Прокурорский надзор в стадии исполнительного производства

Необходимо отметить, что не подлежит государственной регистрации право собственности на возведённый объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой. Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признаётся жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество: 1) созданное на земельном участке, не отведённом  для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) созданное без получения на это необходимых разрешений; 3) созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В случае присутствия хоть одного из указанных признаков строение будет признано самовольной постройкой. Субъект, осуществивший самовольную постройку, не может распоряжаться объектом.

Однако, существует норма права, позволяющая признание права собственности на такую постройку. Так, частью 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено следующее: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке – за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Таким образом, самовольная постройка в силу указания закона изъята из гражданского оборота. Сделки с указанным объектом ничтожны (ст. 168, 169 ГК РФ).

Таким образом, подведя итог данному пункту можно выявить следующее: одним из  существенных условий договора купли-продажи жилого помещения, является условие о предмете продажи (т. е. указываются данные позволяющие определённо установить недвижимое имущество подлежащее передаче ст. 554 ГК РФ). К договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения о жилом помещении.

По договору купли-продажи жилых помещений покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ).

2.3 Стороны договора купли-продажи  жилых помещений

Сторонами договора купли-продажи жилого помещения являются продавец и покупатель. Обычно продавцом выступает собственник недвижимости, однако, в силу закона или договора им может являться уполномоченное лицо.

Согласно ст. 21 ГК РФ граждане, выступающие сторонами сделок с жильём, должны обладать полной дееспособностью, т.е. по общему правилу достигшие 18 лет. Лица, не обладающие полной дееспособностью, в том числе признанные судом недееспособными (психическое расстройство), не могут самостоятельно совершать данного рода сделки, за них выступает законный представитель55.

Продавцом и покупателем могут выступать как физические, так и юридические лица, а так же государственные и муниципальные образования.

Следует отметить, что на юридическое лицо в силу закона или устава могут налагаться ограничения на приобретение или отчуждения недвижимого имущества. Например: отчуждая или приобретая  дорогостоящую недвижимость стоимость, которой 25 и более % балансовой стоимости активов общества, что является для акционерного общества крупной сделкой, должна одобряться всеми членами совета директоров единогласно или если сделка составляет более 50 % решение об одобрении, принимается общим собранием акционеров большинством голосов в 3/4 голосов акционеров-владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров56.

Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного введения (применительно к казённому предприятию – правом оперативного управления), оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295  и п. 1 ст. 297 ГК РФ)57. Тем не менее, если цель предприятия заключается в строительстве и продажи жилья, что устанавливается уставом предприятия, то такие сделки не требуют согласия собственника, оно выражено уставом утверждённым учредителем.  

На ряду с выше изложенным применяются особые правила, касающиеся физических лиц выступающими продавцами жилья. Так, согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (Далее – СК РФ) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки58.

Так, согласно Определению от 6 декабря 2011 года № 67-В11-5 Верховного суда РФ59 суд отменил нижестоящие решение суда, которым было отказано в удовлетворении требований истца о признании сделки недействительной к бывшему супругу и добросовестному приобретателю, которые без письменного согласия истца совершили сделку по купле-продаже недвижимости, приобретенной супругами в период брака.

По решению Верховного суда РФ дело направлено в первую инстанцию на новое рассмотрение с рекомендацией суду первой инстанции разрешить спор с учетом пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ.

Другими словами, иск при повторном рассмотрении дела удовлетворен в пользу истца, а добросовестный приобретатель остался без квартиры и без денежных средств, которые он уплатил за недвижимость.

Необходимо отметить, в связи с тем, что с 1 марта 2013 г. договор купли-продажи жилого помещения не регистрируется, то нотариально заверенное согласие супруга требуется, только при распоряжении имущества, т. е. при продаже.

Покупатель, приобретая жилое помещение, должен особенно обратить внимание на такое существенное условие договора, как перечень лиц сохраняющих право пользования этим помещением после приобретения его покупателем с указанием их прав, на пользование продаваемого жилого помещения (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В случае отсутствия таковых лиц, в договоре указываются гарантии продавца о таком факте.

Конкретного перечня лиц сохраняющих право пользования в законодательстве не содержится. Тем не менее, в  нормативно-правовых актах РФ такие лица всё же указаны. Закон к ним относит следующих лиц:

1) лица, включённые  в ордер на квартиру. Такие лица не являются собственниками, но имеют полное право пользования жильём, в которое они вселились на основании ордера, так как были в него вписаны. Законодательство не закрепляет право пользования жильём за ними. Однако судебная практика пошла по пути признания за лицами включённых в ордер права пользования таким помещением, вне зависимости от перехода  прав собственности на соответствующее помещение60;

2) члены семьи  собственника (ст. 292 ГК РФ), если они вселены в него после приобретения права собственности или проживали в нем до этого, например, до приватизации помещения, но отказались участвовать в ней лица. Так право пользование жилым помещением такими лицами закреплено ст. 19 ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса РФ»: «Действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не предусмотрено законом или договором»61.

3) получатель  ренты. Согласно ст. 586 ГК РФ рента является обременением жилого помещения, которое передано плательщику ренты под её выплату. Так заключая договор купли-продажи такого жилья, на покупателя переходят обязанности плательщика ренты и обязанность предоставить в пользование, данное жилое помещение получателю ренты.

4) отказополучатели  по завещательному отказу. Согласно п. 1 ст. 1137 ГК РФ завещатель имеет право на наследников возложить исполнение обязанностей имущественного характера в пользу другого лица – отказаполучателя. П. 2 этой же статьи, указывает на то, что на наследника, к которому переходит жилое помещение (квартира, дом и т. п.), завещатель имеет право, возложить обязанность предоставит право пользования таким жильём другому лицу на определённый срок. В случае перехода права собственности на жилое помещение от наследника к другому лицу, у такого отказополучателя не прекращается право пользования данным жильём62.

