Основные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в РФ

    До возврата к первоначальному взносу в 10% от стоимости жилья или того меньше - нулевого, на российском ипотечном рынке так и не дошло. Единичные заявки банков на выдачу кредитов с первоначальным взносом за жилье в размере 10% чаще всего являются либо ограниченными по сроку акциями, как "В десятку!" Сбербанка, либо рассчитано на работников материнской компании, как у ТрансКредитБанка, либо подразумевают дополнительное обеспечение по кредиту в виде дополнительного залога недвижимости, как у Абсолют Банка, или же в виде страхования ответственности заемщика по кредиту, внедряемой Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Из крупных банков минимальный первоначальный взнос при выдаче ипотечных кредитов на приобретение готового жилья в размере 10% от стоимости залога установил только Банк «Россия».[32,98]

      Кстати, политика АИЖК как раз наглядно иллюстрирует доминирующее настроение на рынке: еще в начале года ставки рефинансирования по программам АИЖК резко упали, но минимальный размер первоначального взноса удерживается на уровне 30%. Это лишний раз подтверждает, что АИЖК служит "золотым стандартом" российского ипотечного рынка. Аналогичной позиции придерживается пионер российской ипотеки и бессменный ипотечный лидер среди коммерческих банков - банк "ДельтаКредит". Совпадение политики этих двух «китов» с основным трендом можно расценивать как свидетельство того, что отечественный рынок ипотеки хорошо усвоил уроки кризиса, хотя неискушенному наблюдателю может показаться, что ипотечные банки после кризисного ступора чересчур увлеклись погоней за клиентом. Пример Сбербанка, и подхватившего его начинание Россельхозбанка, отменивших комиссии за выдачу кредитов пока не слишком вдохновляет ипотечные банки. Их единственным последователем из крупных банков стал Банк Интеза, который отменил комиссию за предоставление ипотечного кредита. Несмотря на бесспорный эффект данной меры она используется в единичных случаях и в избирательном порядке. Вполне возможно, что столь эффективный инструмент стимулирования потенциальных заемщиков банки держат про запас для проведения специальных акций, на случай, если необходимо быстро увеличить объем продаж.

      Одновременно со смягчением условий ипотечного кредитования банки стремятся усилить сближение с потребителем, создавая или возрождая закрытые в кризис сети ипотечных центров. Сбербанк объявил об открытии специализированных ипотечных центров, в которых клиенты могут получить информацию о кредитных программах банка, компаниях-партнерах, подобрать жилье, рассчитать сумму платежей, оформить заявку на кредит. В Москве их количество планируется довести до 90. Многие банки сохранили свои ипотечные центры еще с докризисных времен - Альфа-Банк, Банк Москвы, БСЖВ, банки "Возрождение" и "ДельтаКредит", Райффайзенбанк. ВТБ 24 в октябре открыл в Москве четвертый ипотечный центр, доведя их общее количество по всей стране до 18. Альфа-Банк в ноябре открыл в Москве сразу два центра ипотечного консультирования в дополнение к уже имеющемуся. При этом в Сбербанке решили не ограничиваться продвижением ипотеки в собственных ипотечных центрах, и используют партнеров-риэлторов для создания дополнительных точек соприкосновения с клиентом.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию совместно  с Министерством экономического развития РФ, Министерством регионального  развития РФ,  Министерством финансов РФ, Центральным банком РФ, Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР) подготовили проект долгосрочной Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. [23,143] 
       Согласно стратегии ипотечный кредит должен стать основным механизмом приобретения жилья в собственность для среднего класса. Предполагается, что к 2030 году приобретение, строительство, наем жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования станут доступными для 60% российских семей. Средневзвешенная ставка по кредиту должна снизиться до 6% годовых в рублях (при условии, что инфляция достигнет 4% годовых). 
        Разработчики стратегии оговариваются, что ее реализация зависит от внешних ограничений, связанных с макроэкономической конъюнктурой, динамикой уровня доходов населения и их дифференциации, политическими и демографическими рисками, региональными и местными социально-экономическими особенностями. 
        Согласно стратегии, повышение доступности ипотечных кредитов должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на непрерывный рост рынка. 
        Достижение плановых показателей, по замыслу разработчиков, в значительной мере зависит от развития системы ипотечного страхования. Ипотечное страхование должно перераспределить риски в ипотечном кредитовании, позволяя снизить размер первоначального взноса и процентной ставки по кредиту, за счет чего повысится доступность ипотеки. 
       По мнению разработчиков стратегии, достижение запланированных результатов возможно только при жестком соблюдении требований, ограничивающих «аппетит к риску» кредиторов, особенно в условиях растущего рынка. В частности, размер первоначального взноса по ипотеке не должен составлять меньше 20-30% от стоимости заложенного жилья, а при наличии ипотечного страхования - меньше 10%. Обращается внимание, что поддержка заемщиков в виде долгосрочного субсидирования процентной ставки за счет бюджетных средств несет в себе скрытые риски как для бюджетов, так и для заемщиков и кредиторов, и не является приемлемым механизмом помощи заемщикам. Эксперты прогнозируют в 2012 году объем выдачи ипотечных кредитов в размере 962 000 млн. руб., что является максимальным значением за всю историю развития ипотеки в России. По сравнению с прогнозом Банка в 2011 году (695 000 млн. руб.) рост рынка составит 38%.

