Прокурорский надзор в стадии исполнительного производства

Поэтому при приобретении недвижимости, покупателю следует запросить у продавца согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний либо собственником (сособственником) которого он является. В то же время наличие такого согласия еще не означает, что права несовершеннолетних действительно не нарушены. Так, Верховный суд РФ неоднократно указывал на то, что только реальное соблюдение прав ребенка – критерий оценки действительности сделки.

Так заключая договор купли-продажи жилого помещения, затрагивающего права несовершеннолетних, нелишним будет поинтересоваться, где в дальнейшем будет проживать несовершеннолетний, а также по возможности запросить соответствующие подтверждающие документы. Такие меры не будут лишними, поскольку на практике при отсутствии предоставления несовершеннолетним другого жилья взамен проданного, сделки по продаже жилья, где проживали либо состояли на регистрационном учете несовершеннолетние, признаются недействительными.

Так, например, рассматривая дело о признании договора купли-продажи недействительным, Московский городской суд указал следующее: «…довод о том, что несовершеннолетние в спорном жилом помещении никогда не проживали, а проживали по другому адресу, не может послужить основанием к отмене решения суда, поскольку данная квартира определена как место их жительства, где они зарегистрированы по месту жительства»98.

В таком случае в удовлетворении иска нового собственника о снятии несовершеннолетнего лица с регистрационного учета и выселении будет отказано.

Риски, связанные с субъектом (стороной) сделки. К таким рискам относятся риски, связанные с пороком субъекта по разным основаниям (например, по причине фактической недееспособности, неуполномоченности на заключение договора, стечения тяжелых жизненных обстоятельств и пр.).

Так, например, по одному из дел суд сделал вывод, что договор купли-продажи квартиры был заключен на крайне невыгодных условиях, поскольку спорная квартира для продавца и членов его семьи является единственным жильем, права в отношении других жилых помещений у него отсутствуют, а договор купли-продажи не содержит положений о сохранении за ним и членами его семьи права пользования спорной квартирой. Доводы жалобы истца о том, что образование ответчика, его статус и возраст позволяли последнему в достаточной степени оценить правовую природу заключаемой сделки и наступающие в связи с ее заключением последствия, судебная коллегия отклоняет и учитывает пояснения ответчика, касающиеся угроз в отношении него и членов его семьи, в связи с которыми он и был вынужден принимать меры для поиска денежных средств. В заложниках у третьих лиц находился его сын99.

В настоящее время большое количество договоров заключается через представителя по доверенности. Поэтому особое внимание следует уделять проверке полномочий представителя.

Так, при совершении сделки по доверенности необходимо запросить нотариально удостоверенную доверенность с полномочиями на заключение договора купли-продажи жилого помещения с указанием адреса объекта, обратить внимание на сроки доверенности. Следует убедиться в том, что лицо, выдавшее доверенность, на момент совершения сделки находится в живых, уточнить, по какой причине оно лично не может явиться на заключение договора. Также необходимо исключить признаки того, что лицо, выдавшее доверенность, не могло осознавать своих действий либо испытывало на себе насилие либо обман (ст. 177, 179 ГК РФ).

Так, например, Верховный суд РФ в одном из своих определений указывает следующее: «…является недействительной и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, доверенность от 24 сентября 2001 г., оформленная от имени С. на имя А.Л.И. (с правом передоверия) на право продажи принадлежащей ему квартиры, поскольку доказано, что в момент совершения сделки С. находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими. Впоследствии, то есть 18 января 2002 г., решением Советского районного суда г. Казани С. был признан недееспособным и опекуном над ним назначена М.Л.И. на основании постановления главы Администрации Приволжского района г. Казани от 20 февраля 2003 г. Также правомерно суд признал недействительными основанные на указанной сделке доверенность от 26 сентября 2001 г., выданную А.Л.И. на имя Я.К.Х. на продажу указанной квартиры и договор купли-продажи этой квартиры от 25 октября 2001 г., заключенный между продавцом Я.К.Х. и покупателем Г.Ф.Г., и обязал Г.Ф.Г. возвратить С. квартиру, а в пользу Г.Ф.Г. взыскал с Я.К.Х. полученную ею сумму денежных средств»100.

Кроме того, особо следует проверять правильность оформления доверенностей, приравненных к нотариальным (лиц, находящихся в местах лишения свободы, тяжело больных и прочих).

