Ипотечное кредитование в РФ, проблемы и перспективы развития

     Филиал  государственного образовательного

     учреждения  профессионального  образования 

     Российский  Государственный  Социальный Университет 

     в г. Сочи Краснодарского Края 

     Кафедра «Экономики и АСУ» 
 
 
 
 

     Курсовая  работа 

     По  дисциплине: Экономическая теория                                                              

     На  тему: Ипотечное кредитование в РФ, проблемы и перспективы развития 
 
 

     Выполнил

     Студент 3 курса ОФО

     По  специальности 080105.65

     Яворский  Вячеслав Николаевич

     Проверил:

     Айрапетян Венера Грачиковна 
 
 
 
 

     г. Сочи 2011

     Содержание:

 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ

     В период рыночных отношений роль в  обеспечении жилищного кредитования играет такой вид залога как ипотека. Банковские учреждения стали широко внедрять ипотеку. Это объясняется надежностью ипотеки, так как объектом является недвижимость.

     Приобретение  собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без  удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

     Основой для достижения целей государственной  жилищной политики является система  ипотечного жилищного кредитования.

     Актуальность  темы обуславливается ситуацией, сложившейся в области жилищной политики, сложным характером жилищных проблем, серьёзной зависимостью социально-экономической стабильности от их решения, необходимостью принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём.

     Мировой экономический кризис весьма неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года.

     Подавляющее большинство отечественных банков ужесточили требования к заемщикам  и подняли процентные ставки по кредитам. Проблемы ипотечного кредитования затрагивают большую часть населения страны и будут актуальны даже после введения мер правительством.

     Целью данной курсовой работы является:

• изучение ипотечного кредитования
• определение особенностей
• выявление наиболее значительных проблем в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации
• рассмотрение возможных путей решения проблемы

 
 
 

     Объект  исследования – ипотечное кредитование в Российской Федерации.

     Предмет курсовой работы – понятие, система, особенности ипотечного кредитования и направления его совершенствования.

     Теоретической и методологической основой исследования выступили труды российских и  зарубежных ученых-экономистов по теории кредитования под залог недвижимости. Значимый вклад в теорию исследуемых проблем внесли: В. Абрамов, А. Киселев, А Лебедев Валентин Корнев Е. Филлипова, О.И. Лаврушин, Г.Белоглазова, М. Романовский, Д. Кейнс, М. Фридман и другие  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. СУЩНОСТЬ И ОБЩАЯ СТРУКТУРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 

     1.1. Понятие ипотечного кредита

     Ипотека, ипотечный кредит (от греч Hipotheka - заклад, залог) — это кредит под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит чаще всего выдается банком, при этом кредитором может быть и любое другое юридическое лицо. Заемщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости.

     Ипотечное кредитование – это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья. Для того чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если холя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна

     Жилье является дорогостоящим товаром  длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться  за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве  стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействует различным категориям граждан в приобретении жилья.

     Имущество, которое может быть предметом  ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     К таким вещам относят:

1. земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

     Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим  образом:

 • функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

• функция  обеспечения возврата заемных средств;

• функция  стимулирования оборота и перераспределения  недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

• функция  формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

       В ипотечном договоре предусматриваются  различные варианты взаимоотношений  между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

     Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально  удостоверена и подлежит государственной  регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной. 
 

1.2. Особенности применения ипотечного кредита

     Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита.

     1. Обязательность обеспечения залогом  (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

     Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

     Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

     Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

     2. Длительность срока предоставления  кредита.

     Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

     3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

     4. Ипотечный кредит считается относительно  низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

     • сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

     • величина ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

       • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

     Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

     Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации. 
 

     1.3. Механизм ипотечного  кредитования

     Механизм  функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен  следующим образом.

     Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают  решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

     Кредитор  проверяет платёжеспособность потенциальных  заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который  может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.