Прокурорский надзор в стадии исполнительного производства

Таким образом, подведя итог данному пункту можно выявить следующее: для признания договора купли-продажи недвижимости исполненным, необходимым условием является передача и принятие  жилого помещения, по передаточному акту подписываемого сторонами или иному документу о передачи ст. 516 ГК РФ. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, считается отказом.

2.7 Ответственность сторон  по договору купли-продажи

Продавец и покупатель, как стороны договора купли-продажи жилого помещения, несут такую же ответственность, что и стороны договора купли-продажи движимого имущества, за некоторым исключением.

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного жилого помещения может повлечь за собой различные негативные последствия для него, включая обязанность компенсировать  покупателю причинённые убытки. В частности, в аналогичных случаях допустимо применение ст. 398 ГК РФ,  в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать соответствующее жилое помещение  покупателю (кредитору) последний имеет право предъявить требование отобрания недвижимости у продавца (должника) и передачи её кредитору на предусмотренных обязательством условиях85. 

Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи жилых помещений, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передачи жилого помещения, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Следовательно, передаточный акт нельзя рассматривать, как уточнение или дополнение договора.

Таким образом, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя,  получившего (по договору купли-продажи) товар с недостатками. Так согласно ст. 475 ГК РФ  покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: 1) соразмерного уменьшения покупной цены; 2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Исключением является требование о замене товара ненадлежащего качества, товаром соответствующим договору (ст. 557 ГК РФ). В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы86.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечёт для него определённые негативные последствия (помимо обязанности компенсировать продавцу причинённые убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в параграфе 7 гл. 30 ГК РФ, в аналогичном случае, если покупатель в нарушение закона и других правовых актов или договора не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе предъявить требование покупателю принять товар либо отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК РФ)87. В том случае если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ имеет право предъявить требование об оплате соответствующего имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Невыполнение прокурором обязательств предусмотренных договором может также служить основанием к расторжению договора. Договор, может быть, расторгнут как до регистрации перехода права собственности, так и после.

В случае расторжения договора после регистрации перехода права собственности, не достаточно отказа продавца от договора, так как он не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Продавцу необходимо обращаться в суд, так как регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществляется на основании решения суда о расторжении договора продажи жилого помещения и возврате  его88.

Таким образом, подведя итог данному пункту можно выявить следующее: продавец и покупатель, как стороны договора купли-продажи жилого помещения, несут такую же ответственность, что и стороны договора купли-продажи движимого имущества установленную ст. 475, п. 3 ст. 484 ГК РФ. Исключением является замена жилого помещения ненадлежащего качества (ст. 557 ГК РФ), так в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Глава 3. Прокурорский надзор в стадии исполнительного

производства

Надзор за исполнением законов судебными приставами является новым направлением прокурорского надзора и обязан своим появлением изданию двух законодательных актов – федеральных законов от 21 июля 1997 года № 118-ФЗ «О судебных приставах»89 и от 21 июля 1997 года № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве». В п. 4 ст. 19 ФЗ «О судебных приставах» было закреплено, что надзор за исполнением законов при осуществлении судебными приставами своих функций в соответствии с ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации» осуществляет Генеральный прокурор Российской Федерации и подчиненные ему прокуроры.

Изучение сложившейся правоприменительной практики позволяет провести несколько видов классификаций рисков, возникающих при заключении договора купли-продажи жилого помещения: по последствиям, по предмету, по этапу совершения сделки, по субъекту90.

Так, по последствиям можно выделить следующие виды рисков: 1) риск признания сделки недействительной; 2) риск признания договора незаключенным; 3) риск утраты права собственности; 4) риск расторжения договора; 5) риск истребования имущества; риск несения непредвиденных расходов; 6) риск выявления скрытых недостатков.

По предмету: 1) титульные риски; 2) риски обременения; 3) риски, связанные с правами третьих лиц; 4) риски, связанные с субъектом (стороной) сделки; 5) риски, связанные с объектом (предметом) сделки; 6) риски, связанные с расчетами по сделке; 7) риски, связанные с формой договора; 8) риски, связанные с содержанием договора; 9) риски, связанные с передачей объекта недвижимости от продавца покупателю; 10) риски, связанные со сроками по сделке.

По субъекту все риски можно разделить на риски покупателя и риски продавца.

По этапу сделки, риски подразделяются на: 1) риски, связанные с заключением договора; 2) риски, связанные с исполнением договора (передача жилого помещения, расчеты, подписание передаточного акта); 3) риски, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности.

Риски при совершении сделок по покупке жилой недвижимости возникают по причине пороков в том или ином элементе или этапе сделки, которые вместе или по отдельности могут привести к признанию сделки недействительной, договора незаключенным, истребованию имущества и прочим неблагоприятным последствиям91. Поэтому более верным представляется провести анализ рисков по предмету. Рассмотрим подробнее некоторые из них, которые наиболее часто встречаются на практике.

Под титульными рисками понимаются риски, связанные с титулом на объект недвижимости, а именно с правом собственности на жилое помещение. После заключения договора купли-продажи жилья может выясниться, что у продавца на момент совершения сделки отсутствовало право собственности на жилое помещение, правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы, либо право собственности на соответствующий объект недвижимости предыдущего собственника оспорено, так как в свое время возникло с пороком. Титульные риски также могут быть связаны с отсутствием у продавца полномочий по распоряжению имуществом на момент совершения сделки.