Во избежание определенных рисков при совершении сделок по доверенности со стороны продавца окончательный расчет следует производить после государственной регистрации перехода права собственности. Кроме того, следует убедиться в том, что указанная квартира фактически не продана собственником, а также что представитель выражает действительную волю продавца.

Так, Свердловским областным судом рассматривалось следующее дело. «04.05.2007 между Е.Е.В., действовавшей на основании доверенности от 15.05.2004, удостоверенной нотариусом ..., за Г.А.К., и Е.Т.Е. заключен договор купли-продажи, согласно которому Г.А.К. продала, а Е.Т.Е. купила жилое помещение - .... Право собственности Е.Т.Е. зарегистрировано 01.06.2007. Судом также установлено, что договор купли-продажи в отношении спорного жилого помещения были намерены заключить Г.А.К. (продавец) и В.Т.В. (покупатель), которые фактически исполнили договор, так как В.Т.В. передала собственнику покупную стоимость квартиры, а Г.А.К. передала квартиру в пользование покупателя. Документальное оформление и регистрацию сделки стороны сделки купли-продажи поручили Е.Е.В., которая указанного поручения не выполнила. Приговором Красногорского районного суда города Каменска-Уральского Свердловской области от 24.01.2014 Е.Е.В. осуждена по части 2 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. Из фабулы обвинения следует, что Е.Е.В. путем злоупотребления доверием, получив право на распоряжение квартирой, из корыстных побуждений, обратила право собственности на чужое имущество в пользу своей дочери Е.Т.Е., лишив возможности В.Т.В. иметь право собственности на фактически приобретенное ей жилье. Учитывая указанные выше обстоятельства, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи спорного жилого помещения заключенный между Г.А.К. и В.Т.В. не имел надлежащего письменного оформления и не прошел государственную регистрацию по вине Е.Е.В., в связи с чем, договор от 04.05.2007, заключенный между Е.Е.В. и Е.Т.Е., согласно которому Г.А.К. продала, а Е.Т.Е. купила спорное жилое помещение, является недействительным, право собственности на спорное жилое помещение должно быть признано за В.Т.В»101.

Таким образом, приобретая жилое помещение у представителя продавца, следует убедиться, что представитель действует на основании доверенности, которая выдана в целях продажи конкретного жилого помещения, и что представитель не злоупотребляет своими полномочиями по доверенности.

Таким образом, подведя итог данной главе можно выявить следующее: как правило, большинство рисков при заключении договора купли-продажи недвижимости несёт покупатель. Изучение сложившейся правоприменительной практики позволяет выявить наиболее часто встречаемые риски, такие как: 1) титульные риски; 2) риски обременения; 3) риски, связанные с правами третьих лиц и др.

 

 

 

 

                                       ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, по результатам проведенного исследования можно сделать следующие  выводы.  
С принятием ГПК России функции прокурора в гражданском судопроизводстве существенно изменились. Сейчас заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в том случае, если гражданин по состоянию здоровья (инвалидность), возрасту (преклонный возраст), недееспособности и другим уважительным причинам (неграмотность и т.п.) не может лично обратиться в суд и  это должно быть обосновано соответствующими документами.

ГК РФ не содержит отдельного определения договора купли-продажи жилого помещения. Однако, в совокупности п. 1 ст. 454 и п. 1 ст. 549 ГК РФ можно сформулировать определение следующим образом: «по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК)».

Договор купли-продажи жилого помещения имеет ряд общих признаков с недвижимостью в целом, таких как: недвижимый характер,  изолированность, долгосрочность, высокая стоимость и специальных признаков в виду специфики предмета договора «жилое помещение», таких как: предназначенность и годность для постоянного проживания.

По юридической природе договор купли-продажи жилого помещения, является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения, являются: 1) условие о предмете продажи (указываются данные позволяющие определённо установить недвижимое имущество подлежащее передаче ст. 554 ГК РФ). К договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения о жилом помещении; 2) перечень лиц с указанием их прав, сохраняющих право пользования жилым помещением, после его продажи п. 1 ст. 558 ГК РФ. В случае отсутствия условия об указанных лицах, покупатель вправе требовать уменьшение покупной цены или расторжения договора абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ; 3) цена. Приобретая жильё в кредит с рассрочкой платежа, существенным условием являются: цена, порядок, сроки и размеры платежей.

Субъектами (сторонами) договора выступают продавец, как правило,  собственник продаваемого имущества и покупатель. Продавцом и покупателем  могут быть как физические, так и юридические лица, а так же государственные и муниципальные образования.

