Основные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в РФ

       Как следует из предоставленных банками данных, наибольший портфель приобретенных прав требования по ипотеке находится на балансе у ВТБ 24—63 млрд. рублей. За год он вырос более чем в 2 раза — с 27,6 млрд. Такой значительный объем, вероятно, объясняется покупкой в 2011 году ипотечного портфеля у банка «КИТ Финанс». На 2-м месте по этому показателю — Собинбанк с портфелем 10,5 млрд. рублей. За год он сократился на 3,2%. На 3-й позиции — «ДельтаКредит» с 10 млрд. рублей (плюс 12%). (Приложение 4)

     Региональная структура  российского рынка ипотечного  кредитования оставалась достаточно  стабильной и в условиях кризиса  2009 года, и в посткризисный период. В пятерку лидеров  по объемам ипотечного кредитования в 2011 г. устойчиво входят Москва (доля на рынке – 12,7%), Тюменская и Московская область (8,4% и 6,2% соответственно), Санкт-Петербург (4%). Вместе с тем значительно улучшила свои позиции Свердловская область (3,4%), замыкающая ТОП-5 регионов: в кризисный 2009 год ее обогнал Пермский край, который сейчас занимает лишь 15-е место (доля – 1,8%). Доля Москвы за последний год сократилась с 13,4% до 12,7%, зато Московская область и Санкт-Петербург нарастили свои доли на 1п.п. (Приложение 5)

    2.2. Основные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в РФ

     Объем рублевых жилищных кредитов, выданных в России в январе-феврале 2012 г., вырос по сравнению с аналогичным показателем 2011 года на 75,2%. Как сообщили RealEstate.Ru в пресс-службе Центробанка,  общий объем кредитов за этот срок достиг 106,741 млрд. рублей. 
Одновременно с этим объем валютных жилищных кредитов, выданных в январе-феврале 2012 года, наоборот, снизился на 27,3% - до 1,6 млрд. рублей. Средневзвешенная ставка по этим кредитам упала по сравнению с аналогичным показателем 2011 г. на 0,7 процентного пункта и составила в 12%, а в валюте уменьшилась на 1,4 процентного пункта до 9,5%. 
Накануне Минрегион опубликовал данные исследования, по которому как бы ни упали в России процентные ставки по ипотечным кредитам, покупку жилья не сможет себе позволить около 30% россиян. ПО мнению ведомства, им надо предложить арендное жилье. «У нас прошлый год был самый удачный - 650 миллиардов рублей, в 2008 году было 630 миллиардов рублей. В этом году мы ожидаем, что выйдем на 1 триллион рублей », - уточнил Басаргин.  
      По данным ЦБ РФ, объем рублевых жилищных кредитов в РФ, выданных в январе-феврале 2012 года, вырос по сравнению с аналогичным показателем 2011 года на 75,2% - до 106,741 миллиарда рублей. Объем ипотечных жилищных кредитов, выданных в январе-феврале 2012 года в рублях, по сравнению с аналогичным показателем 2011 года вырос на 88,1% - до 102,126 миллиарда рублей. 

     Важный показатель - доступность ипотеки для россиян. В 2011 году мы стали опережать ориентиры Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в России до 2030 года. 520 тыс. человек воспользовалось ипотекой. По плану, порядка 560 тыс. заемщиков воспользуются ипотекой в 2012 году. 23-24 % в состоянии купить квартиру с помощью рыночной ипотеки. По прогнозу АИЖК, в течение пяти лет 2-3 млн. домохозяйств планируют сделки с жильем и хотели бы использовать ипотеку. Объем выдачи ипотечных кредитов может стабилизироваться на уровне700 тыс. кредитов. Мы входим в этап спокойного роста. В 2012 году будет выдан 1 трлн. рублей ипотечных кредитов. В 2011 году было совершено 3,8 млн. сделок, на 60% выше докризисного 2007 года. АИЖК ожидает роста количества сделок на 19% в 2012 году.

