Сущность и формы кредита

    Условия и порядок кредитования клиентов под залог недвижимости различны в разных коммерческих банках, но есть и общие черты.

    Залог недвижимого имущества (ипотека) устанавливается на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Договор об ипотеке заключается в виде закладной,  которая должна быть нотариально удостоверена и подлежит  государственной регистрации. Так, ипотека жилого дома (квартиры) допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт жилого дома (квартиры), если гражданин – его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют там достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение. Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки. В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на правах собственности. Залогодержателями жилого дома (квартиры) могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.

    Продажа заложенного дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

    Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом залога на общих основаниях. В подобных случаях кредитный договор дополняется договором залога.

    В настоящее время коммерческие банки  России могут предоставлять жилищные кредиты трех видов:

1. краткосрочный или долгосрочный кредит на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство — земельный кредит;
2. краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья для финансирования строительных работ — строительный кредит;
3. долгосрочный кредит для приобретения жилья — кредит на приобретение жилья.

    Сбербанк  России предоставляет также долгосрочные кредиты на следующие цели.

    1) Кредит на строительство садовых домиков и благоустройство садовых участков в садоводческих товариществах выдается сроком до пяти лет.

    Кредит  должен быть использован заемщиком  в течение срока освоения земельного участка. Вместе с тем этот срок не должен превышать двух лет со дня получения кредита в банке. По истечении установленного срока использования кредита заемщик обязан представить в банк отчет о целевом использовании средств. Если кредит не был израсходован заемщиком полностью, руководитель банка имеет право на основании личного заявления заемщика продлить ему срок использования кредита до одного года дополнительно. В случае непредставления отчета в установленный срок банк вправе взыскать выданный кредит досрочно с уплатой  повышенного процента.

    Платежи по кредиту вносятся и кассу банка наличными ежеквартально равными частями. По желанию заемщик может внести  и большую сумму, кратную квартальному платежу.

    В случае непоступления платежей в  установленные сроки кредитный работник банка не позднее 15-го числа первого месяца следующего квартала перечисляет суммы, не внесенные в срок, на счет просроченных кредитов.

    Проценты  за пользование кредитом начисляются  и взыскиваются в установленном порядке. Проценты, начисленные за, первый период со дня выдачи кредита, уплачиваются одновременно с первым платежом по кредиту, а за последующие периоды — с очередными платежами по остаткам самого кредита.

    В настоящее время кредиты на строительство  садовых домиков частным лицам имеют право предоставлять также хозяйственные организации, оформив в банке кредит на общую сумму на имя юридического лица. Поручительства и другие документы, кроме справки из садоводческого товарищества, в этом случае не требуются, так как организация сама несет ответственность за своих заемщиков, т.е. является гарантом погашения кредита и уплаты процентов по нему. Каждый заемщик оформляет личное обязательство на имя организации, а организация — срочное обязательство на общую сумму полученного кредита. В результате заемщиком для банка становится юридическое лицо. Не требуются также индивидуальные отчеты заемщиков, поскольку юридическое лицо представляет в банк сводный отчет об использовании средств.

    2) Кредит на капитальный ремонт  дома в сельской местности предоставляется в размере до 75% стоимости работ по капитальному ремонту дома с учетом среднемесячного заработка заемщика (выдается из расчета обеспечения ежеквартального погашения ссуды в сумме не более 90% среднемесячного заработка заемщика). Условия погашения ссуды и уплата процентов аналогичны предыдущему случаю.

    3) Кредит на покупку дома в  сельской местности для  сезонного проживания выдается на срок до пяти лет в размере балансовой (остаточной) стоимости строения. Погашение кредита начинается со следующего после получения средств квартала.

    4) Кредит на строительство и  капитальный ремонт  инвидуальных жилых домов для постоянного проживания  выдается в размере до 75% сметной стоимости или перечня  работ по ремонту дома на срок до пяти лет: первоначально -  в размере 30% общей его суммы, а на ремонт и благоустройство — в размере 50%.

    5) Кредит членам жилищно-строительных  кооперативов предоставляется на срок до пяти лет в размере до 75% первоначального вступительного взноса. Погашение такого кредита начинается со следующего после получения ссуды квартала.

    6)  Кредит на покупку крупного  рогатого скота или его молодняка  выдается на срок до трех  лет.

    7)    Кредит на строительство надворных  построек выдается на срок до трех лет.

    8) Кредит фермерским хозяйствам  (сумма оговаривается в кредитном договоре) выдается на срок от трех до 15 лет в зависимости от объекта кредитования.

    Анализ  современной банковской практики показывает, что наибольшее распространение получили краткосрочные кредиты гражданам под залог ценных бумаг и на неотложные нужды.

