Гражданско- правовые аспекты государственной регистрации залога недвижимости

       Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществившего государственную  регистрацию ипотеки, не относится  к документам публичного характера.

       Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмотренных статьей 26 настоящего Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации. 

       2.1. Федеральный закон  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в системе государственной регистрации ипотеки

       Со  вступлением в силу 31 января 1998г. ФЗ №122-фз от 21.07.1997г. «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», введена единая процедура регистрации вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится. Начата работа по созданию единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Все это в конечном счете позволит сделать рынок недвижимости  России прозрачным, во многом подрубить корни преступности и мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества. За истекший период созданы и работают соответствующие учреждения юстиции в половине субъектов Федерации. В них назначены Главные государственные регистраторы. Все это вселяет уверенность, что работа по созданию единой российской системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет завершена в срок, не позднее 01.01.2000г.

       Государственная регистрация ипотеки проводится в соответствии с ГК РФ, со ст.29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» которые устанавливают следующее:

       1. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

       К заявлению залогодателя прилагается  договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

       2. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

       3. При государственной регистрации  ипотеки указываются данные о  залогодержателе, предмете ипотеки,  стоимость обеспеченного ипотекой  обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.

       4. Регистрационная запись об ипотеке  погашается на основании заявления  залогодержателя, заявления залогодателя  с приложением документов об  исполнении основного договора  либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда.

       5. Особенности государственной регистрации  ипотеки могут устанавливаться  также законом об ипотеке.

       Как видно из п.1 ст.29, непременное условие  ипотеки- чтобы вещное право на передаваемое в залог недвижимое имущество прошло государственную регистрацию, установившую принадлежность этого права залогодателю. В ипотеку может быть передано прежде всего недвижимое имущество, на которое залогодатель имеет право собственности или хозяйственного ведения, при этом допускается ипотека и части имущества, но только при условии,  если оно по своей природе допускает его раздел в натуре (земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома, квартиры, гаражи и т.п.).

       Пункт 2 ст.29 имеет в виду, что в соответствии со ст.20 Закона «Об ипотеке» залогодатель должен представить нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копию, названные в договоре об ипотеке в качестве приложения документы, документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, а так же документ подтверждающий оплату регистрационного сбора.

       Если  в договоре предусмотрено, что права  удостоверяются закладной, необходимо также представить отвечающую требованиям  Закона «Об ипотеке» саму закладную, а также те документы которые являются приложениями к ней (ст.20 Закона «Об ипотеке»). В закладной должны  содержаться перечисленные в ст.14 Закона «Об ипотеке» данные, индивидуализирующие залогодателя- должника, первоначального залогодержателя, обеспечиваемый ипотекой договор (иное обязательство) с указанием суммы и срока погашения долга, описание заложенного имущества и его оценка, указание на наличие или отсутствие обременений закладываемого имущества, подписи залогодателя (а если не он является должником по обеспеченному ипотекой обязательству,- то и последнего), сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В наименовании  содержащей все эти сведения ценной бумаги должно присутствовать указание на то, что это закладная.

       П.4 анализируемой статьи указывает  на основания для погашения записи об ипотеке, исполнение основного договора, под которым подразумевается  исполнение обеспеченного ипотекой договорного или вытекающего  из другого основания обязательства. При этом частичное исполнение во внимание не принимается.

       Решением  суда, арбитражного суда или третейского  суда о которых идет речь в том  же пункте, может быть признан, в  частности факт, исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства или, напротив, его недействительность. 

       2.2. Система органов,  осуществляющих государственную  регистрацию ипотеки

       Поскольку с начала 20-х годов в России не существовало системы Государственной  регистрации прав на недвижимое имущество, задачей нового Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стало не только определение самой процедуры, но и установление системы органов государственной регистрации, порядка их формирования и финансирования.

       Законодатель  избрал принципиально новый подход к определению органов, занимающихся регистрацией прав и сделок. Ранее существовавшая практика привела к тому, что регистрацией и учетом в различных регионах ведали разные органы – комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, комитеты по управлению муниципальным имуществом, фонды имущества, бюро технической инвентаризации, местные администрации. Отсутствие полной картины прав собственности по каждому объекту недвижимости, будь то жилье, предприятие, земельный участок составляло массу возможностей для махинаций. Раньше собственник мог, например, продать квартиру трем покупателям в один день, оформляя сделку у разных нотариусов. Или продать недвижимость несколько раз в промежутке между заключением сделки и ее регистрацией. Или, например, купить квартиру и обнаружить, что в ней прописан недееспособный гражданин. Существовавшие системы регистрации не были связаны друг с другом. Таким образом, единообразия в этом вопросе не было, что порождало разнобои в правоприменительной практике, затрудняло координацию и централизованный сбор сведений о правах и сделках с недвижимостью, и соответственно, не способствовало эффективной защите прав заинтересованных лиц.