      Активизации спроса на жилье способствовало снижение цен на жилье в России. Но в последние полгода произошла активизация темпов роста, цены обгоняют уровень инфляции - этому способствовал отложенный спрос и неуверенность на мировых финансовых рынков. Начал возвращаться инвестиционный спрос.

      Перед государством стоит задача обеспечить устойчивое развитие рынка, в противном случае мы рискуем столкнуться с пузырем. Инструменты сбалансированного развития рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования - это развитие института арендного жилья как альтернатива покупке в собственность; программы льготной ипотеки для учителей, врачей, ученых, направленные на приобретение строящегося жилья эконом класса; качественная ипотека, соблюдение стандартов выдачи и удержание рисков первичным кредитором. Ипотека не должна становиться единственным инструментом решения жилищных социальных проблем.

      Барьеры развития ипотеки - в банковской системе. 1 трлн. рублей ипотеки потребует от банковской системы 100 млрд. капитала. Вторая проблема - нет долгосрочной ликвидности для кредитования ипотеки. Эти проблемы привели к тому, что госбанки не восстановили докризисную долю на рынке ипотеки. Ипотеку поддерживают средние региональные банки, работающие по программе рефинансирования АИЖК. В моменты, когда ситуация с ликвидностью комфортная, доля госбанков снижается, как только напряжение на рынке ликвидности - госбанки растут. Тот факт, что с ликвидностью в 2012 году будут проблемы, помешает коммерческим банкам участвовать в ипотеке.

      Главный инструмент, дающий надежду, - ипотечные ценные бумаги (ИЦБ). Но пока банки пассивны. Совершено всего лишь 16 внутренних сделок по секьюритизации. Для того, чтобы переломить ситуацию, АИЖК запустило программы по ипотечным облигациям. Две программы каждая по 20 млрд. рублей позволяют банкам зафиксировать процентную ставку до двух лет и рассчитать экономику кредитования. АИЖК будет стремиться сделать ИЦБ регулярным, а не разовым инструментом.

      На удорожание ипотечных кредитов влияют уровень ликвидности в банковской системе, ставки на межбанковском рынке, а также поправки в действующее законодательство, усложняющее порядок обращения взыскания на залоги. Конкуренция на рынке обострилась, хороших заемщиков на всех не хватает. Косвенным подтверждением этого стал слабый спрос банков на недорогие средства, предоставляемые Минфином.

      Очевидно, на ситуацию с процентами по кредиту влияет популизм в период выборов, а также принятие 405-ФЗ, который усложнил жизнь банкам по взысканию задолженности и реализации залогов. Такие законы работают против добросовестных заемщиков, отметил Анатолий Аксаков. АРБР подготовила поправки в 405-ФЗ, которые будут отправлены в Министерство экономического развития.

      На 1 января 2012 года в 74 регионах России предлагают ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом и ипотечным страхованием. Кредиты с низким первоначальным взносом и ипотечным страхованием выдают89 банков, договоры ипотечного страхования заключают 24 страховые компании. Всего за 2010-2011 год выдано 12,2 млрд. рублей ипотечных кредитов с ипотечным страхованием, заключено 7,6 тыс. договоров ипотечного страхования. Для упрощения совместной работы СК АИЖК, банков и страховщиков нужно дополнительно стандартизировать методы работы оценочных компаний.

      Роль пожилых людей на потребительском рынке возрастет. Учитывая тесную связь ипотеки с возрастом, ожидаемые демографические изменения в ближайшие десятилетия, особенно их волнообразная составляющая, с точки зрения потенциала ипотечного рынка, едва ли могут считаться благоприятными. Число людей в возрасте от 20 до 40 лет за 20 лет сократится с 45 млн. до 30-32 млн., а в возрасте старше 60 лет - вырастет с 25 до 32-37. Молодых станет меньше, чем пожилых. Это, конечно же, окажет влияние на рынок жилья и на ипотеку.

