Гражданско- правовые аспекты государственной регистрации залога недвижимости

       Комиссия  осуществляет свою деятельность во взаимодействии с федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а  также заинтересованными организациями.

       Основными задачами Комиссии являются:

• обеспечение взаимодействия федеральных органов исполнительной власти в сфере создания, развития и поддержания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• анализ практики взаимодействия учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• координация деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам учета объектов недвижимого имущества;
• рассмотрение проектов нормативных правовых актов Российской Федерации, обеспечивающих координацию взаимодействия учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

       Комиссия  имеет право:

• запрашивать у федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, учреждений юстиции по регистрации прав, органов по учету объектов недвижимого имущества необходимую информацию по вопросам, относящимся к компетенции Комиссии;
• заслушивать на своих заседаниях представителей федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, учреждений юстиции по регистрации прав, органов по учету объектов недвижимого имущества по вопросам создания, развития и поддержания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• создавать рабочие группы из сотрудников федеральных органов исполнительной власти и научных организаций для подготовки проектов нормативных правовых актов Российской Федерации по вопросам, относящимся к компетенции Комиссии;
• вносить в установленном порядке в Правительство Российской Федерации предложения по вопросам, относящимся к компетенции Комиссии и требующим решения Правительства Российской Федерации.

       Комиссия  осуществляет свою деятельность в соответствии с планом мероприятий, который принимается  на заседании и утверждается председателем Комиссии.

       Заседания Комиссии проводятся по мере необходимости, но не реже одного раза в квартал, и  считаются правомочными, если на них  присутствует более половины ее состава.

       Состав  Комиссии утверждается Правительством Российской Федерации.

       Организационно - техническое обеспечение деятельности Комиссии осуществляет Министерство государственного имущества Российской Федерации. 

       2.4. Порядок государственной  регистрации ипотеки

       Государственная регистрация осуществляется учреждением  юстиции по регистрации прав  в соответствии с требованиями установленными:

• Гражданским кодексам Российской Федерации;
• Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

       Правила ФЗ «Об ипотеке» применяются к отношениям, возникающим в связи с залогом недвижимого имущества (ипотекой) после его введения в действие (20 июля 1998г.).

       По  отношениям, возникшим до введения в действие ФЗ «Об ипотеке», правила  указанного закона применяются к  тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

       В Хабаровском краевом учреждении юстиции по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разработана инструкция о  порядке регистрации договоров  ипотеки. Инструкция утверждена приказом руководителя учреждения юстиции Евдокимова И.М. от 15.10.1999г. №15.

       Инструкция  устанавливает: основные положения  о регистрации договора ипотеки; перечень и требования к документам, представляемым на государственную  регистрацию договора ипотеки; порядок правовой экспертизы документов, основания для приостановления или отказа в регистрации; порядок погашения регистрационной записи об ипотеке.

       Порядок регистрации залога, возникшего в силу закона.

       Кроме возникновения ипотеки по договору залог может возникать также в силу закона в следующих случаях:

• В случае, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит либо в рассрочку, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п.5 ст.488, п.3 ст.489 ГК РФ).
• При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст.587 ГК РФ).
• Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли - продажи жилого дома или квартиры (ст.77 Закона «Об ипотеке»).

       Залогодержателем  по данному залогу являются банк или  иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры.

       В этом случае, одновременно с регистрацией такого договора купли-продажи, учреждением  юстиции регистрируется обременение  в виде залога.

       С заявлением о регистрации обременения  обращается лицо, в пользу которого оно возникло. К заявлению прилагается документ об оплате регистрации.

       Регистрация указанных обременений, производится сразу после регистрации перехода права собственности.   

       В указанных случаях регистратор  вносит запись об обременении (ипотеке) в подраздел III-6 Единого государственного реестра прав с пометкой «Залог в силу закона».

       Прием документов на регистрацию.

       Требования  к документам предоставленным  на регистрацию.

       Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя.

       Заявители – физические лица предъявляют документ, удостоверяющий личность. Юридические лица предъявляют учредительные документы (устав со всеми изменениями и дополнениями, учредительный договор, карта постановки на налоговый учет, решение об избрании  (назначении) руководителя).

       Если  действует представитель, предоставляется  надлежащим образом оформленная  доверенность с обязательным указанием  полномочий на совершение действий, связанных  с  регистрацией договора.

       К заявлению прилагаются следующие  документы:

• Нотариально удостоверенный договор ипотеки и его копия со всеми действующими изменениями и дополнениями.
• Подлинный  платежный документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию договора ипотеки.
• Технический паспорт на здание, сооружение или помещение, удостоверенный органом технической инвентаризации давностью не более 5 лет и его копия.

       Технический паспорт (свидетельство) должен: содержать  кадастровый номер объекта или  данные, необходимые для формирования условного номера объекта (номер  дома, квартала, инвентарный номер  объекта и пр.);  быть заверен подписью должностного лица и печатью органа технической инвентаризации; иметь дату изготовления; при наличии более одного листа сброшюрован.

• План земельного участка, заверенный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, если предметом ипотеки является земельный участок.
• Документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (кредитный договор, договор займа или иной договор).
• Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в учреждение юстиции представляется закладная и ее копия, а также указанные в закладной документы.

       Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного  владельца:

       право на получение исполнения по денежному  обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

       право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

       Государственная регистрация владельца закладной в качестве залогодержателя не допускается, если:

       1) предметом ипотеки являются:

       предприятие как имущественный комплекс;

       земельные участки из состава земель сельскохозяйственного  назначения, на которые распространяется действие настоящего Федерального закона;

       леса;

       право аренды имущества, перечисленного в  настоящем подпункте;

       2) ипотекой обеспечивается денежное  обязательство, сумма долга, по  которому на момент заключения  договора не определена и которое  не содержит условий, позволяющих  определить эту сумму в надлежащий момент.

       Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также  и должником по обеспеченному  ипотекой обязательству.

       Закладная выдается первоначальному залогодержателю  учреждением юстиции после государственной  регистрации ипотеки.

       Государственная регистрация владельца закладной  в качестве залогодержателя в  Едином государственном реестре  прав осуществляется на основании заявления  владельца закладной в течение  одного дня с момента обращения  заявителя, при предъявлении закладной на основании:

• совершенной передаточной надписи на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока (пункт 4 статьи 49 Закона);
• документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;
• решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

       Владельцу закладной выдается выписка из Единого  государственного реестра прав о  регистрации его в качестве залогодержателя  по ниже приведенной форме: 

Хабаровское краевое учреждение юстиции по государственной  регистрации 

прав  на недвижимое имущество и сделок с ним 

Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое

имущество и сделок с ним

«__» ___________1999г.                                        №___/___/___ 

       В  формах единого государственного реестра прав на недвижимое

       имущество и сделок с ним  зарегистрировано:

1. Кадастровый номер объекта _____________________________
2. Местоположение объекта недвижимого имущества _________
3. Наименование объекта недвижимого имущества____________
4. Площадь объекта недвижимого имущества ________________
5. Назначение объекта недвижимого имущества ______________
6. Вид права и правообладатель _____________________________
7. Обременения ___________________________________________
8. Выписка дана (Ф.И.О., наименование юр. лица)______________

и содержит сведения из Единого государственного реестра прав на указанную в ней дату.

       Регистратор ___________________ _______________________

                         (личная  подпись)    (расшифровка  подписи) 

       М.П.