Договор купли-продажи жилых помещений заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной законом формы договора влечёт недействительность сделки ст. 550 ГК РФ. Договор считается заключённым с момента подписания сторонами единого документа, т.е. договора, в котором сформулированы все его существенные условия.

С целью минимизации рисков о признании сделки недействительной, а так же снижения мошеннических действий, предложено ввести изменения в п. 3 ст. 8.1 ГК РФ и установить положение, согласно которому, «если иное не установлено законом, сделка влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена».

Переход права собственности подлежит государственной регистрации. Уклонения одной из сторон от регистрации права собственности на жилое помещение, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права собственности; сторона не обоснованно уклоняющаяся от регистрации права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Договор считается исполненным с момента фактической передачи проданного жилого помещения и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа. Однако, стороны могут установить  дополнительные условия после исполнения которых договор будет считаться исполненным. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, считается отказом.

Говоря об ответственности сторон договора купли-продажи жилого помещения, следует отметить, что продавец и покупатель, несут такую же ответственность, что и стороны договора купли-продажи движимого имущества установленная ст. 475, п. 3 ст. 484 ГК РФ. Исключением является замена жилого помещения ненадлежащего качества (ст. 557 ГК РФ).

Анализ правовой природы договора купли-продажи жилого помещения, позволяет выявить значимые вопросы реализации. Как правило, большинство рисков при заключении договора купли-продажи недвижимости несёт покупатель. Сложившаяся правоприменительная практика позволяет выявить наиболее часто встречаемые риски, такие как: 1) титульные риски; 2) риски обременения; 3) риски, связанные с правами третьих лиц; 4) риски, связанные с субъектом (стороной) сделки и др.

Во избежание негативных последствий, наряду с проверкой соответствующих документов, рекомендуется страховать риск от возникновения убытков в результате обстоятельств, не выявленных при заключении сделки, что является самым эффективным и, пожалуй, единственным способом защиты собственника от убытков из-за утраты или ограничения права собственности на недвижимое имущество. Такое страхование получило название «титульное  страхование» или  «страхование титульных рисков». Действенной альтернативы услуг по титульному страхованию на рынке недвижимости нет.

Несомненно важное значение заключения прокурора как публичного представителя, действующего в любом процессе от имени государства, требует дальнейшего совершенствования норм гражданского процессуального законодательства, регулирующего процессуальный статус прокурора, вступающего в процесс для дачи заключения.

Представляется необходимым внести в действующее гражданское процессуальное законодательство самостоятельную правовую норму, отражающую статус прокурора как представителя государства, определить круг его прав и обязанностей, отличный от других участников гражданского судопроизводства.

 Со вступлением в действие ГПК поставлены задачи не только обеспечить участие прокуроров по всем делам обязательной категории, но и способствовать вынесению законных и обоснованных судебных постановлений для достижения основных задач судопроизводства:

 Гражданское судопроизводство  должно всецело способствовать  укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию  уважительного отношения граждан к закону.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                           СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской  Федерации (принята на всенародном  голосовании 12 декабря 1993 года) // Российская  газета. 1993. 25 декабря.

2. Гражданский кодекс  Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года // Российская газета. 1994. 8 декабря.

3. Гражданский процессуальный  кодекс РФ от 23 октября 2002 года  № 138-ФЗ // Российская газета. 20 ноября 2002 года.

4. Кодекс Российской Федерации  об административных правонарушениях: Федеральный закон от 30 декабря 2001 года № 195-ФЗ // Российская газета. 2001. 31 декабря.

5. О некоторых вопросах  участия прокурора в гражданском  процессе, связанных с принятием  и введением в действие Гражданского  процессуального кодекса Российской  Федерации: Информационное письмо  Генеральной прокуратуры РФ от 27 января 2003 года № 8-15-2003 // Еженедельное  приложение к газете «Учет. Налоги. Право» – «Официальные документы». 2003. № 9. С. 8.

6. О прокуратуре Российской  Федерации: Федеральный закон от 17 января 1992 года № 2202-I с послед. изм. // Ведомости Съезда народных  депутатов Российской Федерации  и Верховного Совета Российской  Федерации. 1992. 20 февраля. № 8. Ст. 366.

7. О судоустройстве РСФСР: Закон РСФСР от 8 июля 1981 года // Ведомости  Съезда народных депутатов РСФСР. 1981. 26 июля. № 28. Ст. 97.

8. Семейный кодекс Российской  Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 1995 года № 223-ФЗ // Российская  газета. 1996. 27 января.