       В России очень большая доля собственников жилья (около 73%), в жилье на правах социального найма проживают 16% граждан, а еще 11% - снимают квартиру на свободном рынке. В других странах у людей есть более широкий спектр возможностей для улучшения жилищных условий за счет аренды жилья. Законодательство не обеспечивает защиту прав сторон договора найма жилого помещения, не различает предоставление в наем жилого помещения в коммерческих целях и некоммерческий наем жилого помещения. Сектор находится в теневой зоне, отсутствуют экономические стимулы развития арендного сектора. И этот сектор не интересен кредиторам. Докладчик предложила внести ряд поправок в ГК и в другие законы, в частности, ввести понятие "доходный дом" и стимулировать банки выдавать длинные кредиты на строительство таких домов.

      Приобретение жилья, даже с использованием ипотеки, недоступно для большинства населения. Основным механизмом решения жилищной проблемы остается наем жилья. В феврале президент поручил министерствам и ведомствам разработать план улучшения условий по аренде.

     АИЖК разработало и внедряет новый кредитный продукт "Арендное жилье" - ипотечный кредит юридическому лицу для создания арендного жилищного фонда. По словам Чудаева, заинтересованность в программе АИЖК, связанной с арендным жильем, выразили как администрации субъектов, так и крупные работодатели ("Роскосмос", Русал и другие). Такая программа поможет направлять трудовые потоки в особые экономические, промышленные, технико-внедренческие зоны, технопарки и другие предприятия. Правда, здесь есть сложный социальный аспект - куда деваться работнику, который вышел на пенсию или уволился с предприятия. Об этом придется подумать особо, признал Чудаев.

      Владимир Шумилин, руководитель ФГКУ Росвоенипотека, рассказал о промежуточных результатах программы "Военная ипотека". В ней участвуют почти 202 тыс. человек. Участниками программы приобретено 26,6 тыс. квартир. В первом квартале 2012 года сделка по приобретению квартиры обеспечивалась в среднем на 7,4% из собственных средств военнослужащего, на 24,4% - из средств целевого жилищного займа и на 68,2% - за счет кредитных средств. Средняя площадь приобретаемой квартиры - 61 кв. м. Наибольшее количество сделок совершается в Московской области, Краснодарском крае, Ростовской области, Петербурге, Калининградской и Новосибирской области.

     Различные акции заметно активизируют спрос на ипотеку. Благодаря внедрению с января 2012 года "Кредитной фабрики" для обработки заявок на ипотечные кредиты средняя скорость принятия решения сокращена с 10 рабочих дней до 36-48 часов.

      Объем депозитов даже на балансах госбанков кончается, а ипотеки выдано на триллионы. Заграница не поможет - там свои проблемы, а у нас отток капитала. Финансирования, выделенного институтам развития, хватит на год-два. Задача институтов развития - протоптать дорожку между рынком капиталов и рынком первичной ипотеки. У нас начинает действовать немецкая и восточно-европейская модель в Краснодаре.

     Но проблема в том, что, в отличие от России, в Европе заемщику по ипотеке запрещено досрочно возвращать кредит. У банка есть возможность брать комиссию за выдачу ипотечного кредита и менять процентные ставки в одностороннем порядке каждые 5-7 лет. Именно поэтому в Европе такие низкие ставки. А столь странной ситуации, как у нас, нет нигде. Борьба с комиссиями привела к тому, что почти задушили ипотеку, сказал Иванов.

      В период с 2006 года было проведено 16 внутренних сделок секьюритизации российских ипотечных активов на сумму более 122 млрд. рублей и 13 трансграничных сделок на сумму более 61 млрд. рублей. В 2011 году было закрыто 7 сделок на сумму 46,4 млрд. рублей. Доля выпусков ипотечных облигаций в общем объеме кредитования пока не превышает 10%. АИЖК реализует программу "Развитие вторичного рынка ипотеки". В текущих условиях крупные банки могут выпускать ИЦБ с баланса (при высоком уровне достаточности капитала). Крупные и средние банки могут осуществлять выпуск ИЦБ через SPV совместно с оригинаторами. Оптимальный способ рефинансирования для небольших банков - продажа закладных. Все банки, независимо от размеров, могут выпускать ИЦБ в рамках программ институтов развития.

