Основные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в РФ

решение АИЖК о снижении ставок по всему спектру своих продуктов. В целом, снижение месячных ставок выдачи ипотечных кредитов в рублях составило 1 п.п., с 12,6% в январе 2011 года до 11,6% в декабре. Отметим, что ставки по рублевым кредитам в декабре 2010 года достигали 12,5%, а в 2009 году – 13,7% годовых.

Рис. 3  Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях, рассчитываемая накопленным итогом с начала года

   Средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам в рублях могут вырасти до 11,9-12,2%. В течение года уровень ставок может достичь в среднем 12,5%, но при реализации базового макроэкономического сценария и отсутствии внешних шоков ставки, в целом, не поднимутся выше докризисных значений.

      Ставки по валютным кредитам сейчас находятся на уровне 9,6%, что является беспрецедентно низкой ставкой для российского рынка. Однако, доля валютных кредитов в общем количестве выдаваемых кредитов сейчас незначительна - 0,56%. И банки и заемщики хорошо помнят уроки кризиса: это позволяет предполагать, что в ближайшее время валютная ипотека вряд ли будет оказывать более существенное влияние на ипотечный рынок.

Рис.4 Динамика выдачи ипотечных кредитов, объемов досрочного погашения и ипотечной задолженности на балансах банков, млрд.рублей, 2008-2011 г.г.

      Весь 2011 год наблюдался уверенный рост объема ипотечной задолженности на балансах банков и к концу года он почти достиг 1,5 трлн. рублей, по сравнению с 1,1 трлн. на конец 2010 года. Таким образом, впервые с начала года ипотечный портфель показал существенный рост (+30%). Несмотря на рост объемов и доли досрочного погашения до 14,7%, новые ипотечные кредиты выдавались быстрее, чем гасились старые. Основная доля прироста объема досрочного погашения в 2011 году (69,5 млрд.) пришлась на досрочное погашение, осуществляемое за счет средств заемщика (более 90% прироста), и прочие средства (более 13% прироста).

Таблица 1. Структура досрочного погашения  по ипотечным кредитам за 2008-2011 г.г.

        Основная доля прироста объема досрочного погашения в 2011 году (69,5 млрд.) пришлась на досрочное погашение, осуществляемое за счет средств заемщика (более 90% прироста), и прочие средства1 (более 13% прироста). Погашение из собственных средств заемщика занимает наибольшую долю и в структуре досрочного погашения (80%). Самая низкая доля этого источника погашения наблюдалась в 2009 году (70,5%) в момент, когда население перешло к выжидательно‐сберегательной стратегии, а Правительством было принято решение о разрешении использовании средств

МСК на досрочное погашение ипотечных  жилищных кредитов. Параллельно, во многом при участии Агентства, активное развитие получили различные программы помощи заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации.

    В 2011 году в условиях восстановления экономики и постепенного снижения ставок по депозитам населению было выгоднее вкладывать свободные средства в обслуживание ранее взятых кредитов. Кроме того, росту доли досрочного погашения способствовало и изменение структуры спроса (увеличение доли сделок на вторичном рынке): заемщики продают имеющееся жилье и полученные средства направляют на досрочное погашение.

    В 2011 году произошло также существенное улучшение качества ипотечного портфеля. Ипотечная задолженность, имеющая просроченные платежи сроком от 30 дней, к концу 2011 года снизилась в абсолютном выражении с 88 до 69 млрд. рублей и почти в два раза сократилась ее доля (с 7,8% до 4,7%) в общем объеме накопленной ипотечной задолженности.

Рис.5 Группировка ипотечной задолженности по сроку задержки платежей 2010-2011 г.г.

     Ипотечная задолженность, имеющая просроченные платежи сроком от 30 дней, к концу 2011 года снизилась в абсолютном выражении с 88 до 69 млрд. рублей и почти в два раза сократилась ее доля (с 7,8% до 4,7%) в общем объеме накопленной ипотечной задолженности.

Более чем вдвое сократился объем ипотечных ссуд, имеющих задолженность со средними сроками просроченных платежей - от 31 до 90 дней, и с просроченными платежами от 91 до 180 дней. Объем самой безнадежной задолженности, со сроком задержки платежей более 180 дней, сократился почти на 7%.

