Гражданско- правовые аспекты государственной регистрации залога недвижимости

n="justify">       В случае утраты (потери, уничтожения  и др.) закладной восстановление прав по ней производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству на основании:

       заявления в их залогодержателя, если по данным, внесенным в Единый государственный  реестр прав возможно установить все передаточные надписи, совершенные на утраченной закладной;

       решения суда, вынесенного по результатам  рассмотрения в порядке особого  производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в  соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.

       Дубликат  закладной составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному  ипотекой обязательству с отметкой на нем "дубликат". Дубликат закладной  должен полностью соответствовать  утраченной закладной.

       Дубликат  закладной выдается лицу, утратившему  закладную.

       Все представляемые документы на регистрацию  должны быть датированы, иметь надлежащие подписи стороны (подпись должностного лица удостоверяется печатью), быть сброшюрованы. Не принимаются документы, имеющие подчистки, приписки и иные, не оговоренные в них исправления, а  также документы с серьезными повреждениями.

       Государственная регистрация ипотеки осуществляется не более чем в течение одного месяца со дня поступления в учреждение юстиции всех необходимых для ее регистрации документов, либо в сроки определенные постановлением главы администрации Хабаровского края №277 от 18.07.98г. Учреждением юстиции плата взимается за:

• регистрацию договора ипотеки;
• регистрацию изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке.

       Особенности регистрации ипотеки  отдельного вида недвижимого  имущества

       Ипотека здания или сооружения допускается  только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

       На  принадлежащее залогодателю право  постоянного пользования земельным  участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.

       Особенности ипотеки земельных  участков.

       По  договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся  в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

       При общей долевой или совместной собственности на земельные участки,  ипотека может быть установлена  только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный  участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

       Ипотека земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается.

       Не  допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами Хабаровского края и нормативными актами органов муниципальных образований края для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

       Если  договором об ипотеке не предусмотрено  иное, при ипотеке земельного участка  право залога на находящиеся или  возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется.

       Оценка  земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке  ниже его нормативной цены.

       Особенности ипотеки жилых  домов и квартир.

       Договор об ипотеке, предметом которой являются жилой дом или квартира, находящиеся в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя.

       Ипотека индивидуальных и многоквартирных  жилых домов и квартир, находящихся  в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

       Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и  другие строения и помещения, не предназначенные  для постоянного проживания, могут  быть предметом ипотеки на общих  основаниях. Правила, установленные  для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

       При ипотеке квартиры в многоквартирном  жилом доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса  Российской Федерации находятся  в общей долевой собственности  залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

       При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке  может быть предусмотрено обеспечение  обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

       Погашение регистрационной  записи об ипотеке.

       Погашение регистрационной записи с указанием  даты и основания осуществляется в подразделе III-2 Единого государственного реестра прав.

       Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании  заявления законного владельца  закладной, совместного заявления  залогодателя и залогодержателя (с  приложением документов подтверждающих исполнение основного обязательства  – п.4 ст. 29 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

       Частичное исполнение основного обязательства  не является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке.

       При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном Федеральным  законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

       В случае аннулирования закладной, регистратор незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа "погашено". Физическое уничтожение закладной не допускается.

       Аннулированная  закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

       Регистрационная запись об ипотеке погашается также  в случае прекращения  договора об ипотеке.

       Договор об ипотеке прекращается в следующих  случаях:

• Прекращение обеспеченного залогом основного обязательства  уплатой   долга, соглашением об отступном, зачетом встречного требования, новацией и др. (представляется соглашение о прекращении обязательств с документами подтверждающими его исполнение).
• Гибель заложенного имущества (представляется справка органа технической инвентаризации, пожарной инспекции и др.).
• Прекращение права собственности или хозяйственного ведения залогодателя на объект по установленным законом основаниям (представляется договор купли - продажи, дарения, мены и т.п., акт приема-передачи).
• Продажа объекта с публичных торгов, на аукционе (представляется протокол о результатах торгов, акт приема-передачи).
• Передача (продажа) объекта залогодержателю в течение 10 дней с момента объявления торгов несостоявшимися (представляется протокол о несостоявшихся торгах, заверенный организацией проводившей торги, договор купли – продажи, акт приема-передачи).
• Приобретение заложенного имущества залогодержателем с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой во внесудебном порядке (представляется нотариально заверенное соглашение между залогодателем и залогодержателем, акт приема-передачи).

       В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного  имущества залогодержателем, если предметом  ипотеки является земельный участок.

       Иные  случаи, предусмотренные законом.

       В случае отсутствия оснований для  погашения регистрационной записи об ипотеке регистратор прав выносит  решение об отказе в погашении  регистрационной записи.

       В случае признания договора ипотеки  недействительным, регистратор прав в графу «Документы-основания» раздела «Запись о прекращении ипотеки» подраздела III-2 Единого реестра прав вносит запись: «Решение суда», в графе «Особые отметки регистратора» вносит запись: «Запись об ипотеке аннулирована в связи с признанием договора недействительным».     

       2.5. Правила ведения  Единого государственного  реестра прав при  государственной  регистрации ипотеки

       Правила заполнения форм Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество  и сделок с ним при государственной  регистрации ипотеки недвижимости, утверждены постановлением правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», контроль за их соблюдением осуществляет Министерство юстиции Российской Федерации.

       Единый  государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной  в пределах Российской Федерации  системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а  также об ограничениях (обременениях) этих прав.

       Единый  государственный реестр прав состоит  из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит:

• описание объекта;
• записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект;
• имя (наименование) правообладателя;
• записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

       Каждый  раздел Единого государственного реестра  прав идентифицируется кадастровым  номером объекта, а в случае его  отсутствия - условным номером.

       Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении.

       Каждый  раздел Единого государственного реестра  прав состоит из трех подразделов:

• подраздел I - описание объекта недвижимого имущества;
• подраздел II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, имени (наименовании) правообладателя;
• подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества.

       Единый  государственный реестр прав во всех субъектах Российской Федерации  ведется на русском языке.

       Каждый  подраздел Единого государственного реестра прав ведется на отдельном  листе. Каждый лист подразделов II и III идентифицируется номером регистрации.

       Номер регистрации формируется при  приеме документов на государственную  регистрацию прав на основе входящего номера, указанного в книге учета входящих документов. Этот номер указывается в графе "Номер регистрации" при регистрации любого права, сделки или ограничения (обременения) и записывается следующим образом: номер субъекта Российской Федерации - номер регистрационного округа - номер книги учета входящих документов - порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

       Внутри  подразделов I и II листы, содержащие записи, нумеруются порядковыми номерами 1, 2, 3 и так далее. В подразделе III, состоящем из специальных частей для регистрации аренды, ипотеки, сервитутов, сделок, арестов и прочих ограничений (обременений), самостоятельная порядковая нумерация ведется для каждой части. Порядковый номер листа ставится в графе "Лист". Листы в разделах, подразделах и специальных частях подраздела III размещаются в реестре в порядке их нумерации.

       В случае если вносимые в реестр сведения не умещаются на одном листе, запись размещается на дополнительных листах, при этом на дополнительных листах записи в графе "Лист" указывается порядковый номер основного листа, дополненный буквами алфавита, например: если первый лист имеет номер 3, то дополнительные - 3а, 3б, 3в и т.д. На каждом листе проставляется кадастровый или условный номер, а записи на нем заверяются подписью регистратора и печатью.

       Аналогичное правило нумерации используется и для листов с записями об изменениях, а также для листов с записями о прекращении права или ограничения  либо о ликвидации (преобразовании) объекта, если они вкладываются в реестр в виде отдельных листов.