       Согласно  Закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с 31 января 1998 года по 1 января 2000 года субъекты Российской Федерации должны создавать за счет собственных средств самостоятельно учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество. С момента организации таких учреждений все нормы закона вступают в силу в полной мере за одним исключением: положения, касающиеся получения информации на всей территории государства, независимо от места совершения регистрации, вступают в действие с созданием единой информационной системы.

       Новый подход законодателя к решению данной проблемы, выразившийся в избрании учреждений юстиции в качестве регистрирующих органов, привлекателен, поскольку,

       во-первых, позволяет обеспечить законность в  непростом деле регистрации юридически сложных действий в сфере недвижимости,

       во-вторых, исключит множественность регистрационных структур,

       в третьих, привнесет централизованное начало, и в конечном итоге, системную  замкнутость всей совокупности прав и сделок с недвижимостью.

       Система органов государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним достаточно сложна и весьма далека до окончательного формирования. По мнению большинства ученых-правоведов, следует условно разделить органы, осуществляющие регистрацию недвижимости, на те, которые осуществляют регистрацию до и после создания учреждений юстиции по регистрации прав.

       Регистрация до создания учреждений юстиции (в переходный период).

       К числу органов, осуществляющих регистрацию  недвижимости в жилищной сфере, в  подавляющем числе субъектов  Российской Федерации относятся  органы технической инвентаризации (БТИ). Регистрацию прав на земельные участки осуществляют органы по землеустройству. В некоторых регионах регистрацию сделок с нежилыми помещениями осуществляют органы по управлению государственным (муниципальным) имуществом.

       До  создания субъектами Российской Федерации учреждений юстиции по регистрации прав координацию на федеральном уровне вышеназванных органов осуществляют, соответственно, Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике, Государственный комитет РФ по землеустройству, Министерство государственного имущества РФ.

       Регистрация после создания учреждений юстиции по регистрации  прав.

       Учреждение  юстиции – такой выбор органа вытекает из самой природы регистрации, которую должен осуществлять орган, юридический компетентный.

       Законодатель  предложил трехуровневую  систему управления процессом государственной регистрации прав на недвижимость: регион – учреждение юстиции – Минюст.

       Во-первых, порядок создания и структура  учреждений юстиции по регистрации  прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с Министерством юстиции РФ. Кроме того, субъекты Федерации утверждают региональную программу поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, устанавливают плату за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, а также осуществляют другие полномочия.

       Во-вторых, к компетенции учреждений юстиции, которые непосредственно занимаются государственной регистрацией, относится: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах и некоторые другие полномочия.

       В-третьих, в последнее время на Минюст России был возложен ряд принципиально  новых для Министерства функций, среди которых – выполнение роли уполномоченного органа по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Министерство юстиции РФ является уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Министерство юстиции РФ осуществляет как кадровую политику (назначение и освобождение от должности регистратора прав и др.), так и нормативно-контрольные полномочия (координация работ по созданию учреждений юстиции, правовой контроль за их деятельностью, разработка методических материалов и др.). Большую роль в осуществлении этих задач призваны выполнить подразделения Минюста России: Департамент государственной службы, отдел по регистрации прав на недвижимость, который в дальнейшем планируется преобразовать в департамент или управление. Как с сожалением отметил бывший Министр юстиции С.В. Степашин на семинаре-совещании «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним в Российской академии государственной службы: «В настоящее время система регистрации прав на недвижимость сложилась не во всех субъектах Федерации. Сложности создания специальных органов обусловлены, в частности кадровыми проблемами. Поэтому был издан приказ Министра о составе специальной комиссии по подбору кадров регистраторов».

       2.3. Организация и  взаимодействие Хабаровского  краевого учреждения  юстиции по государственной  регистрации прав  на недвижимое  имущество и сделок  с ним с органами исполнительной власти и органами по учету объектов недвижимого имущества.

       В целях координации деятельности комитета по управлению государственным  имуществом Хабаровского края, управления юстиции, комитета по строительству, комитета по топливно- энергетическому комплексу и жилищно - коммунальному хозяйству, комитета промышленности, транспорта и связи, комитета по экономике, департамента по природным ресурсам и ресурсодобывающей промышленности, управления по делам архивов, агропромышленного комитета, комитета по земельным ресурсам и землеустройству, финансового департамента администрации края, управлением министерства РФ по налогам и сборам по Хабаровскому краю образована межведомственная комиссия.