      На практике основная проблема в том, что банки не очень представляют, какова процедура. Первую сделку АИЖК готовило полтора года, попутно внося изменения в законодательстве и меняя собственные документы и программное обеспечение. Когда банк впервые готовит сделку по размещению ипотечных облигаций, требуются большие усилия. Проблема со стороны спроса в том, что на внутреннем рынке нет достаточного количества покупателей ИЦБ. Зарубежные инвесторы не хотят вкладываться в рубль. А для российских эмитентов неприемлемо выпускать облигации, номинированные в валюте, из-за валютных рисков.

     Тем не менее, без развития полноценного рынка ИЦБ невозможно развивать первичную ипотеку. В рамках программ и в период их реализации АИЖК готово предоставлять промежуточное финансирование на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации, а также обеспечивать выкуп неразмещенных рыночным инвесторам объемов старших траншей ипотечных облигаций участников рынка.

       В противовес российской позиции, ситуация с ипотечными кредитами в Великобритании и США более благоприятная. Уровень процентных ставок находится в пределах 2 - 6% в зависимости от первоначальной суммы взноса. Сроки же предоставления кредитов в среднем 30 лет, но это не предел;

       За текущий год на ипотечный рынок России вышли 50 новых банков, расширив круг участников до 638 банков. Высокая активность рынка была отмечена текущей осенью, когда сознание россиян, подкрепленное укрепление российского рубля, переключилось, перестав верить в наступление второй волны кризиса и снижение цен на жилье.

-  уровни ставок. Декабрьская средняя ставка на приобретение ипотеки вторичного рынка жилья находится в пределах 10,5 – 14,5% в рублях и 8,8 – 13% в долларах. Ставки первичного рынка варьируются в диапазоне 12,5 – 14,25% в рублях и 9,5 – 14% в долларах;

-  взносы и сроки. Большинство банков предлагают взять кредит после взноса в 20% стоимости недвижимости, можно найти и предложения в 30%. Редко встречаются предложения от банков, готовых предоставить кредиты без первоначальных взносов (РосЕвроБанк и Балтинвестбанк). Максимальные сроки кредитования сегодня не превышают 30 лет. Банк "ВТБ 24" единственный на рынке предлагает 50-летние выплаты. 
       На сегодняшний день Агентство эмитировало четыре транша ценных бумаг. Банки, вынужденные списать активы общей суммой более триллиона рублей, повлияют на денежные потоки отечественных и иностранных инвесторов, вложивших значительные суммы денег в эти ценные бумаги. Поэтому госзащита инвестиций в сферу недвижимости сегодня находится под большим вопросом. В преддверии выборов руководством страны принята просоциальная политика, выступающая, скорее, как пиар-ход в поддержку существующей власти. Рейтинг российских ипотечных бумаг, котирующихся на мировом фондовом рынке, в скорости снизится, что незамедлительно повлияет на темпы развития ипотечного рынка страны. 
- повышение ставок. Эксперты Академии Masterforex-V высказывают мнение в сторону увеличения ипотечных процентов в предстоящем году до отметки 16%. Снижение же темпов инфляции приведет к аналогичным тенденциям касательно ипотечных ставок. Залогом успешной кредитной политики ипотечной сферы России является достаточный уровень доходов населения. Социальная направленность в реализации политики ипотечного кредитования в совокупности с грамотной экономической политикой правительства страны позволят рынку недвижимости развиваться медленными, но уверенными темпами; практически ни у кого уже не вызывает сомнений грядущее массовое повышение банками кредитных ставок, в том числе и ипотечных. Первые шаги в этом направлении уже сделаны – ставки повысили несколько десятков банков, как «средней руки», так и достаточно крупных. Своего пика эта тенденция достигнет, предположительно, в феврале-марте 2012-го, когда условия кредитования будут вынуждены ужесточить лидеры рынка. Тогда же ожидается и очередное повышение ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая до конца года с большой вероятностью останется на текущем уровне.