Ипотечное кредитование в РФ, проблемы и перспективы развития

     В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

     После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик  внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах  может колебаться в зависимости  от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять  как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

     Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой  жилой недвижимости, оформляются  в виде закладных.

     Пулы  закладных продаются кредиторами  ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

     Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья. 

     В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

1. Схема кредитования с оформлением Договора залога.

     Данная  схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо  предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

     Клиент  заключает Кредитный договор  и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При  полном погашении кредита залог  снимается, жильё остаётся в собственности  клиента. При невозврате кредита  клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

     Однако  недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в  заложенной квартире залогодатели и  члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё  взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

     а) квартира была заложена в обеспечение  возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

     б)   проживающие с залогодателем  члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»). 
 

     2. Схема кредитования с оформлением  Договора купли-продажи и трехстороннего  договора с участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.

     Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько  этапов прохождения.

     Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

     Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

     Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается  Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

     Если  клиент не возвратил кредит, то (в  соответствии с условиями договора залога) риэлторская фирма реализует  жильё на рынке недвижимости и  возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

     Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности  связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

     3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком  России, через выпуск банками  ипотечных облигаций.

     Данная  схема заключается в следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;
4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;
5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

     Схема ипотечного кредитования банком.

     Инвестор - это финансовый институт (финансовая компания, фонд). В ипотечной программе  занимается поиском ресурсов на вторичном  рынке ценных бумаг и последующее  их инвестирование. Эти ресурсы должны стать «дешевыми» и «длинными». Природа  этих ресурсов может происходить на вторичном рынке ценных бумаг, где формируются инвестиционные портфели страховых, пенсионных компаний, или от специализированных фондов, поддерживаемых государственными ресурсами.

     Банк - специализированная кредитно-финансовая организация, имеющая соответствующую лицензию ЦБ РФ. В ипотечной программе он играет роль оператора, который выдает ипотечные кредиты покупателям жилья, с одной стороны, и продает закладные покупателей финансовому инвестору - с другой.

     Покупатель - главный субъект рынка ипотечного кредитования. Он потребитель товарной массы на рынке жилья, покупатель кредитов в ипотечном банке и является первоисточником потребительского спроса и, поэтому приводит весь механизм ипотечного кредитования в движение. Как правило, покупатель использует при покупке наряду с заемными средствами собственные средства. Расчет за кредит он производит из средств текущего заработка в течение, как правило, 10 и более лет.

     Продавец - это владелец жилья. В этой роли может выступать строительная или риэлтерская компания, которая специализируется на торговле недвижимостью на рынке.

     Деятельность  ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского  надзора.

     Каждый  из участников ипотечного рынка имеет  свои собственные цели, которые рассмотрены в таблице 1. 

     Таблица 1.Субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и прямые цели

     И только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Второстепенными субъектами классической ипотечной  схемы являются:

     - Риэлтерская компания;

     - Оценочная компания;

     - Страховая компания;

     - Государственный регистратор;

     - Нотариус;

     - Паспортные службы;

     - Органы опеки и попечительства.

     Риэлтерская компания - профессиональный посредник  на рынке недвижимости, оказывающий  услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

     Оценочная компания - необходима для определения  рыночной и ликвидационной стоимости  объектов недвижимости, являющихся предметом  залога.

     Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и  кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

     - страхование риска повреждения  и уничтожения объекта 

     - страхование риска утраты права  собственности на предмет ипотеки 

     - страхование риска потери жизни  и трудоспособности заемщика 

     Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

     Государственный регистратор - орган государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. В его функции  входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

     Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи требуют нотариального заверения.

     Паспортные  службы - регистрируют граждан по месту  жительства.

     Органы  опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

     В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования: