Гражданско- правовые аспекты государственной регистрации залога недвижимости

ustify">       1.1.  Место ипотечных норм  в системе  норм гражданского права

       1.2. Соотношение норм Федерального  закона «Об ипотеке (залоге  недвижимости)» с нормами Гражданского  кодекса Российской Федерации

       1.3. Основные виды залога

       2. Государственно- правовое регулирование  регистрации ипотеки (залога недвижимости)

       2.1. Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним»  в системе государственной регистрации ипотеки

       2.2. Система органов, осуществляющих  государственную регистрацию ипотеки

       2.3. Организация и взаимодействие  Хабаровского краевого учреждения  юстиции по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним с органами исполнительной власти и органами по учету объектов недвижимого имущества.

       2.4. Порядок государственной регистрации  ипотеки

       2.5. Правила ведения Единого государственного  реестра прав при государственной  регистрации ипотеки

       3. Правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2. Ответственность за нарушение правил государственной регистрации ипотеки
3. Актуальные проблемы государственной регистрации ипотеки

       Заключение

       Список  использованных источников

       Приложения 
 
 
 
 
 
 

стр. 7

стр. 8

стр. 8 

стр. 9

стр. 13 

стр. 21 

стр. 27 

стр. 29 
 
 

стр. 31

стр. 41 

стр. 48 

стр. 55 

стр. 58

стр. 62

стр. 66

стр. 68 
 
 
 

 

       

       Введение.

       Потенциал России как рынка недвижимости огромен. В мире найдется немного стран, обладающими столь же значительными возможностями. Особенности России в сочетании богатейших природных ресурсов, глобальных объемах недвижимого имущества.

       Создание  в России ипотечного рынка и надежной системы государственной регистрации  залога недвижимости является сегодня одной из самых насущных задач, решение которой не только позволит снять социальную напряженность, острейшую потребность населения в жилье, но и активно в целом способствовать развитию рыночных отношений в стране, выходу из ее экономического кризиса.

       В настоящее время в стране как  на федеральном, так и на региональном уровнях созданы реальные предпосылки  для внедрения в жизнь системы  ипотечного рынка:

• приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 млрд. кв. метров жилого фонда, общей стоимостью не менее 300 млрд. долларов и создает основу формирования вторичного рынка жилья;
• приняты Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об ипотеке», закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного;
• Госстроем России осуществляется координация формирования и последовательного проведения государственной политики в этой сфере;
• создается инфраструктура для внедрения региональных ипотечных программ;
• Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;
• законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка, в том числе и учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

       Таким образом, исследование вопроса государственной  регистрации ипотеки представляется целесообразным как с точки зрения анализа и оценки относительно нового аспекта права России – государственной регистрации ипотеки (залога недвижимости), так и с точки зрения определения перспективных направлений движения в данной области.

       Целью настоящей дипломной работы является исследование проблем и аспектов государственной регистрации ипотеки (залога недвижимости) для их учета и использования в деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации недвижимости. 
 
 

       1. Правовые основы  ипотеки (залога  недвижимости)

       История многострадального Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начавшая отсчет в 1990 году, завершилась, преодолением вето Президента Российской Федерации, Закон подписан Президентом 16 июля 1998 г., опубликован и вступил в силу. Он подробно регулирует многие существенные вопросы ипотечного правоотношения:

• заключение договора об ипотеке;
• составление и выдачу закладной;
• передачу прав залогодержателя третьим лицам;
• обременение заложенного имущества правами третьих лиц, последующий залог;
• обращение взыскания на заложенное имущество и его реализацию;
• особенности ипотеки отдельных объектов (земельных участков, предприятий, жилых домов и квартир).

       В то же время неразрешенной осталась проблема ипотечной оборотоспособности объектов недвижимости - в первую очередь  возможности ипотеки сельскохозяйственных угодий и земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Закон их ипотеку не допускает (ст. 63). Вопрос этот уходит корнями в широкую проблему оборотоспособности объектов гражданских прав, ключом к пониманию и решению которой может стать определение соотношения Закона об ипотеке с другими законами.

