Основные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в РФ

 

Содержание

 

 

Введение		3
1.	Теоретические основы ипотечного кредитования в коммерческом банке.	7
1.1.	Сущность и понятие ипотечного кредитования	7
1.2.	Ипотечное кредитование как инструмент преодоления кризисных  явлений в экономике	15
2.	Развитие системы ипотечного кредитования в России	25
2.1.	Динамика развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России	25
2.2.     3.	Основные  тенденции развития рынка ипотечного кредитования в РФ Основные направления совершенствования  системы ипотечного кредитования в России Заключение	41     51     74
	Библиографический список   Приложения	77 80

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

     В России рынок ипотечного жилищного кредитования только недавно зародился и такие понятия, как «ипотека» и «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян. Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста  в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу.

Таким образом, становится ясно, что  жесткий режим экономии не даст возможности  приобрести жилье в обозримом  будущем. Только объединением усилий государства, банков и населения, возможно, превратить желаемое в реальность.

Во-первых, взятое на себя обязательство  проиндексировать дореформенные вклады граждан государство может реализовать, разрешив зачесть определенную долю вкладов как часть взноса в стоимость приобретаемого жилья.

Во-вторых, необходимо изменить условия  предоставления ипотечного кредита.

Реформирование исходных принципов  инвестирования понимает более широкое  применение залоговых форм инвестирования и долгосрочного кредитования. Среди них можно выделить ссуды, выдаваемые под залог недвижимости.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают  механизм накоплений и долгосрочного  кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для  финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений.

Требования, необходимые для получения  запрашиваемой ссуды, заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве  случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

В настоящий момент складывается несколько  видов систем ипотечного кредита:

- опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

- основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство, которое предусматривает вместе с банковским кредитом под закладную, использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

- возможность заключения контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства. Что позволяет осуществлять финансирование нового строительства за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При такой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

     Объектом исследования в дипломной работе является рынок ипотечного кредитования в России, а предметом исследования – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России.

Цель дипломной работы заключается в рассмотрении системы ипотечного кредитования в Российской Федерации и предложении путей её совершенствования. В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:

• рассмотреть сущность ипотечного кредитования;
• рассмотреть этапы становления ипотечных отношений в России
• провести исследование проблем жилищного кредитования
• рассмотреть федеральный и региональные уровни развития ипотеки
• рассмотреть и предложить пути решения прикладных проблем ипотечного кредитования.

       Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

В первой главе "Теоретические основы ипотечного кредитования" раскрыта сущность ипотечного кредитования, а также его роль в экономическом развитии.

Во второй главе "Развитие системы ипотечного кредитования в России" проведен анализ развития и становления ипотечных отношений в России, изучено состояние жилищной проблемы, рассмотрены федеральный уровни развития, рассмотрено ипотечное кредитование жилищного строительства.

В третьей главе "Направления совершенствования системы ипотечного кредитования в РФ" проанализированы основные прикладные проблемы ипотечного кредитования, а также сделана попытка найти пути решения указанных проблем.

В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.  Теоретические основы ипотечного кредитования в коммерческом банке.

1.1. Сущность и понятие  ипотечного кредитования

      Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

· недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или  внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

· недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной  с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко  проконтролировать либо вообще запретить  её отчуждение;

· стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

· высокая стоимость  недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств. [15,c.78]

     Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости. К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

      В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

     Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.[15,c.80]

      В настоящее время в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования:

· приняты Федеральный  закон "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;

· Федеральной комиссией  по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;

· законодательно оформлена  деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний).

     При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

Основные участники  ипотечного кредитования:

· Заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

· Кредиторы - банки и  другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

· Продавцы жилья —  физические и юридические лица, продающие  собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и  юридическим лицам по их поручению;

Риэлтерские организации  – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

· Страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

· Оценочные агентства  – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

· Операторы вторичного ипотечного рынка – юридические  лица, осуществляющие выкуп ипотечных  кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

· Инвесторы – юридические  и физические лица, приобретающие  ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка ( в основном институциональные  инвесторы – пенсионные фонда, страховые  компании);

· Правительство –  регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

     Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

    Формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики.

    Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд. Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.[23,c.62]

     В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы по различным признакам:

- по объекту кредитования;

- по способу обеспечения  гарантии возврата ссуд;

- по характеру рынка  использования ипотечных облигаций;

- по субъекту кредитования [15, с.86].

     В зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты подразделяются на ссуды, например, для приобретения земельных участков, под нежилые строения несельскохозяйственного назначения и др.

     По способу обеспечения гарантии возврата кредиты классифицируются в зависимости от степени обеспечения их страхования и его организации. Так, в США различаются кредиты с закладными листами -- застрахованными Федеральной жилищной администрацией, застрахованными Управлением по делам ветеранов, не застрахованными.