Правовые аспекты оценки недвижимости

Министерство образования и науки Российской Федерации

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

 

Факультет экономики и управления  

Кафедра управления бизнесом

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Теория оценки»

 

 

Правовые аспекты оценки недвижимости

ОГУ 080200.62.5014.089 ОО

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                    Руководитель работы

                                                                         канд. экономических наук, доцент

                                                                         ______________Пальниченко С.А.

                                                                         «____» ______________ 2015 г.

                                                                         Исполнитель работы

                                                                         студент группы 13Мен (б) АУ

                                                                         _____________Проскурин М. А. 

                                                                         «____» _______________ 2015 г.

 

    

 

 

 

Оренбург 2015

 

Министерство образования и науки Российской Федерации

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

 

Факультет экономики и управления  

Кафедра управления бизнесом

 

Задание на курсовую работу

 

 

Правовые аспекты оценки недвижимости

 

Исходные данные:	нормативно-правовые и законодательные акты РФ, данные сети интернет, публикации отечественных и зарубежных ученых по исследуемой проблеме.
Перечень подлежащих разработке вопросов:
	а) рассмотреть понятие оценки недвижимости и ее значение; б) описать историю оценки недвижимости; в) рассмотреть место оценки недвижимости в рыночной экономике г) выделить правовую базу в оценке недвижимости; д) охарактеризовать оценочные стандарты в области недвижимости; описать государственный кадастр недвижимости; е) разработать рекомендации по совершенствованию правовых аспектов оценки недвижимости.

 

Дата выдачи задания «   »                  2015 г.

Руководитель

канд. экономических наук,

доцент                                                                Пальниченко С.А.

Исполнитель

студент группы 13Мен (б) АУ                        Проскурин М. А.

Срок защиты работы «     »                2015 г. 

Аннотация

 

Тема данной курсовой «правовые аспекты оценки недвижимости». Объем работы составляет 34 страницы. В работе использованы основные правовые документы и Федеральные законы Российской Федерации.

В первой главе изложена краткая история оценки недвижимости в России и ее роль в современной рыночной экономике.

Во второй главе рассмотрены законодательные базы и правовые авпекты оценки недвижимости. Так же уделено внимание государственному кадастру недвижимости в России.

Третья глава состоит из анализа основных проблем, стоящих перед оценкой недвижимости и пути их решения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

 

Введение...................................................................................................................5

1.Оценка недвижимости  и ее значение.................................................................6

1.1. Основные понятия оценочной  деятельности................................................6

1.2. История оценки недвижимости.......................................................................9

1.3. Место оценки недвижимости  в рыночной экономике...............................11

2. Правовая база оценки недвижимости..............................................................14

2.1. Законодательство РФ об оценочной деятельности....................................14

2.2 Оценочные стандарты  в области недвижимости.........................................17

2.3. Государственный кадастр  недвижимости....................................................22

3. Разработка рекомендаций по совершенствованию оценки недвижимости…………………………………………………………………..26

3.1. Пути развития правовых норм оценки недвижимости..............................26

3.2. Способы совершенствования оценки недвижимости….............................27

Заключение.............................................................................................................30

Список использованных источников...................................................................32

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Основной задачей, которая стоит перед оценкой, как инструментом рынка, является установление обоснованного и независимого от заинтересованных сторон суждения о стоимости той или иной собственности (объекта оценки). Оценка стоимости любого объекта представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости данного объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в конкретных рыночных условиях.

В процессе перехода к рыночной экономике Россия столкнулась с рядом новых для нее задач. В ряду этих задач одной из основных является изучение рынков, их анализ и прогнозирование. Рынок недвижимости является одним из наиболее стремительно развивающихся и перспективных. Процессы, протекающие на нем, играют большую роль в развитии всей страны.

Анализируя и изучая рынок недвижимости, необходимо грамотно оценивать объекты недвижимости, то есть совершать операции по определению стоимости имущества. А для этого нужна подробная законодательная база. Тема данной работы актуальна, поскольку на протяжении последних двух десятилетий законы и другие нормативные акты в сфере оценки недвижимости периодически изменялись, поэтому, в условиях рыночной экономики, необходимо обладать знаниями в юридической области и уметь их применять на практике.

 Объектом исследования данной работы является рынок недвижимости. 

Предметом исследования является нормативно-правовые и законодательные акты РФ в оценке недвижимости.

Целью работы является разработка предложений по совершенствованию и доработке правовой базы в оценочной деятельности.

Для достижения вышеизложенной цели необходимо решить ряд задач:

- рассмотреть понятие оценки недвижимости и ее значение;

- описать историю оценки  недвижимости;

- рассмотреть место оценки  недвижимости в рыночной экономике

- выделить правовую базу в оценке недвижимости;

- охарактеризовать оценочные  стандарты в области недвижимости;

описать государственный кадастр недвижимости;

Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

1. Оценка недвижимости и ее значение

 

1. Основные понятия оценочной деятельности

 

В условиях рыночной экономики и продавец, и покупатель, совершая сделки на «свой страх и риск», хотели бы знать заранее о возможном результате, о цене продаж интересующего их объекта. Однако рыночная цена становится известной только в итоге состоявшейся сделки. И ни одному, даже выдающемуся, уму за всю историю человечества, от времени Аристотеля до наших дней, не удалось найти способ определения точной величины рыночной цены.

