Оценка земли на основе затратного подхода

  Особо отмечу, что комплекс применяемых  мер способен дать эффект уже по объектам, строительство которых  началось в 2011 году. 

  Этапы   становления   рынка земли  и   недвижимости  в РФ

  1. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991–1995 годы

  Для него характерна стадия первоначального  накопления капитала. Отношения между  участниками рынка еще не оформлены  и носят хаотичный характер. Наиболее предприимчивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем  зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога. Отсюда и многочисленные махинации  с приватизационными чеками, и  финансовые пирамиды, и пр. Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже  не действуют, а новые еще не написаны.

  Граждане, не представляющие, как жить по законам  рынка, с легкостью впитывают  любую информацию. Появившиеся рекламные  ролики и макеты вызывают интерес  и доверие. Обыватель еще не знаком с действием рыночных механизмов рекламы. Она в этот период проста и незамысловата. Удивительно, что  сделанная далеко не профессионально, основанная на ярких, кричащих цветах и лозунгах реклама тем не менее запоминалась и действовала на потребителя безотказно. Причина ее эффективности — в новизне и относительно малом количестве. Это в полной мере относилось и к рынку недвижимости.

  Можно сказать, что на первом этапе зарождения рынка предложение формировало  спрос. По сути, потреблялось все, что  предлагалось. Конкуренция на рынке  предложения была слишком мала, а  потребитель доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а следовательно, хороших  продаж, не прибегая к особым маркетинговым  уловкам и рекламным трюкам.

  2. Период относительного затишья и осторожности: 1995–1998 годы

  Передел собственности входит в завершающую  стадию. Страна оправляется от потрясших  ее в предыдущие годы кризисов и  катаклизмов: краха банковской системы, «черного» вторника, оказавшейся  для многих обманной приватизации и  т. д. Народ, наученный на собственных  ошибках, к рынку относится с  некой предубежденностью, осторожностью, не желает куда-либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее.

  Начинает  развиваться новая законодательная  база — основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие  правила игры. Желающих инвестировать  в строительство немного —  эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде  недоверия и всеобщего пессимизма составляет формирующаяся прослойка  так называемых избранных — преуспевающих  за счет нажитых доходов новых  русских. Если кто и может позволить  себе приобрести дорогую  недвижимость , это они. Их предпочтения — все самое дорогое.  Рынок  недвижимости  существует скорее всего за их счет.

  Появилось понятие элитной недвижимости —  эксклюзивных, необычных для массово-панельной Москвы проектов, ориентированных на людей с деньгами. Однако общей тенденцией в  развитии  потребительских предпочтений это вряд ли можно назвать.

  В рекламе также период затишья  и переосмысления. Примитивные рекламные  уловки, так хорошо работавшие всего  пару лет назад, уже не дают должного эффекта — необходимы более изощренные в профессиональном и психологическом  плане методы и приемы рекламного воздействия на клиента. В этот «переходный» период потребитель воспринимает рекламу  как надоедливый, навязчивый инструмент манипулирования сознанием, не желает видеть в ней необходимый и  эффективный атрибут продаж. В  отношении обоих  рынков  — и  недвижимости , и рекламного — назрела необходимость развиваться в направлении повышения профессионализма, серьезного и ответственного подхода к клиенту.

  3. Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период: 1998–1999 годы

  Этот  период в  развитии   рынка  в России следует выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений. В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном  развитии  и потребительских предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль — о том, как сохранить свой бизнес и деньги. Следовательно, на формирование психологии потребителя оказывают влияние преимущественно внешние экономические факторы. Влияние, естественно, негативное, связанное с кризисом доверия к  рынку  и к государству в целом. Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать минусовой. Все  рынки , в том числе и  недвижимости , находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание.

  4. Этап профессионального  развития   рынков  (рекламного и недвижимости ): 1998–2002 годы

  Если  за критерий деления на этапы брать  изменение психологии потребителя, то этот период следует ограничить началом 2000-х годов (1998–2002 гг.). Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет. Идет формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но  рынок  уже реагирует на него, выделяя в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным  развитием   рынка   недвижимости  и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и  развитие  (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений.  Рынок  уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Предпочтения покупателей обусловлены скорее желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения. На первом месте все-таки стоят надежность и имя застройщика.

