Основные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в РФ

    Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Для расчета платежей по кредиту  применяется следующая формула:

P´r

R =

1-(1+r) –n

где

R - размер месячного платежа по кредиту;

P - сумма ипотечного кредита;

n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r - процентная ставка по кредиту за месяц. [46]

     Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России. [27,с.60]

В целях анализа, а  также по просьбе заемщика может  быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:

1-(1+r) -t

P t =

R ´r

где P t - баланс долга на конец t-го периода; R - размер ежемесячного взноса;

t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r - процентная ставка по кредиту за месяц.

     Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

     Вторая группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

     Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

       В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

    При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Применяя кредит с  переменной процентной ставкой, можно  столкнуться с рядом проблем, а именно:

·  не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

·  частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

·  возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика; относительная сложность инструмента;

·  при использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Для того, чтобы повысить привлекательность для заемщиков  ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки.

      Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом, возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

      Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата.

     Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

     Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью.

     Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки. [24,с.49]

 

2. Развитие системы ипотечного кредитования в России.

 
2.1. Динамика развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России

     В 2011 году, учитывая ключевую роль жилья для обеспечения базовых жизненных потребностей населения, на фоне оживления потребительского спроса ипотечное кредитование стало одним из наиболее активно и быстро растущих сегментов рынка розничного кредитования.

    

        Позитивной тенденцией 2011 года является оживление в строительном секторе, прошедшем наиболее длительный период посткризисной стагнации по сравнению с другими отраслями экономики. По данным Росстата, в 2011 году введено в эксплуатацию 788,2 тыс. жилых единиц общей площадью 62,3 млн. кв. метров, что составило 109,9% и 106,6% соответственно к данному периоду предыдущего года (в 2010 году было введено 58,4 млн. кв. метров жилья, что, в свою очередь, составило 97,6% к 2009 году). В том числе индивидуальными застройщиками введено 201,2 тыс. жилых домов общей площадью 26,7 млн. кв. метров, что составило 104,6% к 2010 году. Таким образом, очевидно, что локомотивом восстановления строительства в 2011 году стало именно индустриальное, а не индивидуальное жилищное строительство, поскольку темпы его роста как в количественном, так и объемном выражении были в целом в два раза выше.

      При этом «кредитное здоровье» заемщиков, как и платежеспособность населения в целом, в 2011 году восстанавливалось довольно медленно: объем просроченной задолженности физических лиц по итогам года по‐прежнему был в 2,2 раза выше, чем в 2008 году (в относительном выражении в % к объёму суммарного портфеля), хотя темп его роста значительно снизился.

      В результате к концу 2011 года повышенная неопределенность в части разрешения долговых проблем ведущих мировых экономик, а также сопутствующее удорожание фондирования для финансовых институтов сформировали базу для роста стоимости кредитов и повышения привлекательности сбережений в депозитах, что в ближнесрочной перспективе может оказать охлаждающее влияние на внутренний потребительский спрос.

             Инвестиционный интерес к недвижимости, как показывают исследования АИЖК, стал возвращаться только в конце 2011 года, чему в немалой степени способствовало увеличение волатильности на фондовых рынках.

     На фоне активного роста ипотечного рынка Агентством за 2011 год было рефинансировано 40 255 ипотечных кредитов на сумму 51,3 млрд. рублей.

       Аналитики агентства прогнозируют, что в отсутствие макроэкономических потрясений объем ипотечного кредитования в России превысит 1 трлн. рублей (+55-65% к 2011 году). 

       По подсчетам «Эксперт РА», в 2011 году объем ипотечного кредитования превзошел самые оптимистичные прогнозы, превысив исторический «максимум» 2008 года. Объем предоставленных ипотечных кредитов составил 717 млрд. руб. (против 656 млрд. руб. в 2008 году), что на 90% больше результатов 2010 года. Рекордный рост был во многом обеспечен ускорением рынка в IV квартале, которое происходило на фоне усиления нестабильности на финансовых рынках и анонсирования отдельными банками планов по повышению ипотечных ставок. Часть потенциальных заемщиков предпочла поскорее оформить ипотечные кредиты по более выгодным условиям, что и определило резкий рывок в объемах выдачи к концу года (декабрь обеспечил 14% годовой выдачи). Сказалось и улучшение ситуации на рынке жилищного строительства: впервые с 2008 года объем введенного жилья показал положительную динамику (+6,6% в 2011 году).