    Весь 2011 год наблюдался устойчивый рост объема ипотечной задолженности на балансах банков (+30,6%). На конец 2011 года совокупная ипотечная задолженность на балансах банков составила около 1,5 трлн. рублей. Несмотря на рост объемов и доли досрочного погашения (до 14%), новые ипотечные кредиты выдавались быстрее, чем гасились старые. В 2011 году произошло также существенное улучшение качества ипотечного портфеля.

    Существенное снижение ставок, наблюдавшееся в течение 2011 года, привело к росту количества ипотечных сделок и поспособствовало существенному росту оборотов рынка жилья в целом (+54% по отношению к 2008 году и +25% к 2010). Так, если в 2008 году доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, составляла 16,9% в общем объеме сделок с жильем, то в 2009 году под влиянием кризиса она упала до 11,9%, а в 2011 году - выросла до рекордных 17,6%.

      За 2011 год АИЖК было рефинансировано 40 255 розничных ипотечных кредитов на общую сумму 51,25 млрд.рублей, что в стоимостном выражении на 9,4% ниже аналогичного показателя 2010 года, достигавших показателей в 48 277 ипотечных кредитов на сумму более 54,7 млрд. руб. В 2011 года в продолжается прослеживаться устойчивая тенденция по снижению доли рефинансирования стандартных кредитных продуктов в общем объеме рефинансированных кредитов по сравнению с долей рефинансирования социально ориентированных продуктов для отдельных категорий населения, таких как "Военная ипотека" и "Материнский капитал", и долей рефинансирования новых кредитных продуктов "Стимул" и "Новостройка", направленных на развитие приоритетных государственных программ поддержки на рынке жилищного строительства. (Приложение 1)

    С 2009 года в рамках программы фондирования строительства жилья «Стимул» выдано 250 займов по стандартам АИЖК на общую сумму 15,3 млрд. рублей. При этом общая сумма кредитования банками этих же проектов составила 26,3 млрд. рублей. По данным за 2011 год АИЖК приняты обязательства по 164 соглашениям о фондировании строительства жилья объемом 2,5 млн. кв. м на общую сумму 53,9 млрд. руб. На рассмотрении находится еще 74 заявки на 20,5 млрд. рублей, которое позволит ввести в эксплуатацию 1 млн. кв. м. В России в 2011 году было введено в эксплуатацию более 45,3 млн. кв. жилья. Таким образом, от 10 до 20% всего объема кредитования жилищного строительства в зависимости от региона осуществляется при поддержке АИЖК. Кроме того, по состоянию на конец 2011 года дочерней организацией Агентства, компанией АРИЖК, была оказана помощь 7 969 тыс. заемщикам, столкнувшимся с финансовыми трудностями. Сумма остатка основного долга заемщиков, обратившихся в АРИЖК составляет более 6,18 млрд. руб., из которых остаток долга по закладным – 3,85 млрд. руб., а остаток долга по программам реструктуризации в виде стабилизационных займов и смешанным кредитам – 2,34 млрд. руб. Принятое в 2011 году решение о снижении ставок по всей линейке продуктов ИЖК дало "второе дыхание" снижению ставок по ипотечным программам банков.

      Четвертый квартал 2012 года стал достаточно сложным для большинства участников ипотечного рынка. Они оказались зажаты между удорожанием и недоступностью фондирования на фоне повышения волнений на финансовых рынках, с одной стороны, и высокой конкуренцией и низкими ставками предложения по ипотечным жилищным кредитам, удерживаемыми государственными участниками рынка, с другой. В этих условиях тенденция к снижению ставок по ипотечным кредитам себя фактически полностью исчерпала.

