Оценка земли на основе затратного подхода

  1. Оценка земли на  основе затратного  подхода 

  Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что  никто из рационально мыслящих людей  не заплатит за данный объект больше той  суммы, которую он может затратить  на покупку другого объекта с  одинаковой полезностью.

  Затратный подход часто оказывается единственно  возможным при оценке машин и  оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных  по индивидуальным заказам и не имеющих  аналогов на рынке. Применение этого  подхода также оправдано в  случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе  имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета  основных средств и при их переоценке.

  Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости могут  быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким  образом стоимость может не совпадать  с рыночной стоимостью, так как  затраты - не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество, конкурентоспособность.

  В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные  методы определения затрат на его  воспроизводство (замещение), то есть различные  методы затратного подхода.

  Методы  затратного подхода можно разделить  на 2 группы:

  1. Методы, основанные на способах  прямого определения затрат применяются  для оценки стоимости специальных  и специализированных машин и  оборудования. К ним относятся:

  1) метод поэлементного расчета  затрат, который заключается в  суммировании стоимостей отдельных  элементов объекта оценки, затрат  на их приобретение, транспортировку  и сборку с учетом прибыли;

  2) метод анализа и индексации  имеющихся калькуляций, который  заключается в определении стоимости  путем индексирования статей  затрат, входящих в калькуляцию,  по экономическим элементам (затрат  на материалы, комплектующие изделия,  зарплату рабочих и косвенные  расходы), приводя их тем самым  к современному уровню цен;

  З) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении  стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным  нормативам производственных затрат с  учетом рентабельности производства.

  2. Методы, основанные на способах  косвенного определения затрат. К ним относятся:

  1) метод замещения, который основан  на принципе замещения и заключается  в подборе объектов, аналогичных  оцениваемому по полезности и  функциям. Этот метод позволяет  на основании известных стоимостей  и технико-экономических характеристик  объектов-аналогов рассчитывать  стоимость оцениваемого объекта;

  2) индексный метод (по трендам  изменения цен)

  3) метод удельных ценовых показателей,  заключается в расчете стоимости  на основе удельных ценовых  показателей, т.е. цены, приходящейся  на единицу главного параметра  (производительности, мощности и  т.д.), массы или объема.

  Последовательность  расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим  образом:

  1. Определение полной стоимости  воспроизводства или замещения.

  2. Определение потерь стоимости  в результате физического износа.

  З. Определение потерь стоимости в  результате функционального устаревания.

  4. Определение потерь стоимости  в результате экономического  устаревания.

  Первым  этапом при оценке затратным подходом является определение полной восстановительной стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства или замещения объектов. 

  3 Современное состояние  рынка жилья в  РФ

  Антикризисными  решениями удалось стабилизировать  объемы жилищного строительства, сохранить  базовую инфраструктуру  рынка  и обеспечить задел в строительстве  жилья  на 2010 и  2011  годы в размере более 80 млн. м2.

  За 10 месяцев в России введено 37,7 млн. м2  жилья , на 4,9% меньше чем год назад, но учитывая, что это  жилье  начинало строиться в кризисные 2008-2009 годы, это неплохой результат.

  При этом есть целый ряд сигналов, свидетельствующих  о нарастающем оживлении  рынка .

  Отмечается  рост инвестиционной активности в строительстве  на 10% по сравнению с прошлым годом, увеличение объемов строительных работ  и рост производства основных строительных материалов:

  Объем работ, выполненных  по виду деятельности «Строительство», составил:

• в январе-октябре 2010 года – 3147,5 млрд. рублей, или 100,1% к уровню соответствующего периода прошлого года;
• в октябре 2010 года – 421,4 млрд. рублей или 106,3% к октябрю 2009 года.

  За  январь-октябрь 2010 года по сравнению с  аналогичным периодом прошлого года увеличилось  производство основных строительных материалов:

• цемента – на 14,3%;
• стекла листового и термополированного – на 14,7%;
• материалов строительных нерудных – на 12,7%;
• линолеума – на 13,5 %;
• ваты минеральной и изделий из нее – 12,4%;
• изделий санитарных керамических – на 9,1%; 
• сборного железобетона – на 14,3%;
• стеновых материалов – на 5,3%; 
• труб и муфт асбестоцементных – на 0,8%.

  В то же время, произошло  падение производства:

• листов асбоцементных (шифер) – на 5,0 %.

  Чувствуется спрос на конкурентоспособные строительные материалы, изделия и конструкции. В этом году введено в эксплуатацию более 100 производств с использованием новых технологий и оборудования. Их можно считать по-настоящему инновационными.

  Но, что хотел бы отметить особо –  увеличение в 2,6 раза по сравнению с  прошлым годом объема выданных ипотечного кредитов. За три квартала 2010 года выдано 187,3 тыс. ипотечных кредитов на общую  сумму 234,2 млрд. рублей. При этом АИЖК рефинансировало почти 20% от числа  выданных в этот период кредитов. Ипотечный  портфель АИЖК растет втрое более  высокими темпами (на 18,5%.) чем в среднем  по России (на 5,8%).