Вместе с тем в базе рыночной стоимости сделки, выступающей итогом согласования цены продавца и расценки покупателя, лежит внутренняя величина-стоимость, которая, будучи количественно предопределенной в критериях определенного рынка, представляет из себя рыночную. Именно данную величину в большинстве случаев и пытается определить эксперт-оценщик. В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ в ст. 3 дается такая формулировка: «Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».[1]

Характеризуя стоимость объекта оценки, оценщики используют информацию, представленную заказчиком, поступившую из наружных источников, содержащую вместе с иными сведения о состоянии рынка в общем и того сектора, на котором «торгуется» расцениваемый объект. На базе этих данных ориентируется величина, отражающая в валютном эквиваленте издержки на создание объекта, генерируемый им заработок, опасности, сопутствующие образование данного дохода, и другие. Найденное значение может быть схожим с грядущей стоимостью сделки, а может и различаться от нее. В случае если, оценщик станет делать заказ покупателя и заказ продавца на оценку одинакового объекта, то, вероятнее всего оценщик получит разные величины, потому что отмечается несоответствие информационной базы и ожиданий клиентов. Но данное расхождение не должно быть существенным. Следовательно, величина, определяемая оценщиком,– это и не рыночная цена, и не стоимость как свойство товара. Она занимает промежуточное положение между ними, органично соединяя специфику оцениваемого объекта и существующие на момент оценки общерыночные параметры, выражая первое через второе. Поэтому любая стоимостная оценка «привязана» к конкретной дате. [2 с. 7-10]

Для того чтобы понять сущность и особенности оценочной деятельности, необходимо дать более развернутые ее определения. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный и упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом воздействующих на нее факторов в определенный момент времени в условиях конкретного рынка. Несколько громоздкое на первый взгляд определение сущности оценки стоимости раскрывает, тем не менее, существенные черты данного процесса. Рассмотрим каждую из них. Во-первых, оценка стоимости бизнеса (предприятия) – это процесс. Чтобы получить результат оценщику необходимо проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от выбранных методов, параметров объекта и цели оценки.              Во-вторых, следует выделить общие для всех случаев этапы оценки, например: определить цели оценки, выбрать вид стоимости, подлежащей расчету; собрать и обработать требуемую информацию; обосновать методы оценки стоимости; рассчитать величину стоимости объекта, внести поправки; вывести итоговую величину; проверить и согласовать результаты. Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить» на другое место. Такие вольности приведут к искажению результата. Отсюда следует, что оценочная деятельность – процесс упорядоченный: все действия совершаются в определенной последовательности.

В-третьих, оценка стоимости – это целенаправленный процесс. Эксперт-оценщик в своей деятельности неизменно руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта, но какую именно стоимость необходимо найти, зависит от цели оценки, а также от параметров оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость; если же целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то вычисляется ликвидационная стоимость.

В-четвертых, оценщик постоянно находит уровень стоимости как количество денежных единиц, значит, все стоимостные показатели должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению, в этом и заключается процесс оценки стоимости. [3 с. 21-23]

Вычисляя величину стоимости, оценщик старается полностью учесть влияние основных факторов, к числу которых относятся: доход, генерируемый оцениваемым объектом; риски, сопровождающие получение этого дохода; среднерыночный уровень доходности; цены на аналогичные объекты; характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств (составных элементов); конъюнктура рынка; текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом.[4 с. 12]

Оценка рыночной стоимости разрешает продавцу и потребителю заключить сделку, ориентируясь на аргументированную цена продукта, потому что рыночная стоимость предусматривает не только и не столько личные издержки и надежды, сколько ситуацию на рынке в общем, ожидания рынка, общеэкономическое текущее становление, реакцию рынка на объект сделки.

Познание величины рыночной стоимости позволяет владельцу объекта усовершенствовать процесс производства, создать комплекс мероприятий, нацеленных на повышение рыночной стоимости бизнеса. Временами проводимая оценка стоимости позволяет увеличить результативность управления и, как следствие, не допустить разорения и банкротства. [5 с.82-83]

Оценка может помочь принять верное инвестиционное решение, сократив классические издержки. Если б любой участник предполагаемой сделки попробовал без помощи других оценить какой-нибудь объект, то его затраты оказались бы существенными: понадобилось бы сформировать базу данных, приобрести компьютерные программы и т.д., которые использовались бы один-два раза и вовсе не окупились бы. У профессионального же оценщика вследствие неоднократного применения средств производства, налаженных взаимосвязей и контактов, транзакционные издержки значительно ниже. Помимо всего этого, для проведения оценочных дел нужны особенные профессиональные познания и навыки. Поэтому оценку стоимости проводят оценщики, прошедшие особую подготовку.