Основные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в РФ

– совершенствование  законодательной и нормативной  базы для реализации механизма данного  вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных  жилищных кредитов;

– создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

– создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных  жилищных кредитов;

– налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;

– создание равных условий  для свободной конкуренции между  субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;

– создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

При формировании стратегии  создания системы долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования следует учитывать следующие аспекты:

– ориентация ипотечного кредитования в настоящее время  в первую очередь на те категории  населения, которые нуждаются в  небольшом ипотечном кредите. Это  позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительна и, по расчетам, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия;

– возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья. Поскольку при малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства, то для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается путем оплаты ими части нового жилья за счет продажи старого;

– предоставление государственных  субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита. Граждане, получающие в установленном  порядке субсидии на приобретение жилья, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.[23,c.86]

Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо:

– обеспечить кредитору  реальную возможность обращения  взыскания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога; 
– обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав; 
– отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность; 
– выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

      Для  снижения риска процентной ставки (риска превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) возможно использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

    Для решения проблемы снижения данного вида риска ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки.

     Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.

     Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, осуществляется специализированными оценочными фирмами либо специалистами – оценщиками. Специфика оценки заключается в том, что кредитор рассматривает данное жилое помещение в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий момент, должен прогнозировать возможность изменения этой стоимости, связанную как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивными и планировочными особенностями, используемыми материалами, их пожаростойкостью и долговечностью, соответствием нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением (близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района).

    При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития.     Задача кредитора – проанализировать на основе оценки жилого помещения достаточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредит.   Особое значение при этом приобретают разработка и использование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющего проанализировать и комплексно отразить необходимые параметры жилья.

    Стандартизация методики и формы отчета об оценке позволят снизить риски, связанные с возможными ошибками при оценке жилых помещений, а также повысит эффективность вторичного рынка ипотечных кредитов.

     Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.

    Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования может осуществляться из следующих источников:

а) кредитные линии  и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами);

б) средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.) сроком на 5 – 10 лет;

в) размещение эмиссионных  ипотечных ценных бумаг;

г) средства от продажи  целевых облигационных займов.[23,c.76]

Целостная эффективно действующая  система ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающая ликвидность кредиторов, основана на функционировании механизма  их рефинансирования и включает в  себя как первичный, так и вторичный  рынки ипотечных кредитов.

     По мере развития данных рынков могут использоваться различные модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, в том числе:

1) выпуск кредиторами  эмиссионных ипотечных ценных  бумаг и их реализация на  финансовом рынке;

2) рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций;

3) рефинансирование кредиторов  через операторов вторичного  рынка ипотечных кредитов.

Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов  кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности. Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% стоимости приобретения и обустройства земли, строительства или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств в размере не менее 30% стоимости кредитуемого объекта.

Развитие ипотечного жилищного  кредитования проходит в сложной  экономической ситуации. Статистические данные фиксируют, с одной стороны, недостаточную обеспеченность российских граждан жильем, с другой – небольшие объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных коммерческими банками.

Чтобы составить прогноз развития ипотечного кредитования в России, необходимо знать общую площадь  жилья для удовлетворения спроса населения (в расчете 40кв.м. на одного человека).  В США этот  показатель равен 70 кв.м., во Францни-35 кв.м.,  в Японии – 31кв.м.

Решение жилищной проблемы должно стать  приоритетным направлением государственной  политики. Следует сказать, что примерно 60% жилых строений в России построено  более 30 лет назад и изношено более чем на треть. Около 20% городского жилья неблагоустроенно, более 11% нуждается в капитальном ремонте. Цифры красноречиво свидетельствуют о том, что количество вводимых жилых домов постоянно сокращается.[32,84]

В очереди на улучшение жилищных условий стоят 4,43млн.семей (18,6% общего количества). Время ожидания в очереди на получение социального жилья – 15-20 лет. Количество желающих улучшить жилищные условия – 31,6млн. семей (61%).