Так, суд Ямало-Ненецкого автономного округа в своем апелляционном определении от 18 ноября 2013 по делу № 33-2512/2013 указывает следующее: «…из материалов дела следует, что доверенность на продажу квартиры, выданная Н.Р. в пользу М.А., заключение соглашения о задатке и договора купли-продажи квартиры были совершены 19 декабря 2012 года, 9 апреля 2013 года, ДД.ММ.ГГГГ соответственно, тогда как право собственности Н.Р. на адрес было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 мая 2013 года. На момент заключения договора купли-продажи названная квартира являлась собственностью Ямало-Ненецкого автономного округа на основании договора безвозмездной передачи жилых помещений от 20 сентября 2010 года. Поскольку на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры право собственности Н.Р. на квартиру не было зарегистрировано в установленном законом порядке, полномочия собственника по распоряжению объектом недвижимого имущества он не приобрел, то соответственно договор, заключенный от его имени, является ничтожным, не порождающим для сторон правовых последствий»92.

Поэтому на стадии преддоговорных согласований необходимо проверить, как возникло у продавца, а также у его правопредшественников право собственности на жилое помещение, удостовериться в том, что в ходе предыдущих сделок не ущемлялись права третьих лиц, а также в том, что истекли сроки исковой давности по возможным требованиям со стороны таких лиц и прочем.

Для этого необходимо запросить подлинники правоустанавливающих документов (договоры, свидетельства о праве на наследство, решения судов и прочее), правоудостоверяющего документа (свидетельства о государственной регистрации права собственности), справки о переходе прав на недвижимость из ЕГРП. Нелишним будет самому покупателю (его представителю) заказать выписку из ЕГРП.

В США, например, проверку возникновения права собственности у продавца проводят отдельные агентства. Суть юридической проверки (title search) сводится, в частности, к выяснению собственников недвижимости в прошлом и настоящем, существуют ли какие-либо обременения недвижимости (ипотека и тому подобное)93.

Под риском обременения понимается возможность несения покупателем неблагоприятных последствий в виде приобретения недвижимости с обременением правами третьих лиц. К таким третьим лицам могут относиться сам продавец в случае, например, регистрации по месту жительства по адресу объекта, лица, проживавшие и (или) также состоящие на регистрационном учете по адресу жилого помещения. В приобретаемом жилом помещении могли проживать лица, которые сняты с регистрационного учета временно (например, по причине службы в армии, отбывания заключения и прочего)94.

Также к таким лицам могут относиться кредиторы предыдущего собственника, если такой объект находится, например, в залоге. К рискам обременения также можно отнести риск ареста недвижимости до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект, а также как было выявлено в  2.3 пункте риск правопритязания настоящего или бывшего супруга продавца, если отчуждаемая недвижимость является  совместно нажитым имуществом.

С целью минимизации указанных рисков покупателю следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту, а также выписку из домовой книги (либо справку из территориального органа Федеральной миграционной службы) о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, а также справку управляющей компании о лицах, проживающих в таком помещении. В договор купли-продажи, а также в предварительный договор (договор аванса, договор задатка) следует включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта, а также установить сроки юридического и физического освобождения жилого помещения. От продавца следует потребовать нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости, если таковая является совместно нажитым имуществом.

Также следует отметить, что обременение может быть не только юридическим, когда права соответствующих лиц отражаются в публичных реестрах и базах соответствующих органов и организаций, но и фактическим95. Так, после совершения сделки лица, до этого проживающие в квартире, просто могут отказаться съезжать. Такие ситуации также могут возникнуть при совершении так называемых альтернативных сделок, при которых сторона продавца одновременно заключает две сделки по продаже одной недвижимости с последующим приобретением другой недвижимости.

Поэтому в договоре следует четко согласовать сроки физического освобождения жилого помещения. На практике риелторы предлагают на случай возникновения подобных ситуаций производить окончательный расчет только после полного освобождения жилого помещения либо оставлять определенную сумму покупателю в целях выселения и снятия в судебном порядке с регистрационного учета лиц, проживающих в жилом помещении, на случай отказа с их стороны добровольно сняться с регистрационного учета.

Однако подобная схема может принести покупателю массу хлопот, пока он действительно фактически вступит во владение приобретенным жильем, пройдя не одну судебную инстанцию.

Риски, связанные с правами третьих лиц, являются смежными с рисками обременения. Но в отличие от обременения приобретаемого объекта правами третьих лиц, такие риски отражают вероятность нарушения прав третьих лиц в результате заключения договора купли-продажи жилого помещения. Так, в первую очередь к таким рискам следует относить риск нарушения прав находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника жилого помещения, а также несовершеннолетних96.

Как известно, согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Однако следует отметить, что правило о получении такого согласия органа опеки и попечительства в настоящее время распространяется на всех несовершеннолетних, поскольку «п. 4 ст. 292 ГК РФ признан Конституционным судом РФ не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, поскольку такой порядок не позволяет обеспечивать эффективную защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо такая сделка нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего»97.