 Рис. 6. Количество банков, изменивших процентную ставку в течение квартала

       Хотя ряд банков и снизил ставки в четвертом квартале, количество таких игроков было незначительным: по оценкам АИЖК, ‐ не более пяти банков. В то время как количество банков, поднявших процентную ставку, было почти в три раза больше – не менее 14‐ти кредитных организаций, включая ЮниКредит Банк, Райффайзенбанк, Нордеа Банк, Дельтакредит (прекратил действие акции со сниженной ставкой), Банк «Интеза», Банк Жилищного Финансирования, и Сбербанк (но только по жилищным программам «Гараж» и «Строительство жилого дома»). Как показывает разработанный Агентством Индекс АИЖК, ставки предложения банков продолжали понемногу расти. В изменившихся условиях главным инструментом конкурентной борьбы стали

отмена/снижение комиссий, введение спецпредложений (в т.ч. проводимых совместно с застройщиками), и/или модификация продуктового ряда. По оценкам АИЖК, не менее восьми участников рынка ввели новые ипотечные продукты или модифицировали существующие. По оценкам АИЖК, в дополнение к традиционным лидерам рынка, таким как Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк и банки группы Сосьете Женераль, значительно усилила свои позиции При этом лишь небольшое количество банков (порядка двух) в четвертом квартале снизило требования к минимальному первоначальному взносу, в то время как впервые за 2011 год наблюдалось повышение его размера (его повысили по ряду своих ипотечных программ Ханты‐Мансийский Банк, МКБ, Кредит Европа Банк, БалтИнвестБанк и ГенБанк). На ипотечном рынке группа Номос Банка, главным образом благодаря Банку Ханты‐Мансийский.

       За ними в десятке лидеров идут Райффайзенбанк и Банк Уралсиб, которые резко, особенно Уралсиб, нарастили объём ипотечного бизнеса в 2011 году. Замыкали в 2011 году список банков с долей выдачи более 1% Абсолют Банк, Возрождение, Запсибкомбанк, Юникредит и Связь Банк.

     В целом во втором полугодии 2011 года они предоставили больше ипотечных кредитов, чем в первом, — и по количеству, и по объему: 276 268 займов против 167 739 и 374,7 млрд. рублей против 237,6 млрд. соответственно.

В первую пятерку вошли: Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, ДельтаКредит, Росбанк. Информационно-аналитическая служба портала  составила рейтинг российских ипотечных банков  по итогам 2011.  В целом, во втором полугодии 2011 года большинство банков предоставило больше ипотечных кредитов, чем в первом, — и по количеству, и по объему: 276 268 займов против 167 739 и 374,7 млрд. рублей против 237,6 млрд. соответственно. Наилучшую динамику ипотечного кредитования показал Связь-Банк, за год нарастивший свой портфель почти в 5 раз — до 9,3 млрд. рублей.

Лидером по объему ипотечного портфеля остается Сбербанк России (652 млрд. рублей), за ним следует ВТБ 24 (183 млрд.). Газпромбанк в итоге вошел в первую тройку с портфелем 70 млрд. рублей, оттеснив на 4-е место «ДельтаКредит» (50 млрд.). Портфель Сбербанка за год вырос на 40,39% (доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам на 1 января 2012 года — 3,17%), ВТБ 24 — на 23% (6,63% соответственно), Газпромбанка — на 101,5% (0,34%), «ДельтаКредита» — на 28,13% (1,62%). 
Объем ипотечных кредитов, выданных в 2011 году банками, принявшими участие в рейтинге, достиг 612,3 млрд. рублей. Это 85% от всего объема займов, предоставленных в прошлом году российскими кредитными организациями. В топ-3 по этому показателю опять же вошли Сбербанк, ВТБ 24 и Газпромбанк. У Сбербанка, согласно представленным им данным, он составил 320,7 млрд. рублей, из них 44,7 млрд. пришлось на Москву и Московскую область, 276 млрд. — на другие регионы России. 
ВТБ 24 и Газпромбанк тоже сделали ставку на регионы — 58,5 млрд. и 37,4 млрд. рублей соответственно. В Москве и Подмосковье за тот же период первый выделил ипотечных займов на 22 млрд., второй — на 8,3 млрд. рублей. 
      Таким образом, около 31% всей ипотеки в Москве и Московской области было оформлено в Сбербанке, 15,5% — в ВТБ 24 и примерно 6% — в Газпромбанке. В регионах лидерство Сбербанка еще более ощутимо — 48% (ВТБ 24 — порядка 10%, Газпромбанк — 6,5%). На 4-м месте по объему выданных в 2011 году в России ипотечных займов оказался «ДельтаКредит» — 17,8 млрд. рублей (8,4 млрд. — в Москве и Подмосковье и 9,4 млрд. — в других регионах), на 5-м — Росбанк: 13,08 млрд. (4,8 млрд. и 8,2 млрд.).        Наилучшую динамику ипотечного кредитования показал Связь-Банк, за год нарастивший свой портфель почти в 5 раз — до 9,3 млрд. рублей. Также динамичный рост продемонстрировали Смоленский офис Смоленского Банка (в 4,5 раза до 142,7 млн.) и Татфондбанк (в 3 раза, до 2,1 млрд.). Лидером по объему ипотечного портфеля стал Сбербанк России (652 млрд.рублей), за ним следует ВТБ 24 (183 млрд.). Газпромбанк в итоге вошел в первую тройку с портфелем 70 млрд. рублей, оттеснив на 4-е место «ДельтаКредит» (50 млрд.). (Приложение 2)