  Что касается непосредственно продавца, то он в поиске конкурентного преимущества все больше внимания уделяет профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе. Рынок начинает развиваться в  профессиональном плане.

  Для маркетинговых служб, рекламных  агентств это время связано с  самоутверждением и самолюбованием, желанием доказать свою значимость и  заработать на волне поднявшегося на них спроса, сопровождающегося, однако, полным непониманием их функций. Теперь модно стоять на абонентском обслуживании у какого-нибудь рекламного агентства и, ничего не понимая в их мудреных терминах и деятельности, с восхищением и признательностью принимать результаты их дорогостоящего «труда». Непрофессионализм заказчика в немалой степени способствует творческому и материальному самоутверждению агентств: с одной стороны, креативнейшие дизайнерские разработки, красочные рекламные макеты и при этом, с другой стороны, полное непонимание интересов конечного потребителя продукта (покупателя квартиры).

  Что удивительно, красивая картинка, стандартные  лозунги и избитые фразы по поводу свободных планировок и благоприятной  экологии привлекали внимание, потому что клиент сам еще толком не понимал, чего ждет от рекламы, и не мог четко  сформулировать свои реальные предпочтения в отношении приобретаемого товара. По сути, навязанное рекламное предложение  формировало спрос на жилье. Соответственно, до определенного момента, когда  произошел перелом в сознании покупателя, подобная реклама действовала  довольно эффективно.

  5. Этап профессионального  развития   рынков  ( недвижимости  и рекламного): с 2002 года по настоящее время

  Ключевые  слова этого периода — «уважение  к покупателю» и «клиентоориентированность». Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые  отчетливо прослеживается смена  приоритетов: уже не продавец диктует  покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь  на собственных убеждениях и предпочтениях. Наступает «эпоха покупателя», на рынке  утвердилось золотое правило  — «клиент всегда прав». Повышается качество знаний потребителя о рынке  и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне «нравится —  не нравится», пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье. Потребитель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка  и рыночных отношений, предъявляет  более высокие требования не только к предлагаемому товару (его качественным характеристикам), но и к рекламе. Красочным, пестрящим изображением рекламируемого продукта его не завлечешь. Реклама должна быть обращенной лично  к нему, распознать и удовлетворить  конкретно его интерес и потребность. Такой подход, соответственно, меняет и положение продавца, задача которого теперь — вывести на  рынок  товар, максимально соответствующий по своим характеристикам ожиданиям клиента.

  Что касается  рынка  предложения, то он тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи с растущим уровнем благосостояния населения увеличивается прослойка людей, причисляющих себя к среднему классу.  Рынок реагирует на эту тенденцию растущим количеством проектов бизнес-класса. 

  Развитие   рынка   недвижимости  в России, если рассматривать его в историческом контексте и брать за критерий оценки состояние аналогичных  рынков  на Западе, идет в верном направлении — от стихийного к уравновешенному и цивилизованному. Сегодня стабильный и надежный  рынок   недвижимости  с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5–10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности  рынка   недвижимости . Это важно учитывать при анализе российского  рынка  и оценке того или иного этапа его  развития , а также при формировании потребительских предпочтений 

  Таким образом,  рынок   недвижимости  – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов  недвижимости , экономических субъектов, оперирующих на  рынке , процессов функционирования рынка , т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов  недвижимости  и управления  рынком , и механизмов, обеспечивающих функционирование  рынка  ( инфраструктуры   рынка ).

  Несомненно,  рынок   недвижимости  как сектор рыночной экономики имеет важное значение, это подтверждают следующие факты:

  §                    Высокая доля  недвижимости  валовом национальном продукте;

  §                    Колоссальная стоимость национального богатства, материализованного в недвижимости , из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

  §                    Высокий уровень доходов бюджета от первичной продажи, сдачу в аренду государственной и муниципальной  недвижимости  в ряде регионов и городов;

  §                    Большое количество рабочих мест, созданных в ходе становления и развития   рынка   недвижимости ;

  §                    Высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

  БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 

  1.           Виноградов Д.В. Структура рынка недвижимости. – М, 2006.

  2.           Дмитрий Паранюшкин  Структура рынка недвижимости в России, 2008.

  3.           Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости – М, 2007.