Основные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в РФ

        Строительный сектор продолжит восстанавливаться и в 2012 году, и объем ввода составит порядка 64‐67 млн. кв. метров, а средние цены на жилье в 2012 году перейдут от номинального к реальному росту, но, тем не менее, еще достаточно долго не смогут отыграть падение 2009‐2010 года.

  В столь неблагоприятных условиях некоторые банки, преимущественно те, для которых ипотека не являлась ключевым направлением деятельности, и вовсе приняли решение о сворачивании программ жилищного кредитования (ОТП-Банк, Сведбанк).

Другие, в преддверии возможных проблем с ликвидностью, с удовольствием избавляются от своих ипотечных портфелей, благо пока что за качественные «послекризисные» пулы кредитов покупатели готовы предложить адекватное вознаграждение. В число таких покупателей недавно вошел и Сбербанк, разославший соответствующие предложения 30 крупнейшим российским банкам (хотя особого энтузиазма у потенциальных продавцов оно, судя по всему, не вызвало).

  Таким образом, несмотря на то, что в текущем году российская ипотека идет на рекорд, как по объему, так и по количеству выдачи кредитов, концовка столь удачного года получается весьма скомканной. Некоторые банки все же вводят положительные изменения в свои ипотечные программы, однако в большинстве своем такие изменения носят «косметический» характер и к наиболее важному для заемщика параметру – процентной ставке – отношения не имеют.

     Каких либо принципиальных изменений в общеэкономическом фоне до конца текущего года ожидать не приходится. Да и январь 2012-го вряд ли будет богат на события и новые тренды. Дальнейшее развитие ситуации во многом будет зависеть от способности банков изыскать необходимые резервы (в том числе, доступное фондирование и ресурсы ликвидности) для сохранения темпов кредитования на текущем или близком к нему уровне, а государства – удержать инфляцию в рамках официального прогноза.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Основные направления совершенствования системы ипотечного кредитования в России

 

Важным элементом российской государственной  политики является формирование рынка  доступного жилья. Это декларируется  на самом высоком уровне. Ипотека  основной механизм достижения этой цели. Во всех экономически развитых странах  люди не приобретают жилье (квартиру, дом), заплатив за него единовременно полную стоимость, а получают ипотечный кредит, что позволяет вселиться в квартиру сразу после оплаты первой части долга, потом же, в течении ряда лет, периодическими платежами заемщик возвращает кредит и проценты по нему. Россия вряд ли должна быть исключением – и перестает им быть.

     В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.[26,73]

     Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно – финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

      Необходимо отметить, что за государством безусловно остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

     Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:

– долгосрочное ипотечное  жилищное кредитование населения; 
–кредитование жилищного строительства; 
– государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

      Основой предлагаемой  является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.[21,c.84]

     Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

     Предполагается создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам – заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

     Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

     Концепция учитывает применяемое в мировой практике большое многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке – кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов.[23,c.63]

Обеспечение финансовыми  ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

Ключевыми условиями  для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико  – политической обстановки, разработка необходимой законодательно – нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов – стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

     В рамках  этого важнейшего блока в системе  жилищного финансирования предлагается  стимулировать инвестиции в строительство  на основе предоставления застройщикам  банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком – кредитором частями на оплату выполненных строительно – монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики – получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.[32,c.96]

      Основная  проблема для коммерческого банка,  выдающего строительный кредит, – точно оценить вероятность  реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

      Строительный  кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застройку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир.

      Данный  механизм эффективно сопрягается  с ипотечным кредитованием физических  лиц – покупателей жилья в  построенных таким способом домах:  получаемые ипотечные кредиты  и собственные средства граждан  используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.[17,c.50]

       Доступность  жилья, то есть способность  граждан приобретать жилье в  собственность за счет своих  и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов – все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Государственная поддержка  граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30 процентов, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем – 20 – 50 процентов и оставшаяся часть – на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 процентов рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий.[[23,c.54]

     Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Создание указанной  системы позволит:

– увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; 
– активизировать рынок жилья; 
– вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье; 
– привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; 
– обеспечить развитие строительного комплекса; 
– оживить экономику страны в целом.

     Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.

     Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков – кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно – правовой базы и инфраструктуры.[23,c.95]

     Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач: