолженности ОАО «АВС» в бюджет и внебюджетные фонды на срок 5 лет
Решение органа |
Сумма реструктуризируемой задолженности, тыс. руб. |
Вид платежа |
Орган, выдавший решение | |||
Основная сумма |
Пеня, штраф |
всего | ||||
Бюджет | ||||||
№102 от 30.11.12 г. |
18 761,6 |
20 431,5 |
39 193,1 |
Разные налоги |
ИМНС по ж.д. району г. Н-ска | |
Б/н 24.12.12 г. |
57,56 |
1 109,26 |
1 166,82 |
Налог на пользование а/д |
Администрация области | |
ИТОГО: |
18 819,16 |
21 540,76 |
40 359,92 |
|||
Текущие платежи в год |
3763,8 |
646,2 |
4410 |
|||
Внебюджетные фонды | ||||||
№67 от 04.12.12 г. |
844,3 |
954,3 |
1 798,60 |
Фонд занятости |
ИМНС по ж.д. району г. Н-ска | |
№68 от 04.12.12 г. |
7 763,1 |
15 655,8 |
23 418,9 |
ПФ |
ИМНС по ж.д. району г. Н-ска | |
№69 от 04.12.12 г. |
776,5 |
201,5 |
978,0 |
ФСС |
ИМНС по ж.д. району г. Н –ска | |
№70 от 04.12.12 г . |
18,2 |
3,9 |
22,1 |
ФФОМС |
ИМНС по ж.д. району г. Н-ска | |
Продолжение таблицы 13
№71 от 04.12.12 г. |
302,2 |
66,5 |
368,7 |
ТФОМС |
ИМНС по ж.д. району г. Н-ска |
ИТОГО: |
9 704,3 |
16 882 |
26 586,3 |
Условия выплат предполагают, что возврату подлежит основная сумма задолженности и 15% пени и штрафов. | |
Текущие платежи в год |
1640,9 |
506,5 |
2447,4 | ||
ВСЕГО: |
28 523,46 |
38 422,76 |
66 946,22 | ||
Сумма выплат за год |
5704,7 |
1152,7 |
6857 | ||
Сумма для денежного потока сроком на 5 лет |
6857 | ||||
В бюджет текущие платежи в год составили с учетом пени 4410 тыс.р, во внебюджетные фонды 2477,4 тыс.р. Сумма выплаты за год составила 6857, тыс.р.
Произвести корректировку величины денежного потока сроком на 5 лет с учетом ставки дисконтирования и периода.
Таблица 14 – Корректировка долгосрочных обязательств по реструктуризации задолженности ОАО "АВС" в бюджет и внебюджетные фонды
Наименование |
1-й год |
2-й год |
3-й год |
4-й год |
5-й год |
Расчеты по реструктуризации задолженности в бюджет и внебюджетные фонды, тыс. руб. |
6857 |
6857 |
6857 |
6857 |
6857 |
Ставка дисконтирования, % |
8,25 |
8,25 |
8,25 |
8,25 |
8,25 |
Множитель для текущей стоимости единицы |
0,9259 |
0,8573 |
0,7938 |
0,7350 |
0,6806 |
Текущая стоимость денежного потока, тыс. руб. |
6349 |
5879 |
5443 |
5040 |
4667 |
ИТОГО: |
27378 | ||||
PV, где
;
r-ставка дисконтирования;
t-период;
Итого суммарная стоимость денежного потока за 5 лет составит 27378 р.
Рассчитать стоимость чистых активов, используя балансовую стоимость и поправочный коэффициент.