      Лидер рынка - Сбербанк России продолжает терять долю рынка второй год подряд: в 2010 году его доля в объеме выдаче снизилась с 58% до 49%, а в 2011-м упала еще на 4 п.п. Причиной является опережающий рост ипотеки в ВТБ24 и Газпромбанке, которые нарастили объемы кредитования по итогам 2011 года в 2,5 раза и более против умеренного результата Сбербанка России (74%). В результате доля ТОП-3 выросла на 1,5 п.п. и составила 63%. Более того, если в 2010 году наблюдалось снижение концентрации на рынке, то в 2011 году сложилась обратная ситуация. ТОП-20 ведущих ипотечных банков демонстрировали заметно более высокие темпы роста по сравнению с малыми и средними банками, что привело к росту их доли с 74 до 80%.  Доля же небольших банков (ниже 201-го места по активам), напротив, вернулась к показателям двухлетней давности (7,5% против 11% в 2010 году). Хорошая динамика крупных банков была во многом обеспечена работой партнерских каналов продаж ипотечных продуктов (риэлторы, девелоперы). Высокую эффективность данного инструмента отметили порядка 70% банкиров, опрошенных «Экспертом РА» осенью 2011 года.

      По прогнозам «Эксперт РА», по итогам 2012 года объем ипотечного кредитования составит 1,1-1,2 трлн. руб. Сдерживающее влияние на рынок в I полугодии окажет наблюдаемый во многих банках рост процентных ставок. Отличные итоги января (объем выдачи на 90% превысил прошлогодние результаты) нельзя считать показательными: по заявлениям банкиров, такой рост был во многом обеспечен сделками, одобренными, но не оплаченными в декабре 2011-го. Вместе с тем, 90% опрошенных нами участников исследования ожидают, что рост процентных ставок по итогам I полугодия не превысит 1,5 п.п. Поддержку рынку окажет расширение участниками рынка своей продуктовой линейки: такие планы есть у 60% опрошенных «Эксперт РА» ипотечных банков. Во второй половине года ожидается умеренный рост спроса на кредиты по мере стабилизации ситуации на финансовых рынках и снижения ставок по кредитам».

 

 

 

 

 

 

Рис.1 Динамика объема выдачи ипотечных  кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2006-2011 г.г.

     Динамика объема выдачи  ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2006-2011 г.г. показала, что в 2011 год стал рекордным для российского рынка ипотеки. По итогам 2011 года было выдано 520 805 кредитов на сумму в 713 млрд. рублей, что в 1,7 раза в количественном выражении и в 1,9 раза в денежном превышает аналогичный показатель 2010 года. Таким образом, прогноз АИЖК о том, что при благоприятных экономических условиях объем выдачи ипотечных кредитов в 2011 достигнет докризисного максимума, оправдался с избытком. А в части количества выданных кредитов рынок перешел от восстановления к росту (в сопоставимых ценах объем выдачи 2011 года на 15% ниже уровня 2008 года).

     В 2011 году произошло также существенное улучшение качества ипотечного портфеля. Ипотечная задолженность, имеющая просроченные платежи сроком от 30 дней, к концу 2011 года снизилась в абсолютном выражении с 88 до 69 млрд. рублей и почти в два раза сократилась ее доля (с 7,8% до 4,7%) в общем объеме накопленной ипотечной задолженности.

В свою очередь общая  доля просроченных платежей в суммарном объеме накопленной ипотечной задолженности по итогам 2011 года составила 3,1% в целом и по рублевым кредитам – 2%, вернувшись, таким образом, к уровню третьего квартала 2009 года.

 

 

 

 

Рис.2 Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданных в течение месяца (2009-2011 г.г.),%

     Общей тенденцией 2011 года стало постепенное снижение месячных ставок выдачи ипотечных кредитов. Особенно заметно ставки снижались с января по апрель 2011 года – с 12,6% до 12,1% и с июня по сентябрь – с 12,1% до 11,6%. Отметим, что если в первом случае снижение происходило в основном за счет усиления конкурентной борьбы в условиях благоприятной ситуации с ликвидностью, то «спусковым крючком» второй волны стало