Согласно Индексу состояния  ипотечного рынка DeltaCredit, объем ипотечной задолженности по итогам 2012 года составит 1 940 млрд. руб. Данный сценарий будет обеспечен при условии реализации базового прогноза Минэкономразвития на 2012 год. При возникновении или нарастании негативных тенденций в мировой экономике и, как следствие, в экономике РФ прогноз по рынку может быть скорректирован до 730 000 млн. руб.

     В январе 2012 года объем выданных ипотечных кредитов прогнозируется в размере 28 152 млн. руб. По сравнению с январем 2011 (20 378 млн. руб.) рынок вырастет на 38%, а декабрем (77 124 млн. руб. по прогнозу) – снизится на 63,5%, что обусловлено стандартными сезонными явлениями: длительными новогодними праздниками и желанием заемщиков выйти на сделку и приобрести жилье до конца года. В 1 квартале 2012 года сохранится тенденция роста рынка аналогичная 1 кварталу 2011 года. Помимо традиционных факторов на активность участников в этот период будут оказывать влияние предвыборные настроения населения. В качестве основных рыночных тенденций в 2012 году следует отметить удорожание заемных кредитных средств и, как результат, повышение среднерыночной процентной ставки по кредитам на 20-30 базисных пунктов. Рост рынка будет обеспечен увеличением доли ипотеки на первичном рынке жилья, которая составит 35% против 24% в 2011 году. Количество конкурирующих в ипотеке банков будет сокращаться, но это не отразится на распределении сил в отрасли: до 90% рынка сохранится за основными кредиторами.

       Сергей Озеров, председатель правления DeltaCredit: «Мы считаем, что текущая ситуация в экономике РФ располагает к росту ипотечного рынка, обусловленному тремя факторами: высокому спросу на улучшение жилищных условий со стороны населения, стабильностью доходов и увеличению строительства нового жилья».

 
       По итогам 2011 года объем ипотечного кредитования составит 650-680 млрд. руб. , превысив рекордные результаты 2008 года (656 млрд. руб.). По нашим оценкам, в 2012 году темпы роста ипотечного рынка продолжат замедляться, как вследствие исчерпания эффекта низкой базы, так и в связи с ожидаемым снижением объемов нового жилья. Мы ожидаем, что по итогам следующего года объем ипотечного кредитования вырастет на 55-60% и достигнет уровня 1-1,1 трлн. руб.

В 2012 году темпы роста ипотечного рынка замедлятся, как вследствие исчерпания эффекта низкой базы, так  и в связи с ожидаемым снижением  объемов нового жилья.

Возможности ценовой конкуренции  ограничены да и рассчитывать на поддержку  рынка со стороны спроса на кредиты  банкирам также не следует. Большинство  граждан, накопившие в период кризиса  достаточные сбережения, уже либо успели инвестировать их в «твердые» активы (на фоне опасений по поводу стабильности экономики и динамики курса рубля). Дальнейшее улучшение условий кредитования (снижение первоначального спроса, требований к залогу, соотношению «платеж по кредиту/доход» и т.п.) может быть связано с принятием повышенных рисков, на что банки в текущих условиях (отток капитала из страны, нестабильность на финансовых рынках, локальные проблемы с ликвидностью) не пойдут.