  Ставка  по рублевым ипотечным кредитам в  среднем по стране снизились до 13,4% годовых, хотя снижение идет медленнее  чем хотелось бы. На этом фоне ставка выкупа АИЖК по стандартным кредитным  продуктам в 10,85% выглядит более привлекательно.

  Во  многом достигнутый результат обеспечен  действиями государства на рынке. Общий  объем государственных средств, направленных на жилищный  рынок , составил в 2009 году 585 млрд. рублей, в 2010-м – почти 700 млрд. Присутствие государства поддержало строительную отрасль и спрос на  рынке . Но не привело к адекватному увеличению предложения.

  Достигнуть  увеличения предложения на  рынке   жилья  возможно, только создав условия для привлечения инвестиций. Это особенно актуально с учетом того, что в условиях кризиса с участием госсредств строился каждый третий метр  жилья , но со следующего года государство уменьшит свое влияние на отрасль:  в   2011  году до 446 млрд. руб., в 2012 – до 386, в 2013 – до, примерно, 189 млрд. руб.

  Подготовлен комплекс мер, который должен позволить за 3 года запустить механизм замещения федеральных средств частными инвестициями, полноценно раскрыть весь потенциал государственно-частного партнерства, который имеет инвестиционно-строительный процесс, обеспечив при этом выход к 2020 году на уровень ввода 1 м2 на человека или 142 млн. м2 в год.

  В рамках программы  «Жилище» планируется  ввести около 370 млн. кв. м  жилья  в период с  2011  по 2015 года. Погодовые объемы ввода  жилья  составят:  в   2011   г . – 64 млн. кв. м; в 2012  г . – 67 млн. кв. м; в 2013  г . – 70 млн. кв. м; в 2014  г . – 79 млн. кв. м; в 2015 г . – 90 млн. кв. м.

  Комплекс  мер включает в  себя:

  Первое: усиление скоординированной поддержки жилищного строительства со стороны федеральных министерств и ведомств, осуществляющих реализацию программ строительства и закупки  жилья  (особенно таких масштабных, как программы Министерства обороны), регионов и институтов развития, которые уже стали самостоятельными игроками со своими Стратегиями и, зачастую, исключительными возможностями. В июле текущего года нами создан механизм координации действий федеральных органов исполнительной власти и институтов развития – Экспертный совет. В рамках его работы мы определили, что основной акцент нужно сделать на содействие субъектам Федерации в разработке и реализации программ развития жилищного строительства, предусматривающих выполнение контрольных заданий по вводу  жилья , в первую очередь эконом-класса, которые Минрегион довел до каждого субъекта. Эти показатели установлены, исходя из перспектив социально-экономического развития каждого региона, существующей обеспеченности населения жильем , прогноза спроса на  жилье .

  Если  региону установлен плановый показатель ввести в 2014 году 1 млн. м2  жилья , то в 2013 году стройка уже должна быть развернута. Для этого в 2012 году должен быть проведен конкурс по подбору застройщиков на подготовленные земельные участки. Понимая, что на 1 га строится не более 10 тыс. м2  жилья  площадь данных участков должна составить не менее 100 га. Соответственно, уже к 4 кварталу  2011  году должен быть выполнен весь объем граддокументации. АИЖК и банки должны на 2013 год запланировать адекватный объем кредитных ресурсов для застройщика-победителя конкурса, а на 2014-й – для кредитования покупателей квартир.

  То  есть под региональными программами  мы понимаем прозрачный сетевой график выполнения работ, необходимых для  строительства запланированных  объемов  жилья  и поддержания спроса в конкретном месте и в конкретное время.

  Только  такой подход позволит застройщику  получить полностью подготовленный участок «под ключ», ресурсоснабжающим  организациям – потребителей в необходимом  объеме, гражданам – жилье в  достаточном количестве и по справедливым ценам.

  Второе: С целью снижения себестоимости жилья в составе комплекса мер разработан механизм, позволяющий выделить обеспечение инженерной инфраструктурой застраиваемых участков в отдельный бизнес и тем самым изъять ее из себестоимости строительства, причем не только жилищного. Гражданин не должен платить дважды, эти затраты уже включены в тариф как инвестиционная и амортизационная составляющие.

  Считаем, что эту работу руководство субъектов  Федерации должно организовать в  каждом муниципалитете. Утверждение  инвестиционных программ локальных  монополий и тарифное регулирование  находятся в руках субъектов. И только скоординировав действия программ жилищного строительства с программами  естественных монополий, можно добиться нужного результата.

  Также Минрегион совместно с Минэкономразвития  и Фондом РЖС подготовил предложения  по корректировке законодательства для изменения аукционного механизма  определения застройщика, при котором  главным условием будет максимальное снижение цены реализации жилья.

  Тем самым мы создадим условия для  обнуления стоимости земли и  инфраструктуры в себестоимости  строительства.

  Надо  отметить, что в России доля многоквартирных  жилых домов составляет приблизительно 70% от общего количества  жилья , при этом доля арендуемого  жилья  – менее 25 – 30 %.