На сегодняшний день в России так и не сложилась четкая система ипотечного жилищного кредитования. Но важным этапом, закладывающим организационные основы ее функционирования, явилось создание (в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов) Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На сегодняшний день Агентство заключило договоры с 70 субъектами РФ.

Наиболее успешное ипотечное кредитование развивается в Башкортостане, где  в день выдается до 30 ипотечных кредитов. Схема там очень похожа на систему  розничного кредитования в магазинах Москвы. Оренбургская область – одна из первых приступила к внедрению ипотечного кредитования.

Основной проблемой для банков, работающих в области долгосрочного  ипотечного кредитования, стала проблема привлечения ресурсов, которую с  полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного кредитования в России.

Слишком «короткие» и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности  российских банков при ипотечном  кредитовании. Ни один банк не в состоянии  формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие  банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются две стороны стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1. ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);
2. ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К «розничным» источникам кредитных  ресурсов можно отнести также  средства на «контрактных» жилищных накопительных счетах (такие счета  предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья).[34,61]

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из «оптовых» источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

- кредитные линии, открытые одним  банком или консорциумом банков;

- средства, предоставленные институциональными  инвесторами (пенсионными фондами,  страховыми организациями, и др.) сроком на 5-10лет.

- средства от продажи целевых  облигационных займов.

Один из вариантов организации  эффективно действующей системы  ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан  на «оптовых» источниках, формирующихся  за счет вторичного рынка ипотечных  кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Говоря о перспективах рынка  ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) уместно провести аналогию с рынком закладных. В 1998г. понятие «Закладная» (новый вид ценных бумаг) впервые появился в российском законодательстве, а сегодня объем закладных, находящихся только в портфеле АИЖК, приближается к 1млрд.$. Операции банков по продаже пулов закладных перестали быть экзотикой и проводятся регулярно. Возможно, со временем, сегмент ипотечных ценных бумаг займет достойное место (если не главенствующее) на национальном рынке капиталов.[24,76]

Следующим важным вопросом является формирование и развитие ссудо-сберегательных касс, которые наряду с банками  могли бы заниматься ипотечным кредитованием. Но для этого необходимо создать определенные условия. [27,85]

Аналогичные программы ипотечного кредитования предлагают Газпромбанк, Сбербанк, Абсолют-банк.

Государство должно создать институт ипотеки и условия надежного  эффективного функционирования системы  ипотечного кредитования. Необходимо провести институциональные реформы и создать правовое поле в целях стимулирования ипотечного рынка. Ипотека является мощным инструментом экономики, решающим не только социальную задачу – обеспечение граждан жильем, но и стимулирующим все смежные отрасли экономики.

Создание системы ипотечного кредитования не только позволит резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшение жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного  строительства оказать положительное  влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом, обеспечить импульс для экономического подъема и стать своего рода «локомотивом» для других отраслей экономики России.

К концу лета 2010 года стало ясно, что видимая либерализация на ипотечном рынке имеет довольно четко очерченные границы. Главным достижением стало снижение ставок по кредитам. Поскольку банковская ликвидность сейчас на пике, кредиторы позволили себе умерить аппетиты. 
       Другим позитивным для рынка результатом кризиса можно назвать широкое распространение плавающих ставок. Причем, горький опыт кризиса заставил использовать их более цивилизованно, устанавливая ограничение на максимальный уровень повышения, как это и принято в Европе и США. В России банки, предлагавшие плавающие ставки до кризиса, не посчитали нужным учесть этот существенный момент.  
     Что касается снижения первоначального взноса, можно видеть, что пример двух лидирующих игроков в лице двух госбанков оказался не столь заразительным, как могло показаться вначале. В конечном итоге очень немногие банки решились опустить первоначальный взнос меньше знаковой планки в 30% от стоимости приобретаемого жилья. На это пошли банки, которые стремятся увеличить свою долю рынка любым способом. [34,76]