       Нормы об ипотеке, являющиеся институтом гражданского права, должны занять строго определенное место в системе норм гражданского права, содержащихся прежде всего в  ГК. В то же время ипотека не может  не затрагивать и иные отрасли права - в первую очередь земельное право. Поэтому место Закона об ипотеке в системе российского законодательства определяется также его связями с Земельным кодексом Российской Федерации (пока не подписанным Президентом), Федеральными законами "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 

       1.1. Место ипотечных  норм в системе  норм гражданского  права

       Гражданским кодексом прямо определяет (п. 2 ст. 334), что установленные Законом об ипотеке правила имеют приоритет перед общими правилами ГК о залоге. В чем заключается приоритет ипотечных норм и каковы его пределы, где и в какой степени Закон об ипотеке может отступать от норм ГК? Вышеупомянутая норма ГК говорит о том, что специальные ипотечные нормы, отличные от общих правил о залоге, могут быть установлены и самим ГК, и Законом об ипотеке - здесь оба нормативных акта поставлены на один уровень по отношению к общим нормам ГК о залоге. Иерархия правовых норм выстраивается достаточно четко: на нижней ступени находятся общие правила ГК о залоге, которые применяются к ипотеке субсидиарно - в случаях, когда иные правила не установлены специальными ипотечными нормами. Эти специальные нормы ГК и Закона об ипотеке поставлены законодателем на верхнюю ступень в регулировании ипотечных правоотношений и поставлены рядом. При этом очевидно, что внутренних противоречий между ипотечными нормами, содержащимися в ГК и в специальном законе, быть не должно.

         

         

         
 

       Здесь на Закон об ипотеке в полной мере должно распространяться положение п. 2 ст. 3 ГК о том, что "нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу", из чего можно сделать вывод о внутренней соподчиненности ипотечных норм высшего уровня. Таково место норм Закона об ипотеке среди специальных норм гражданского права о залоге. 

       1.2. Соотношение норм  Федерального закона  «Об ипотеке (залоге  недвижимости)» с  нормами Гражданского  кодекса Российской  Федерации

       Рассмотрим  вопрос о соотношении норм Закона об ипотеке с нормами общей части ГК - главным образом, с нормами подраздела 3 раздела 1 Гражданского кодекса "Общие положения", которые посвящены объектам гражданских прав. Именно вопрос об объектах гражданских прав стал "камнем преткновения" при принятии Закона об ипотеке, и в конечном итоге именно он является ключевым в земельных отношениях. Могут ли ипотечные нормы иметь приоритет перед общими положениями ГК, может ли Закон об ипотеке устанавливать "иные правила" в этой сфере? Упоминавшийся ранее п. 2 ст. 334 ГК указывает на приоритет Закона об ипотеке только в отношении "общих правил о залоге", содержащихся в ГК, но не в отношении общих положений Кодекса. Отсюда следует, что в соответствии с п. 2 ст. 3 ГК Закон об ипотеке должен соответствовать общим положениям Гражданского кодекса как закон, содержащий нормы гражданского права.

       Оборотоспособность  объектов гражданских  прав для целей  ипотеки. 

       Проблема  возникает в связи с оборотоспособностью  объектов гражданских прав (ст. 129 ГК). В соответствии с п. 2 ст. 129 объекты могут быть как изъяты из оборота, так и ограничены в обороте. Изъятие объектов гражданских прав из оборота либо ограничение их в обороте - явление в частном праве достаточно традиционное, направленное на защиту публичных интересов. Как отмечал известный российский цивилист К.П. Победоносцев, "великое множество вещей по русским законам изъято из частного произвола, не подлежит вовсе частному праву, не может быть предметом частного имущества" (Победоносцев К.П. Курс гражданского права. СПб., 1883. С. 20). В дореволюционном российском праве насчитывалось 5 классов изъятых из оборота объектов:

• дороги;
• межи;
• водные пути сообщения и др.

       Также существовали и ограничения в  обороте. Вопрос об изъятии объектов из гражданского оборота носит публичный и нередко политический характер, но находит свое выражение в том числе и в частноправовых нормах.

       Норма ст. 129 ГК носит отсылочный характер и определяет, что изъятые из оборота  объекты "должны быть прямо указаны  в законе", а виды ограниченно оборотоспособных объектов "определяются в порядке, установленном законом". Таким образом, ГК допускает различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав как потенциальную возможность, реализовать которую можно в самых различных законах. Из общего правила есть исключение: вопросы оборотоспособности земли и других природных ресурсов регулируются законами о земле (п. 3 ст. 129 ГК). Закон об ипотеке (п. 4 ст. 1) устанавливает, что "залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами".

       Следовательно, здесь содержится отсылка к еще  целому ряду специальных законов, касающихся, очевидно, правового статуса отдельных объектов недвижимости. Указанная норма Закона об ипотеке стала результатом компромисса между различными политическими силами. Она оставляет пространство для политических маневров, но с юридической точки зрения вряд ли удачна. Какова действительная роль Закона об ипотеке, если правовой статус объектов будет определяться иными законами (фактически получающими приоритет)? Тем более норму п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке можно истолковать по принципу "запрещено все, что прямо не разрешено". Может получиться, что ипотека того или иного объекта будет допускаться только тогда, когда его оборот прямо разрешен каким-то иным федеральным законом, хотя в ГК определено, что "залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке" (п. 2 ст. 334).