      Портфель Сбербанка за год вырос на 40,39% (доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам на 1 января 2012 года — 3,17%), ВТБ 24 — на 23% (6,63% соответственно), Газпромбанка — на 101,5% (0,34%), «ДельтаКредита» — на 28,13% (1,62%).

      Объем ипотечных кредитов, выданных в 2011 году банками, принявшими участие в рейтинге, достиг 612,3 млрд. рублей. Это 85% от всего объема займов, предоставленных в прошлом году российскими кредитными организациями. В топ-3 по этому показателю опять же вошли Сбербанк, ВТБ 24 и Газпромбанк. У Сбербанка, согласно представленным им данным, он составил 320,7 млрд. рублей, из них 44,7 млрд. пришлось на Москву и Московскую область, 276 млрд. — на другие регионы России. ВТБ 24 и Газпромбанк тоже сделали ставку на регионы — 58,5 млрд. и 37,4 млрд. рублей соответственно. В Москве и Подмосковье за тот же период первый выделил ипотечных займов на 22 млрд., второй — на 8,3 млрд. рублей. Таким образом, около 31% всей ипотеки в Москве и Московской области было оформлено в Сбербанке, 15,5% — в ВТБ 24 и примерно 6% — в Газпромбанке. В регионах лидерство Сбербанка еще более ощутимо — 48% (ВТБ 24 — порядка 10%, Газпромбанк — 6,5%). На 4-м месте по объему выданных в 2011 году в России ипотечных займов оказался «ДельтаКредит» — 17,8 млрд. рублей (8,4 млрд. — в Москве и Подмосковье и 9,4 млрд. — в других регионах), на 5-м — Росбанк: 13,08 млрд. (4,8 млрд. и 8,2 млрд.).(Приложение 3)

    В 2011 году банки — участники рейтинга выдали 444 007 ипотечных кредитов (из них 45 094 — в Москве и Московской области, 398 913 — в регионах). Топ-3 по этому показателю составили все те же Сбербанк, ВТБ 24 и Газпромбанк. Сбербанк оформил за год 285 151 ипотечный заем: 17 079 — в Москве и Подмосковье и 268 072 — за их пределами. ВТБ 24 предоставил в регионах 46 206 кредитов, а в Москве и области — 6 175. Замыкающий тройку лидеров Газпромбанк также предпочел кредитовать жителей провинции — 21 811 займов, в столице же и в Московской области он выдал всего 2 091 ипотечный кредит. На четвертом месте — банк «Уралсиб» с 6 802 займами, из них 668 — в Московском регионе, 6 134 — в остальных. Немного отстал от него «ДельтаКредит» — 6 800 (2 471 и 4 329 соответственно).

      Уровень просроченной задолженности в совокупном ипотечном портфеле банковской системы на 1 января 2012 года составил 3,06%. У 28 участников рейтинга показатель оказался ниже этой отметки.Три кредитные организации — Банк Проектного Финансирования, Мособлбанк и головной офис Смоленского Банка — заявили о нулевом уровне просрочки по ипотечным кредитам. Еще у 13 банков она меньше 1% (cамыми успешными в этом отношении стали Азиатско-Тихоокеанский Банк — 0,07%, «Российский Капитал» — 0,11% и Запсибкомбанк — 0,16%), у девяти ее доля находится в диапазоне от 1% до 2%.