5) наниматель  жилого помещения и проживающие  с ним граждане. В соответствии со ст. 675 ГК РФ наниматель жилого помещения сохраняет право пользования данным жилым помещением до истечения срока, на который был заключён договор найма63. На основании этого переход права собственности к другому лицу  не является основанием для прекращения права пользования соответствующим помещением у нанимателя.

6) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

И так, не смотря на переход права собственности, за данными лицами сохраняется право пользования жилым помещением. Новый собственник не сможет выселить данную категорию лиц в принудительном порядке, даже путём подачи искового заявления в суд.

Исходя из выше изложенного, можно прийти к выводу, что покупатель при заключении договора должен подойти со всей ответственностью в проверке перечня лиц, сохраняющих право пользования данным жилым помещением. Так, как он может столкнуться с неблагоприятными последствиями для себя в будущем.

Основными методами проверки такого условия считаются: 1) требование к продавцу о предоставлении архивной справки. Такая справка включает сведенья о зарегистрированных ранее лицах и об их выбытии из соответствующего жилища и т. п.; 2) неоднократный осмотр жилого помещения; 3) беседа с соседями и др. Это не обходимо для определения – кто вправе претендовать на пользование жилым помещением, кроме собственника такой недвижимости, поскольку на практике часто встречаются такие ситуации, когда покупатель не может в него вселится. Обычно это происходит в результате скрытия продавцом сведений о таких лицах.

Таким образом, подведя итог данному пункту можно выявить следующее: субъектами (сторонами) договора выступают продавец, обычно собственник продаваемого имущества и покупатель. Продавцом и покупателем  могут быть как физические, так и юридические лица, а так же государственные и муниципальные образования.

Для продажи жилых помещений есть еще одно специальное правило. Так, согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ одним из существенных условий договора купли-продажи жилого помещения является перечень лиц с указанием их прав сохраняющих право пользования жилым помещением, после его продажи п. 1 ст. 558 ГК РФ. В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.

2.4 Цена и срок договора  купли-продажи жилых помещений

Как было указанно выше, договор купли-продажи жилого помещения является возмездным, что выражается в обязательной оплате покупателем цены договора за приобретённое (приобретаемое) имущество, в отличии, например, от договора дарения жилья, который предполагает безвозмездность.

Условие о цене в договоре купли-продажи жилого помещения, существенно выделяется от общих положений о договорах (ст. 555 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен содержать согласованную сторонами цену этого имущества, в письменной форме. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, исходя из стоимости аналогичного имущества, взимаемого при сравнимых обстоятельствах не применяются. При отсутствии условия о цене, договор продажи жилого помещения, как и недвижимости в целом считается не заключённым64. Отсутствие цены в договоре является основанием для применения последствий недействительности сделки в силу её ничтожности (ст. 555, ст. 166-168 ГК РФ).

Обычно, в предусмотренную сторонами стоимость (цену) жилого помещения, включается цена передаваемой  вместе с недвижимостью соответствующей  части земельного участка или права на неё (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Однако, это правило диспозитивно, иначе говоря, применяется в том случае, когда сторонами в соглашении не установлено иное. В свою очередь  договором могут быть установлены иные правила о соотношении цены жилища и цены передаваемой с жилищем соответствующей части участка земли и прав на неё.

Стоимость жилого помещения в договоре купли-продажи может определяться сторонами разными способами. В том случае, когда цена жилой недвижимости установлена за единицу её площади или другого показателя её размера, общая цена такой недвижимости, подлежащая уплате, устанавливается исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ)65.

При определении цены жилья приоритет принадлежит рыночным методам оценки (независящим оценщикам). Оценка жилого помещения необходима как покупателю так и продавцу. Одному – чтобы быть уверенным, что запрашиваемая цена не завышена, другому – чтобы не продать жильё по заниженной цене и спрогнозировать возможный доход от продажи.

Оценка недвижимости – это процедура, сутью которой является расчёт вероятной рыночной цены, по которой это жилое помещение может быть реализовано в условиях открытого рынка66. Регулирование оценки недвижимости осуществляется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Оценочная стоимость обусловливается месторасположением, окружающей застройкой, состоянием жилой недвижимости, площадью помещения, расположением этажа, планировкой, коммунальными услугами (водоснабжение, электроснабжение, канализация) и иными данными, оказывающие значительное воздействие на стоимость жилища. В итоге экспертизы оформляется отчёт, в котором содержится полная информация о методах расчёта и итоговой стоимости соответствующего объекта оценки.

Срок оплаты приобретённой недвижимости устанавливается по согласованию сторон до или после передачи соответствующего помещения. Оплата может производиться  предварительно, в кредит и рассрочку67.

Предварительная оплата производится до передачи жилого помещения покупателю в срок, а при его отсутствии в разумный срок. Покупая жилое помещение в кредит, означает предоставление покупателю отсрочки платежа после его передачи, срок  платежа определяется в соответствии с договором или на основании норм ГК РФ.  Если покупка жилого помещения  осуществляется в кредит с условием о рассрочки платежа, существенным условием такого договора являются: цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).

Необходимо отметить, что для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате проданного жилого помещения в кредит согласно  п. 5 ст. 488 ГК РФ, соответствующая  недвижимость находится в залоге у кредитора, если иное не предусмотрено договором. Данное обременение на жилище, должно регистрироваться на основании заявления в регистрирующий орган. После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества.