Ипотечное кредитование в РФ

1. Понятие и правовая сущность ипотеки

1. Понятие ипотеки

     Ипотека - слово древнегреческое, которое переводится как "основание", залог.

     Ипотека, как способ кредитования, появилась  еще до нашей эры, в Древней  Греции. С тех пор многое в мире изменилось, но кредит под залог недвижимости до сих пор считается самым быстрым и надежным способом приобрести квартиру, дом, иную недвижимость, если у Вас нет возможности выплатить всю стоимость квартиры целиком.

     С помощью ипотеки Вы получаете  возможность в короткие сроки  стать собственником недвижимости. Кредит можно выплачивать до 30 лет. Сегодня десятки банков предлагают сотни различных ипотечных программ. Но для того, чтобы разобраться в финансовых премудростях и грамотно оформить сделку с ипотекой, требуется опыт и консультации профессионалов. 

2. Основания для возникновения  и развития ипотека

     Ипотека как элемент хозяйственной жизни  уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в  мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник Солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались.

     Ее  возникновение было обусловлено  появлением и развитием частной собственности, и прежде всего на земельные участки. Из выше изложенного мы видим, что эти процессы наиболее активно развивались в Древней Греции, что и явилось предпосылкой формирования ипотечных отношений. Так, при залоге недвижимости применялась ипотека, то есть залог с оставлением ее во владении должника и с предоставлением кредитору права распорядиться ею в случае неуплаты дома в срок. Земельный участок, обремененный ипотекой, должник-залогодатель не имел права продавать третьим лицам.

     В наше время, так же как и раньше, квартирный вопрос рано или поздно встает перед каждым человеком на пути его жизнедеятельности. Сегодня в России достаточно сложно приобрести квартиру, особенно если необходимо сразу выплачивать её полную стоимость. Во всем мире люди давно пользуются кредитами для того, чтобы делать дорогостоящие покупки. И проблема приобретения жилья решается в рамках развивающейся (на примере России) системы ипотечного кредитования.

     В России рынок ипотечного жилищного  кредитования только зарождается и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян.

     Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное  кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

     Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение  жилищных условий населения, а с  другой, стимулирование спроса на рынке  недвижимости и строительства. Кроме  этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.  
 

3. Источники регулирования ипотечных отношений

     В России в настоящий момент только разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления  операций с недвижимостью и землей. К настоящему времени сложилась  следующая иерархия источников залогового права.

     1. Гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико.

     Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

     2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Это обстоятельство специально было подчеркнуто в ст. 2 Закона: «Настоящим законом определяются основные положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные настоящим Законом, регулируются иными актами законодательства Российской Федерации». Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. При этом надо иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличается от его регулирования в указанном Законе. Следовательно, Закон РФ «О залоге» «применяется постольку, поскольку он не противоречит» части первой ГК РФ. 

     3. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - ФЗ «Об ипотеке»). Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993г. В июле 1995г. он был принят в первом чтении, после чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено около сотни поправок), в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального собрания летом 1997г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона.

     Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ «Об ипотеке», но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила  Кодекса о залоге применяются  к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом «Об ипотеке» не установлены иные правила. Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ «Об ипотеке».

     4. К источникам залогового права  относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     5. В совокупность источников залогового  права входят не только собственно  законодательные акты, но и указы  Президента РФ, постановления Правительства  РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. В качестве примера можно привести следующие нормативно-правовые акты: Постановление правительства Москвы от 25 апреля 95г. № 356 «О принципах использования залогового кредитования в г. Москве»; Постановление Правительства Москвы от 20 сентября 94г. № 788 «О введении на территории Москвы единой системы государственного регистрации залога и единого реестра договоров залога»; Постановление Правительства РФ от 1 мая 1996г. № 534 «О дополнительном стимулировании частных инвестиций в РФ» и др.

     4. Сущность ипотеки

     По  мере развития и утверждения рыночных отношений ипотека приобрела  функции, свойственные современному кредиту. Благодаря ипотеке государственный, банковский и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека становится одним из основных каналов обеспечения притока инвестиций в сельское хозяйство и в другие отрасли экономики, помогая предпринимателям (владельцам недвижимости) увеличить долю производительно используемого капитала, а земледельцам - финансировать покупку участков земли при сравнительно высоком уровне цен на нее.

     Сущность  ипотеки - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

     • увеличить платежеспособный спрос  граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

     • активизировать рынок жилья;

     • вовлечь в реальный экономический  оборот приватизированное жилье;

     • привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

     • обеспечить развитие строительного  комплекса;

     • оживить экономику страны в целом. 

2. Оформление  залога недвижимости.

1. Договор залога недвижимости. Его условия.

     Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества, по которому кредитор имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества в случае невыполнения должником обязательств перед кредитором.

     Оформление  ипотеки в настоящее время  вызывает много проблем и трудностей, так как это довольно громоздкая и сложная процедура. Закон "О  залоге" в качестве основания  возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости предусматривает  наличие юридического состава, то есть связанной системы юридических фактов. Такую систему составляют заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация залога.

     Форма договора о залоге определяется законодательством места его заключения. Но из этого правила установлено исключение для зданий, сооружений, предприятий, земельных участков, залог которых определяется по законодательству РФ, если они находятся на территории России. Российским же законодательством определяется форма договора залога зарегистрированных в РФ гражданских, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог, космических объектов.

     Законодательство  РФ подробно определяет содержание договора об ипотеке. Необходимо отметить достаточно обширный, по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, перечень условий договора о залоге недвижимости, которые признаются существенными. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ.). К разряду существенных условий договора об ипотеке относятся: предмет залога, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

     В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и  сроках исполнения обязательства, обеспеченного  залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка  к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

     Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места  нахождения и достаточным для  идентификации этого предмета описанием. Так, при ипотеке жилых домов  и квартир должна быть дана их индивидуальная характеристика, как в целом, так и жилых, вспомогательных помещений в них и их инженерного оборудования в отдельности.

     В договоре об ипотеке должны быть указаны  право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

     Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

     К договору ипотеки земельного участка  должна быть приложена копия чертежа  границ этого участка, выданная соответствующим  комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.