|
Актив |
Балансовая стоимость на дату оценки, р. |
Поправочный коэффициент |
Рыночная стоимость активов, р. ( 3х4) |
I Внеоборотные активы |
|||
Нематериальные активы |
32 000 |
- |
0 |
Основные средства |
266 835 000 |
1,35 |
361239541 |
Незавершенное строительство |
22 185 000 |
0,58 |
12788422 |
Долгосрочные финансовые вложения |
389 000 |
3,2 |
1245790 |
ИТОГО ПО РАЗДЕЛУ 1 |
289 441 000 |
375273753 | |
II Оборотные активы |
|||
Запасы |
71 184 000 |
0,87 |
61618800 |
В том числе: сырье и материалы |
47 888 000 |
0,85 |
40704800 |
Незавершенное производство |
5 347 000 |
1 |
5374000 |
Готовая продукция |
15 630 000 |
1 |
1563000 |
Расходы будущих периодов |
2 319 000 |
1 |
2319000 |
НДС по приобретенным ценностям |
1 794 000 |
1 |
1794000 |
Дебиторская задолженность |
41 266 000 |
0,83 |
343382744 |
Краткосрочные финансовые вложения |
400 000 |
1 |
400000 |
Денежные средства |
368 000 |
1 |
368000 |
Прочие оборотные активы |
892 000 |
1 |
892000 |
ИТОГО ПО РАЗДЕЛУ II |
115 904 000 |
99518544 | |
Баланс (190 + 290) |
405 345 000 |
474792287 | |
Пассивы |
|||
III Капитал и резервы |
|||
Уставный капитал |
281 000 |
||
Добавочный капитал |
360 814 000 |
1,3 |
469058200 |
Непокрытые убытки прошлых лет |
(50 537 000) |
||
Резервный капитал |
70 000 |
||
Непокрытый убыток отчетного года |
(15 918 000) |
||
ИТОГО ПО РАЗДЕЛУ III |
294 514 000 |
294514000 | |
IV Долгосрочные обязательства |
|||
Заем и кредиты |
301 000 |
||
ИТОГО ПО РАЗДЕЛУ IV |
301 000 |
301000 |
Продолжение таблицы 15
V Краткосрочные обязательства |
|||
Заем и кредиты |
15 088 000 |
||
Кредиторская задолженность |
93 833 000 |
0,58 |
54264780 |
Задолженность участникам по выплате доходов |
144 000 |
||
Доходы будущих периодов |
1 425 000 |
||
Фонды потребления |
40 000 |
||
ИТОГО ПО РАЗДЕЛУ V |
110 530 000 |
70951780 | |
Баланс (490+590+690) |
405 345 000 |
474792297 |
Корректируем балансовую стоимость на величину поправочного коэффициента, в результате получаем скорректированную величину активов 474792297 р. Для того чтобы уровнять актив и пассив, корректируем добавочный капитал и кредиторскую задолженность на соответствующий коэффициент. В результате проведенных действий получим пассив равный активам.
С=Ср-Ско-Сдо
где: Ср – рыночная стоимость в использовании активов предприятия;
Ско – стоимость краткосрочных обязательств предприятия;
Сдо – стоимость долгосрочных обязательств предприятия;
С = 474792297 – 70951780 – 301000 = 403539517 тыс. р.
Рыночная стоимость в использовании активов предприятия 403539517 тыс.р.
2 Сравнительный подход
Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Таблица 16 – Данные по сделкам купли-продажи контрольных пакетов акций объектов-аналогов
Ана логи |
Контрольный пакет, % |
Количество акций в пакете |
Цена пакета, т. р. |
Количество акций в 100% пакете |
Цена одной акции, т.р. |
Цена 100% пакета акций, т.р. |
1 |
65 |
65 000 |
585 000 |
100 000 |
9 |
900000 |
2 |
51 |
127 500 |
408 000 |
250 000 |
3,2 |
800000 |
3 |
75 |
135 000 |
750 000 |
180 000 |
5,6 |
1008000 |
4 |
80 |
160 000 |
880 000 |
200 000 |
5,5 |
1100000 |
5 |
55 |
99 000 |
467 500 |
180 000 |
4,7 |
846000 |
Таблица 17 – Финансовые показатели объектов-аналогов
Наименование показателя |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Аналог 5 |
Выручка от реализации,, Sales |
803 571 |
769 231 |
840 336 |
1 009 174 |
772 727 |
Балансовая стоимость чистых активов, BVNA |
633 803 |
579 710 |
763 359 |
852 713 |
691 057 |
Чистая прибыль, NP |
115 979 |
100 251 |
140 647 |
158 046 |
122 126 |
Денежный поток, CF |
155 172 |
145 191 |
164 204 |
194 346 |
158 287 |
Рассчитать мультипликатор
18 – Расчет мультипликаторов
Наименование показателя |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Аналог 5 |
Р/Sales |
1,12 |
1,04 |
1,2 |
1,09 |
1,09 |
Р/BVNA |
1,42 |
1,35 |
1,32 |
1,29 |
1,22 |
Р/NP |
7,76 |
7,98 |
7,17 |
6,96 |
6,93 |
Р/CF |
5,80 |
5,51 |
6,14 |
5,66 |
5,34 |
Используя данные таблицы 16 и таблицы 17, рассчитывается мультипликатор 5 компаний аналогов.
Таблица 19 – Компании-аналоги, мультипликаторы которых рассчитаны через анализ рынка сделок
Показатели |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Аналог 5 |
Выручка от реализации, т.р. |
389580 |
- |
- |
- |
- |
- |
BVNA, т. р. |
29451400 |
- |
- |
- |
- |
- |
Чистая прибыль, т. р. |
56000 |
- |
- |
- |
- |
- |
Денежный поток, т. р. |
69600 |
- |
- |
- |
- |
- |
Мультипликатор Р/Sales |
- |
436330 |
405163 |
467496 |
424642 |
424642 |
Мультипликатор Р/BVNA |
- |
418210 |
406429 |
388758 |
379923 |
359307 |
Мультипликатор Р/NP |
- |
434560 |
446880 |
401520 |
389760 |
388080 |
Мультипликатор Р/CF |
- |