Прокурорский надзор в стадии исполнительного производства

Законодателем предусмотрен запрет на отчуждение или выдела доли из общего имущества  отдельно от квартиры (п. 2 ст. 290 ГК РФ и п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Более того в силу п. 2 ст. 38 ЖК РФ, если условия в договоре не влекут переход доли в праве общей собственности на общее имущество, то такие сделки являются ничтожными. Исходя из этого, при продаже жилого помещения права на общее имущество в многоквартирном доме переходят автоматически43.

Частью квартиры признаётся структурно обособленное помещение, состоящее из одной или нескольких комнат в многокомнатной квартире, обеспечивающее возможность прямого входа в него и доступа к помещениям общего пользования, находящимся в квартире и предназначенным для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении.

 Жилым домом признаётся  индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а  так же помещений вспомогательного  использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их  проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Жилой дом представляет собой отдельный (индивидуальный) объект гражданских прав жилого назначения. Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи жилого дома указываются все данные продаваемого имущества, которые придают ему индивидуальную особенность и данные определяющие расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке44.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятой такой недвижимостью и необходимой для её использования.

То же содержится в ст. 15 Земельного Кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года (далее – ЗК РФ)45, но данная статья предусматривает ограничения в тех случаях, когда:  1) участок земли исключён из оборота;  2) отчуждение части недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 3) не допускается отдельная продажа недвижимости от земельного участка и на оборот в случаях когда земельный участок находится в собственности у одного и того же лица. В противном случае договор будет считаться ничтожным, как не соответствующий требованиям закона, так как ЗК РФ не определяет такую сделку оспоримой и не устанавливает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ). Исходя из этого,  предмет договора представляется в виде двух объектов – жилого дома и земельного участка.

Допускается продажа недвижимости, в том случае когда продавец не имеет права собственности на земельный участок, без согласия собственника данного участка, если это не противоречит условиям  пользования таким участком, установленным законом или договором. В таком случае покупатель обретает возможность использовать соответствующий участок, на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянном (безвозмездном) пользовании или пожизненном наследуемом владении, не вправе распоряжаться этими наделами. Такие лица в соответствии со ст. 20, 21 ЗК РФ имеют исключительное право на переоформление земельного участка в собственность или длительную аренду.

Собственнику жилого дома, кроме прав на земельный участок, могут  принадлежать находящиеся на земельном участке, обслуживающие такой дом, сооружения и строения (сараи, гаражи, бани и др.).

При купли-продажи дома с хозяйственными постройками возникает вопрос:  представляются ли они отдельными объектами недвижимости, которые должны реализовываться по отдельному договору, или они являются частью жилого дома?

В п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 года  «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» говорится, что «различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником»46.

При купле-продаже жилого дома с хозяйственными постройками помимо вышеперечисленных характеристик в договоре указываются технические характеристики хозяйственных построек, а также сведения о земельном участке, на котором расположены объекты недвижимого имущества (кадастровый номер, площадь, категория земель, разрешенное использование (ограничения в использовании), описание границ земельного участка, его отдельных частей, принадлежность)47.

Весьма сходным с понятием «жилой дом» является определение части его. Частью жилого дома признаётся определённая доля (1/2, 1/3 и т. п.) индивидуального определённого здания, которая имеет отдельный вход и состоит из комнат, а так же помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.

Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Комната в квартирах не могла выступать объектом на праве собственности, вплоть до 90-х годов, так же как было указано выше, квартира в целом. Впервые исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами  комнат в коммунальной квартире было введено Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Закрепление правового режима комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещением, произошло с принятием  части второй ГК РФ48.

Представляется, что подобное решение вряд ли возможно отнести к достижениям законодательства, так как отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако, в связи с социально-экономической ситуацией в жилищной сфере, множество семей проживают в комнатах коммунальной квартиры. Такой запрет по существу означал бы ограничение прав жителей такого помещения, по сравнению с жителями иного жилища. 

Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ и п. 1 ст. 250 ГКРФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники  долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Данное ограничение собственника на свободное распоряжение своего имущества связанно с тем, что реализация такого права не должна нарушать права сособственников, которые могут быть заинтересованы в приращении своих долей, и им должно быть не всё равно кому продаётся доля. Таким образом, происходит согласование всех сособственников долевой собственности.

Не могут быть предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а так же подсобные помещения. Жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проёмов, иметь самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым участком49. 

С целью соблюсти данное правило продавец доли обязан уведомить в письменной форме  оставшихся участников долевой собственности о намеренье продажи своей доли с указанием цены и иных условий, на которых продаёт её. Уведомить можно любым способом позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в течении месяца (п. 2 ст. 250 ГК РФ)50. На практике чаще применяется уведомление через нотариус, который передаёт заявления сособственникам заказными письмами с уведомлением.

Гражданским кодексом, именуя объектом рассматриваемого нами договора жилой дом, комнаты в жилых домах, предполагает, что данные объекты выстроены и закончены. А может ли незавершённый строительством жилой объект являться предметом договора? Ответ на поставленный вопрос предоставляет судебная практика. 

Постановлением Пленума Верховного Суда от 30 ноября 1990 года  №14 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26 сентября 2001 года) п. 10 определило, что «по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а так же наследников суд в праве совершить раздел не оконченного строительства дома, если, учитывая степень его готовности, можно установить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительство дома до конца указанными лицами. При невозможности раздела не оконченного строительства дома суд может признать право за указанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементы дома»51.

Допустимость раздела объекта, не завершённого строительства, косвенно указывает о возможности отчуждения подобных объектов.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ  «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» от 13 ноября 1997 года окончательно установило, что объекты не завершённого строительства могут отчуждаться, только после государственной регистрации, приводя в подтверждение следующие дело.

«Прокурор предъявил иск в интересах Сбербанка о признании недействительным договор купли-продажи не завершённого строительством объекта, заключённого между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обосновании иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительный объект по договору купли-продажи. Объект передан по приёмо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался проводить такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи не завершённый объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограниченны в обороте. Виды объектов гражданского права, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указанны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода права собственности на объекты, не завершённые строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицом.

В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В ст. 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Из материалов дела следовало, что на участке возведён фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ним недвижимость на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершённый строительством объект и земельный участок.

Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.

С учётом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора»52.

Из приведённой практики понимается, что недостроенные объекты строительства могут стать объектом гражданско-правовых сделок.

Вовлечение в гражданский оборот не завершенных строительством объектов на первый взгляд противоречат ст. 219 ГК, которая возникновение права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости связывает с моментом их государственной регистрации. Хотя ст. 219 ГК и сформулирована императивно, толкование ее в сочетании с п. 2 ст. 8 ГК (права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом) позволяет сделать вывод о возможных исключениях из общего правила, что и сделано Законом о регистрации прав. В соответствии с п. 2 ст. 25 данного ФЗ допускается регистрация права на указанный объект недвижимого имущества в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства. Кроме того, нет препятствий к установлению на уровне закона требования о регистрации строящихся объектов на определенных этапах строительства. Регистрация самих объектов недвижимости носит учетный характер.

 Однако, следует обратить  внимание, что в п. 16 Информационного  письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики  разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»53 разъясняется, что право собственности на объект недвижимости, не завершённого строительством, подлежит государственной регистрации, только если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Возникает вопрос, почему же объекты не завершённого строительства в период действия договора подряда не подлежат государственной регистрации?

Следует прийти к выводу, что объекты не завершённого строительства не могут считаться недвижимым имуществом, в то время пока действует договор подряда, в связи с тем, что любой объект права должен иметь некую физическую завершённость, чего в данном случае нет, так в процессе строительства в него постоянно будут вносить изменения. Похожий взгляд высказывает Е.А. Суханов, который пишет, что «объекты незавершённого строительства могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства»54. Так как, не завершённый строительством объект в процессе строительства не считается недвижимостью, то и государственная регистрация на такой объект производится, не может.