Ипотечное кредитование в РФ

     Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков, в частности, это могут делать риэлтерские  фирмы. ¹

     Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его величины в денежном выражении, основанием его возникновения и прекращения и сроком исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определенно в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

     Если  обеспечиваемое ипотекой обязательство  подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, ибо условия, позволяющие  определить эти размеры.

     В договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту  их удовлетворения за счет заложенного  имущества, либо в фиксированной  сумме. Если в договоре указана общая  фиксированная сумма требований залогодержателя обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающем эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

     Договоры  о залоге отдельных видов недвижимого  имущества имеют свои особенности. В частности, согласно письму Госкомимущества России от 2 сентября 1992 года № ДВ-17/585/ в договоре о залоге государственных предприятий должны были отсутствовать следующие условия:

     - о переходе к залогодержателю,  а также третьим лицам прав  собственности, аренды, владения на предмет залога;

     - об отчуждении, сдаче в аренду, реализации предмета залога при  обращении на него взыскания  в порядке и условиях, противоречащих  законодательству РФ о приватизации;

     - о переводе долга залогодателем  третьему лицу;

     - об удовлетворении требований  залогодержателя третьими лицами;

     - о последующем залоге уже заложенного  имущества; 

     - о включении представителей залогодержателя  в руководящие органы предприятия,  об ограничении прав распоряжения  произведенной продукцией и иным имуществом предприятия.  

     2. Нотариальное удостоверение  договора об ипотеке.

     В соответствии с ч.2 п.2 ст.339 ГК РФ договор  о залоге недвижимого имущества  подлежит обязательному нотариальному  удостоверению. Ранее аналогичное  требование закреплялось в Законе о залоге РФ.

     Нотариальное  удостоверение договора об ипотеке  совершается в соответствие с  принятыми Верховным Советом РСФСР 2 февраля 1993 года Основами законодательства о нотариате и Инструкцией, о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами, которая утверждена приказом Министра Юстиции РСФСР от 6 января 1987 года № 01/1601.

     Техника оформления договора ипотеки в нотариате  довольно проста, но, тем не менее, количество этих сделок, удостоверяемых у нотариуса  невелико - в месяц оформляется 2-3 договора об ипотеке на одну нотариальную контору. Так как условия ипотеки невыгодны для людей, возвращать приходится в 5-10 раз больше денег, чем взяли в кредит.

     Однако  с возрастанием в России роли ипотечного кредитования, с установлением более гибкого механизма предоставления кредита, на более длительный срок и под меньшие проценты возрастет и количество сделок, удостоверяемых в нотариате.

     Согласно  Основам законодательства о нотариате  договор ипотеки может удостоверяться как в частных, так и в государственных нотариальных конторах (исключительно по месту нахождения недвижимого имущества). К его оформлению применяются общие правила удостоверения сделок у нотариуса.

     Для оформления ипотеки в нотариальную контору должны явиться два лица: лицо, которое дает имущество под залог (залогодатель), и лицо, которое принимает имущество (залогодержатель) со своими документами, с паспортами, подтверждающие удостоверение личности. Нотариус должен проверить эти документы и обязательно выяснить, способно ли лицо, совершающее сделку, понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждается ли оно в отношении сделки, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон или стечения тяжких обстоятельств. Кроме того, нотариус обязан разъяснить лицу, совершающему сделку его права, обязанности, ответственность и главное - последствия совершаемого нотариального действия с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована ему во вред. Это является одной из существенных гарантий охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

     При удостоверении договора ипотеки  нотариус обязан выяснить дееспособность физических лиц, заключающих этот договор. Если имеются основания предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать значения своих действий и руководить ими, либо вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами ставит сою семью в тяжелое материальное положение, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, нотариус откладывает совершение сделки и выясняет, не выносилось ли судом решения о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным. При отсутствии такого решения нотариус сообщает о своем предположении одному из лиц или одной из организаций, указанных в статье 258 ГПК РСФСР, способных поставить перед судом вопрос о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным, а также просит сообщить ему о принятом решении. В зависимости от принятого этим лицом (организацией) решения нотариус либо совершает сделку, либо приостанавливает ее совершения до рассмотрения дела судом.

     При удостоверении договора ипотеки, где  одна из сторон - юридическое лицо, нотариус обязан проверить его правоспособность.

     Юридическое лицо действует на основании устава, либо учредительного договора и устава, либо только учредительного договора. Нотариус требует предъявить указанные  документы и проверяет, чтобы  совершаемая сделка соответствовала  целям деятельности, предусмотренным в учредительных документах юридического лица и не выходила за пределы полномочий, предусмотренных данным уставом или положением.

     Если  устав подлежит регистрации нотариус до удостоверении договора ипотеки  проверяет выполнение данного требования закона.

     Дееспособность  юридических лиц следует из их правоспособности и поэтому специально не проверяется. Но поскольку юридические  лица вступают в сделки через свои органы, нотариус требует от руководителей  юридических лиц, выписки из протокола об их избрании, распределение обязанностей между ними. В других случаях руководители юридических лиц, совершающие сделки, представляют нотариусу документы, подтверждающие их должностное положение. Если от имени юридического лица действуют другие лица, например, представители правлении, то проверяются их полномочия на совершение данной сделки по уставу. Если по нему таких полномочий представителем не предоставлено, то сделка будет считаться недействительной.

     При удостоверении договора ипотеки, субъектами которого являются юридические лица, нужно также руководствоваться нормативными актами, регулирующими деятельность отдельных юридических лиц, так как в них указывается в отдельных случаях к компетенции какого органа относятся принятие решение о залоге имущества. На практике договор ипотеки, заключенный на основании решения некомпетентным органом юридического лица должен быть признан недействительным.

     После проверки правосубъектности лиц, заключающих  договор ипотеки, нотариус требует  представления ими правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на то или иное закладываемое имущества.² Если это жилой дом или квартира, то это могут быть:

     - справка жилищного или жилищно-строительного  кооператива о том, что пай  на квартиру членом кооператива выплачен полностью;

     - договор передачи квартиры в  собственность граждан; 

     - договор дарения, купли-продажи,  свидетельство о праве на наследство, если квартира или жилой дом  ранее отчуждались или передавались  по наследству;

     - решение суда по гражданскому делу о признании за истцом права собственности на квартиру или жилой дом;

     - свидетельство о праве собственности  на квартиру или жилой дом. 

     Документами, устанавливающими права на земельные  участки являются:

     - решения, постановления, распоряжения, принимаемые органом, в компетенции которого находится право принятия данного правового акта;

     - договор продажи недвижимости;

     - договор продажи предприятий; 

     - договор купли-продажи (купчая) гражданами  земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства;

     - договор купли-продажи земельного  участка при приватизации государственных  и муниципальных предприятий,  расширении и дополнительном  строительстве этих предприятий,  а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности;

     - договор дарения; 

     - свидетельство о праве собственности  на земельный участок 

     - свидетельство о праве на наследство.

     Кроме правоустанавливающих документов, в  обязательном порядке должны быть представлены документы, подтверждающие стоимость закладываемого имущества. В случаях, когда закладываются жилые дома или квартиры, таким документом является справка БТИ, если такой оценки нет, то по их страховой оценке. Земельные участки оцениваются соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, но не ниже нормативной цены земли. Оценка недвижимости, сделанная названными организациями, - минимальная, залоговая же стоимость недвижимости может быть и иной, но не должна быть менее той, что указана в страховой оценке, справке БТИ, либо в оценке земельного комитета. Залоговая стоимость может превышать в несколько раз первоначальную стоимость и устанавливается по соглашению сторон.

     При удостоверении договора ипотеки, кроме перечисленных выше документов, нотариус проверяет отсутствие запрещений отчуждения или ареста, о чем делается отметка на экземпляре договора, оставляемом у нотариуса.

     Залог жилого дома (части дома) или квартиры, находящейся в общей совместной собственности, может быть удостоверен только с согласия всех собственников. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников. Собственник жилого дома или квартиры решает вопрос о сдаче их в залог по собственному усмотрению. При залоге жилых домов и квартир, в которых проживают несовершеннолетние лица, имеющие право постоянного пользования жилыми помещениями в них, должно быть получено предварительное согласие органа опеки и попечительства в порядке п. 4 ст. 292 ГК РФ, как и при отчуждении жилых домов и квартир. ³ Когда залогодателем выступает один из супругов, то согласно п.З. ст.35 Семейного Кодекса РФ для совершения сделки по залогу недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Если договор о залоге заключается в связи с удостоверением договора купли-продажи жилого дома (части дома), квартиры с рассрочкой платежа и у нотариуса имеются соответствующие документы, вторично эти документы не истребуются.

     После проверки всех перечисленных документов, нотариус удостоверяется в правильности составления проекта договора ипотеки, в наличии всех перечисленных выше условий данного договора, или сам составляет проект этого договора. Текст договора ипотеки должен быть написан четко и ясно, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименование юридических лиц - без сокращений, с указанием адресов их органов, фамилия имя отчество граждан, их места жительства должны быть написаны полностью. Договор об ипотеке составляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы.

     Нотариус  придает юридическую силу данному  договору путем совершения удостоверительной  надписи на документе, содержание и  форма которой утверждается Министерством Юстиции. Удостоверительная надпись содержит сведения о дате и месте совершения нотариального действия, характере действия, фамилию и инициалы нотариуса, регистрационный номер, отметку о взыскании пошлины, подпись нотариуса.

     При удостоверении договора ипотеки какие-либо сделки в отношении заложенного имущества, в частности купли - продажа, не допускаются. Поэтому о заложенном имуществе в нотариальной конторе и других соответствующих органах (БТИ) делается отметка о запрещении отчуждения указанной недвижимости в связи с заключением договора залога на весь период до момента расчета кредитора с залогодателем. Наложение запрещения производится путем надписи об этом по установленной форме на договоре о залоге. О наложении запрещения по договору о залоге нотариальная контора сообщает БТИ, осуществляющему регистрацию строения.

     Наложение запрещения отчуждения регистрируется в реестре запрещений, а также  в алфавитной книге учета запрещений и ареста.

     Помимо  регистрации договора ипотеки в  этих реестрах, данный договор регистрируется, как и все нотариальные действия, в реестре по форме №1, в который заносятся следующие факты:

     - порядковый номер нотариального  действия;

     - дата совершения нотариального  действия;

     - наименование лиц, для которых  совершено нотариальное действие, место их жительства:

     - документы, удостоверяющие их  личность;

     - сумма, взысканной государственной  пошлины;