Оценка земли на основе затратного подхода

  Доля  коммерческой аренды  жилья  колеблется, по разным данным, от 3%. При этом официально сдается менее 10% арендуемых у частных лиц жилых помещений. Государство же осуществляет лишь программы социального (некоммерческого) найма  жилья .

  Создание  доступного и прозрачного  рынка  арендного  жилья , по мнению Минрегиона России, является перспективным направлением жилищной политики.

  В настоящее время Минергионом  России совместно с субъектами Российской Федерации осуществляется разработка основных принципов организации  и функционирования  рынка арендного  жилья , с целью обеспечения граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не способных приобрести  жилье , благоустроенным арендным  жильем , полностью готовым к проживанию.

  В данный момент определяется правовая и нормативная база для стимулирования развития строительства  жилья  экономического класса для коммерческого найма, отвечающего стандартам ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности.

  Совместно с ОАО «АИЖК» и коммерческими  банками разрабатываются финансовые модели для финансирования строительства  арендного  жилья .

  Роль  государства в стимулировании развития  рынка  арендного  жилья  экономического класса, заключается в формировании четких, прозрачных правил взаимодействия рыночных субъектов в отрасли и обеспечить их соблюдение.

  Разработан  проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный  кодекс Российской Федерации и отдельные  законодательные акты Российской Федерации  в части создания условий для  развития строительства жилья экономического класса». Основная идея законопроекта  – закрепление новых механизмов предоставления застройщикам земельных  участков для их комплексного освоения или развития уже застроенных  территорий с условием строительства  на таких участках жилья экономического класса и реализация такого жилья  по фиксированной стоимости, определенной по итогам аукциона. Данный проект разработан Минрегионом России совместно с  фондом РЖС.

  В настоящий момент, Минрегионом России совместно с Внешэкономбанком и  институтами развития, разрабатывается  программа финансирования Внешэкономбанком проектов строительства жилья экономического класса, которая позволит максимально  полно привлечь к финансированию проектов коммерческие банки с принятием  ими на себя части кредитного риска, и в тоже время обеспечивается (поддерживается) гарантией со стороны  Внешэкономбанка по надежности финансирования проекта в полном объеме. Данная программа сформирует предпосылки  для качественного увеличения объемов  строящегося и вновь начинаемого  строительства и ввода в эксплуатацию  жилья  экономического класса, в том числе и для коммерческого найма.

  Таким образом, создание фонда арендного  жилья  экономического класса, отвечающего стандартам ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности позволит решить следующие социальные и экономические задачи:

• Обеспечить граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не способных приобрести жилье , благоустроенным арендным  жильем , полностью готовым к проживанию по доступным ценам.
• Предоставить полный пакет социальных услуг гражданам, арендующим  жилье  экономического класса по месту нахождения арендного  жилья .
• Легализовать (ввести в правовое поле)  рынок   жилья  для коммерческого найма.
• Увеличить наполняемость бюджетов различных уровней за счет налоговых платежей от коммерческого найма.
• Уменьшить стоимость арендных платежей в сегменте арендного  жилья , предлагаемого физическими лицами и как следствие уменьшить стоимость квартир на первичном и вторичном  рынке   жилья .

  Надо  не забывать, что строить мы должны комфортное и энергоэффективное  жилье . Оно должно быть комфортным и энергоэффективным. Его могут создать только  современные предприятия промышленности стройматериалов и строительной индустрии. Поэтому обязательным разделом региональных программ должна стать поддержка их развития в части выпуска и использования недорогих материалов и технологий, соответствующих современным  требованиям нашего XXI века.

  Минрегион занял принципиальную позицию по ликвидации неэффективного лицензирования в строительной сфере и переводу отрасли на саморегулирование. Новый  институт саморегулирования должен привести к самоочищению отрасли, установлению транспарентности, понятных правил на строительном  рынке .

  Заработал в полном объеме институт СРО, обеспечивший адекватную обратную связь с отраслью. Для нас СРО и их национальные объединения стали платформой, на которой мы совместно отрабатываем внедрение новых нормативных  и технических решений, разрабатываем  меры стимулирования снижения себестоимости  строительства.

  Строительное  сообщество уже с первых шагов  должно обеспечить самоконтроль на должном  уровне, пресекающий попытки отдельных  недобросовестных СРО превратить свои саморегулируемые организации в «лицензионные центры», штампующие фиктивные организации с допусками.

  Из 265 тыс. лицензиатов допуск на рынок  строительства получили порядка 70 тыс. организаций, т.е. 195 тыс. организаций  вероятно реальными строительными  организациями не являлись. Это хороший  знак. При появлении признаков  недобросовестности необходимо принимать  быстрые решения по лишению статуса  СРО. Нельзя допустить порочного  коррупционного механизма допуска  на рынок.

  1 апреля 2010  г . подписано соглашение о сотрудничестве между Минрегионом России и национальными объединениями.

  Заключенное соглашение о сотрудничестве определяет основные принципы и направления  взаимодействия, направленные на:

• развитие системы саморегулирования в строительной отрасли;
• совершенствование технического регулирования в инженерных изысканиях, проектировании и строительстве;
• совершенствование законодательства о градостроительной деятельности.

  Мы  понимаем, что на данный момент отсутствуют  актуализированные строительные нормы  и правила. Без этого невозможно широкое внедрение новых технологий в строительстве, оптимизация стоимости  строительства, сокращение сроков инвестиционно-строительного  процесса, сокращение административных барьеров.