    9) Кредит под залог ценных бумаг выдается под залог облигаций, акций и других ценных бумаг, реализуемых через учреждения банка и котирующихся на фондовых биржах. Например, Сбербанк России предоставляет подобного рода ссуды в размере не более 50% стоимости ценных бумаг на срок до шести месяцев. Срок оплаты (погашения) ценных бумаг должен превышать срок действия кредитного договора. Заемщик уплачивает банку единовременно определенный процент от суммы кредита. В заклад принимаются: рублевые и валютные векселя Сбербанка России, обыкновенные и привилегированные акции Сбербанка России, сберегательные сертификаты Сбербанка России, облигации внутреннего государственного валютного займа (ОГВЗ). Заложенные бумаги принимаются банком на хранение. Они выдаются заемщику только после полного погашения задолженности по ссуде. Если заемщик не погашает ссуду в срок, то банк вправе реализовать принятые в залог ценные бумаги. При оформлении выдачи ссуды под залог ценных бумаг поручительство не требуется, поскольку сами бумаги выступают в качестве обеспечения возврата ссуды.

    Кредиты под заклад ценных бумаг имеют  свои преимущества: сумма кредита зависит только от оценочной стоимости ценных бумаг, подтверждение кредитоспособности заемщика не требуется; процентная ставка ниже ставки по другим видам кредитов населению; проценты по кредиту и основная сумма кредита выплачиваются клиентом одновременно в конце срока действия кредитного договора; Сбербанк России отвечает за сохранность предмета заклада; плата за хранение ценных бумаг не взимается.

    10) Кредит на неотложные нужды  выдается наличными деньгами на срок до двух лет в сумме, зависящей от заработка заемщика. Проценты за пользование кредитом дифференцируются в зависимости от срока кредитования.

    Основные  причины популярности этого вида кредита — простая процедура получения и нецелевой характер, т.е. об использовании заемных средств не нужно отчитываться перед банком.  Для получения кредита на неотложные нужды (суммы до 25 тыс. дол. США) клиенту достаточно представить заявление-анкету, паспорт гражданина России и справки о доходах своих и двух поручителей.

    11) В 2004 г. Сбербанк России предложил  своим клиентам новый продукт кредит «Молодая семья», отличительной особенностью которого является возраст ссудозаемщика. Это, как правило, молодые семьи, где оба супруга не достигли 30 лет и работают в разных сферах экономики. Кредит пользуется большим спросом, поскольку при рождении в семье ребенка банк может предоставить отсрочку в погашении основного долга по кредиту на период не более чем до достижения ребенком трехлетнего возраста с увеличением срока действия кредитного договора. При рождении второго ребенка общий срок отсрочки не должен превышать пяти лет.

    12) К новым видам потребительских  кредитов можно отнести так называемое связанное кредитование под залог приобретаемых товаров. В настоящее время большой популярностью пользуется покупка автомобилей по схеме связанного кредитования. Первый взнос заемщика составляет 20—30% стоимости покупки. Кредит предоставляется на срок до пяти лет под 18,5% . годовых в рублях или 11,5% годовых в долларах США¹.

    Сбербанк  России предоставляет кредиты только гражданам Российской Федерации. За пользование кредитом заемщик ежемесячно одновременно с погашением кредита уплачивает банку проценты, начиная с 1-го числа следующего за месяцем заключения кредитного договора. Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств заемщиком.

    В качестве обеспечения принимаются:

• поручительства граждан Российской Федерации, имеющих постоянный источник дохода;
• поручительства платежеспособных организаций — клиентов Сбербанка России;
• передаваемые в залог физическим лицом ликвидные ценные бумаги (сберегательные сертификаты Сбербанка России на предъявителя, акции Сбербанка России, облигации государственного сберегательного займа, облигации внутреннего государственного валютного займа);
• передаваемые в залог юридическим лицом ликвидные ценные бумаги (ценные бумаги Сбербанка России, государственные ценные бумаги);
• передаваемые в залог объекты недвижимости, транспортные средства и другое имущество.

    Максимальный  размер кредита для каждого заемщика определяется на основе оценки его платежеспособности и предоставленного обеспечения возврата кредита с учетом благонадежности заемщика и остатка задолженности по ранее полученным кредитам. Максимальный размер кредита не может превышать предельную величину, устанавливаемую Сбербанком России.

    Для заемщиков и поручителей устанавливается  возрастной ценз: от 18 до 70 лет при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения заемщику 75 лет. При предоставлении кредитов на сумму, превышающую 100 дол. США  (или рублевый эквивалент 100 дол. США),  или на срок, не превышающий двух месяцев, максимальное ограничение по возрасту не устанавливается. Поручительство принимается от граждан в возрасте от 18 до 70 лет, при этом имеется в виду, что срок возврата кредита наступает до исполнения поручителю 70 лет.

    В Сбербанке России по большинству  кредитных продуктов возможно досрочное погашение без каких-либо штрафных санкций. Дальнейшие проценты начисляются на оставшуюся сумму. Плата за ведение ссудного счета взимается при использовании кредитов «Доверительный», «Единовременный» и «Возобновляемый». В случае неплатежеспособности заемщика обязательства по кредиту поручители принимают на себя в полном объеме, т.е. выплачивают деньги за заемщика.

    Что же касается проблем, то основной причиной, затрудняющей получение необходимой суммы, обычно является несоответствие реальных и официально получаемых доходов граждан. Как показывает практика, кредит полученный на пять лет, выплачивается в основном за три года. Это говорит о том, что у людей есть деньги, но при получении кредита рассчитывать приходится только на их часть. И, как результат, банк может выдать сумму меньше желаемой.