Более того, сохраняющаяся нестабильность на финансовых рынках способна не только дополнительно снизить темпы роста ипотечного кредитования, но  и отразиться на качестве портфеля. Ключевой риск для рынка в текущих условиях несут кредиты в валюте и с плавающей процентной ставкой, на которые в крупных банках может приходиться до 20-30% портфеля. В частности, на середину года доля валютных кредитов составила 12% совокупного ипотечного портфеля. Хотя это в два раза меньше показателя осени 2008 года, в случае дальнейшего обесценения рубля качество обслуживания ипотечного портфеля может заметно ухудшиться.[23,c.86]

Вместе с тем, в случае «второй  волны» кризиса мы не ожидаем повторения ситуации трехлетней давности, когда  банки массово свернули свои ипотечные  программы вследствие «закрытия» внешних  источников фондирования. Зависимость  сектора от иностранных денег в кризис существенно снизилась, а новые сделки по привлечению капитала на международном рынке капитала в 2010-2011 гг. носили, скорее, единичный характер. 

В условиях замедления рынка высокие  темпы роста смогут показать банки, готовые развивать новые каналы продаж, продвигать инновационные ипотечные продукты и предлагать высокий уровень сервиса. В частности, сегодня участники рынка все еще недостаточное внимание уделяют предложению ипотеки непосредственно в местах продаж недвижимости, т.е. в офисах риэлторских агентств и девелоперов. Именно здесь сосредоточен значительный резерв потенциальных заемщиков: покупатели недвижимости часто имеют поверхностное представление об ипотеке. А ведь даже в рамках обычной консультации по объекту недвижимости менеджер вполне способен предложить клиенту различные условия кредитования.

Однако эффективность подобного  сотрудничества во многом зависит от уровня квалификации менеджеров (зачастую просто невыгодно держать отдельного банковского сотрудника в офисах продаж недвижимости) и правильно выстроенной бонусной политики. «Важное значение имеет сервисная составляющая – прежде всего организация документооборота и срок рассмотрения документов, - продолжает тему Илья Филатов. - Не стоит забывать и о проведении совместных рекламных и маркетинговых акций с компанией-партнером, что, с одной стороны, позволяет банку продвигать именно его продукт, а с другой – выгодные акционные условия помогают строительной компании легче реализовать квартиру».[23,c.87]

Небольшим банкам, не готовым вступать в жесткую ценовую схватку с ипотечными «гигантами», есть смысл активно развивать инновационные ипотечные продукты («обратная ипотека», «образовательная ипотека» и т.п.). Массовый интерес к таким продуктам, скорее всего, проявится не ранее чем через 1-1,5 года, когда банки исчерпают резервы для экстенсивного роста «классической» ипотеки за счет продаж в офисах риэлторов и девелоперов. Поэтому те участники рынка, которые будут готовы инвестировать в развитие данных продуктов уже сейчас, могут в среднесрочной перспективе получить значимые конкурентные преимущества.  

Заключение

В настоящее время в России сформирована и динамично развивается система ипотечного кредитования, создается вторичный рынок закладных, которые выходят на фондовый рынок страны. Все это способствует дальнейшему развитию рыночных отношений в государстве, содействует снижению ставок по ипотечным кредитам, укреплению банковской системы, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения, а также улучшению социально-экономической и демографической ситуации   России в целом.

В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться  различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги, долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.

В целях совершенствования системы  ипотечного кредитования в России необходимо формирование рынка ипотечных ценных бумаг, создание условий для направления  долгосрочных ресурсов пенсионной и страховой системы на рынок ипотечного жилищного кредитования, дальнейшего развития ипотеки в субъектах Федерации.

Особое внимание уделено вопросам рефинансирования ипотечных кредитов и совершенствованию российского  законодательства, регулирующего вопросы обращения ценных бумаг и фондового рынка.

Для развития рынка ипотечных ценных бумаг большую роль играет вовлечение в него средств долгосрочных институциональных  инвесторов, к которым относятся  негосударственные пенсионные фонды. Одним из  механизмов привлечения инвестиционных средств негосударственных пенсионных фондов и их управляющих компаний является совместное участие работников и работодателей в ипотечном кредитовании и долевом строительстве жилья.

Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:

• постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;
• оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;
• сохранить и расширить рабочие места;
• повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.