  Минрегион России ведет совершенствование  нормативной базы отрасли с целью  приведения ее в соответствие с современными требованиями.

  Также Минрегионом России реализуется  план разработки национальных стандартов Российской Федерации в области  строительства на 2010-2012 годы, в соответствии с которым будет разработано 163 стандарта.

  Мы  вплотную подошли к унификации законодательства Российской Федерации в сфере  техрегулирования и обязательных требований в области строительства в  рамках ЕврАзЭС. Минрегион завершает  разработку технического регламента «О безопасности зданий и сооружений, строительных материалов и изделий», который заменит аналогичные национальные стандарты и станет единым документом для России, Белоруссии, Казахстана и других стран ЕврАзЭС. Утвердили данный технический регламент уже в I полугодии  2011  года. Его проект соответствует основным принципам европейского технического регулирования.

  Мы  принимаем системные меры чтобы  снизить финансовые и временные  затраты строителей при вводе  жилья .

  В июне принят План работ по снижению административных барьеров в отрасли  сейчас он активно реализуется. Мы понимаем, как это, в конечном счете, позволит снизить себестоимость строительства  и сроки выхода на площадки.

  Усилен  контроль Министерства за соблюдением  законодательства о градостроительной  деятельности в субъектах Федерации. Завершена разработка административных регламентов, до конца года будут  разработаны региональные каталоги рекомендуемых проектов социальных объектов (школы, детские сады, больницы), которые позволят сократить комплекс разрешительных процедур до 100 дней. Это  также поможет сэкономить средства муниципальных образований, обеспечив  строительство с минимальной  себестоимостью и хорошими эксплуатационными  показателями.

  Также в конце 2010-го года завершено создание новой системы ценообразования в строительстве, что повысило эффективность использования бюджетных средств и создало реальный механизм управления стоимостью строительных проектов.

  Новой системой в соответствии с принятым Правительством постановлением о порядке  проверки достоверности сметной  стоимости предусмотрена разработка двух новых видов сметных нормативов – укрупненных нормативов цены строительства и показателей стоимости конструктивных решений.

  Применение  нового комплекса сборников по объектам социальной сферы и транспортного  строительства позволило более точно планировать бюджетные расходы, снизить затраты времени на подготовку госзаказчиками предложений по объемам финансирования, позволит достовернее оценивать эффективность инвестиций в капитальные вложения, установит предельные цены проектируемых объектов.

  В итоге сформировалось предельная цена строительства объектов, которая также указывает в задании на проектирование.

  Минрегионом организована разработка нормативов цены конструктивных решений. Их разработку планируется завершить в 4 квартале 2011 года.

  Применение  указанных нормативов позволит повысить точность сметных расчетов. Ориентировочная  погрешность расчетов, по оценке Минрегиона не превысит 10%.

  Министерством проведена работа по корректировке  государственных норм и федеральных  единичных расценок. Были исключены  или откорректированы недостоверные  нормативы. Все нормы и расценки, утверждены приказами Минрегиона и  внесены в федеральный реестр сметных нормативов, подлежащих применению при определении стоимости строительства, финансируемого с привлечением федеральных  средств. Утверждена методика расчета  индексов изменения сметной стоимости, разрабатывается единая методика применения индексов пересчета.

  Отмечу, что система индексации была принята  еще в 1994 году как механизм определения  стоимости строительства в условиях высокой инфляции. Учитывая стабилизацию экономики, Минрегион России предлагает отказать от системы индексации в  строительстве, начиная с 2011 года.

  Особо хочу отметить, что накопившиеся проблемы в сфере ценообразования в  строительстве вызваны тем, что  до 2008 года в составе федеральных органов государственной власти не существовало уполномоченного органа, к компетенции которого было бы отнесено принятие нормативных актов в сфере ценообразования в строительстве, что в свою очередь привело к отсутствию государственной политики в этой сфере.

  С момента придания этой функции Минрегиону России подготовлены проекты постановлений  Правительства по вопросу оценки достоверности сметной стоимости  объектов капитального строительства, а также по вопросу регламента процедуры строительного контроля и определения его стоимости. Утверждены:

• порядок формирования и ведения федерального реестра сметных нормативов,а также
• порядок ведения реестра заключений о достоверности определения сметной стоимости;
• форма заключения о проверке достоверности определения сметной стоимости;
• классификации сметных нормативов, подлежащих применению при определении сметной стоимости объектов, строящихся с привлечением средств федерального бюджета.

  Издан приказ, определяющий систему документов в области сметного нормирования и ценообразования, а также регламентирована процедура утверждения сметных  нормативов. 
Всего за 2009-2010 год Минрегионом России издано более 40 правоприменительных актов по вопросам совершенствования системы ценообразования.

  По  нашим расчетам результатом внедрения  новой системы ценообразования  в строительстве станет:

• упрощение процедуры проверки достоверности сметной документации;
• создание механизма ежегодного уточнения новых нормативов по итогам исполнения бюджета, при этом система индексации будет отменена;
• повышение точности планирования стоимости и сроков реализации инвестиционных проектов;
• экономия бюджетных средств в размере до 20% от объема инвестиционных расходов за счет создания механизма достоверной оценки стоимости строительства;
• разграничение функций и полномочий участников инвестиционно-строительного процесса;
• создание механизма заинтересованности проектных организаций в применении экономически обоснованных проектных решений, позволяющие уложиться в бюджет стройки.
• противодействие коррупции, снижение возможности злоупотреблений за счет механизма контроля стоимости выполняемых работ.